盧大彪：加速推進保障性租賃住房REITs試點

來源：中新經(jīng)緯時間：2022-04-17 18:16:10

中新經(jīng)緯4月17日電題：加速推進保障性租賃住房REITs試點

作者盧大彪上海證券交易所黨委委員、副總經(jīng)理

自2021年6月首批基礎(chǔ)設(shè)施落地以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs共上市11單，市值447億元。首批REITs項目上市即將迎來一周年，近期，首單央企REIT中交建項目也將在上海證券交易所上市。總體來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點整體符合預(yù)期，試點工作取得了階段性成效，主要體現(xiàn)在以下四個方面。

一是在現(xiàn)有法律法規(guī)供給條件下找到了可落地、可操作的實施路徑和方案。自試點以來，各項配套制度和規(guī)則陸續(xù)推出，搭建了一整套制度體系。在國家發(fā)展改革委和證監(jiān)會及各方共同推動下，通過“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的創(chuàng)新產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)了中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功落地。

二是挖掘出優(yōu)質(zhì)的試點項目，聚集效應(yīng)初步顯現(xiàn)。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs比商業(yè)地產(chǎn)、租賃住房等運營結(jié)構(gòu)復(fù)雜，中國靈活務(wù)實地走出跨越式發(fā)展道路，已上市項目具有較強的示范性和代表性。以上海證券交易所的產(chǎn)品為例，中關(guān)村(000931)產(chǎn)業(yè)園、張江產(chǎn)業(yè)園、蘇州產(chǎn)業(yè)園都是知名的科技創(chuàng)新園區(qū)；中交高速是重要的交通網(wǎng)絡(luò)主干道；首創(chuàng)水務(wù)是污水處理領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三是REITs市場運行平穩(wěn)有序，投資者認可度相對比較高。截止到目前，REITs項目上市以來的平均上漲幅度大約是30%，平均流通換手率是2%，整體比信用貸換手率高，投資結(jié)構(gòu)比較合理，主要是以配置型機構(gòu)投資者為主。

四是基礎(chǔ)設(shè)施運營穩(wěn)健，業(yè)績表現(xiàn)超預(yù)期。從首批REITs年報來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，形成了穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益。實際可供分配金額合計約18億元，均超預(yù)期值。

關(guān)于REITs市場建設(shè)的幾點思考

公募REITs市場建設(shè)剛剛起步，發(fā)展空間大，需要各方合力支持。

第一，REITs是資本市場的大類金融產(chǎn)品，在服務(wù)國家經(jīng)濟建設(shè)方面可大有作為。REITs本質(zhì)上是資產(chǎn)上市，不同于股票和債券；又兼具股票和債券的特性，具有穩(wěn)定的收益回報，與股票債券類資產(chǎn)價格走勢相關(guān)性較低，尤其是2022年一季度REITs和股票債券的價格走勢一致性較小，與股票的互補性很強。因此，有必要從新的大產(chǎn)品的角度看待REITs的發(fā)展。當前，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域規(guī)模龐大，沉淀了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，REITs產(chǎn)品在盤活存量資產(chǎn)、暢通投融資循環(huán)方面大有可為。

第二，REITs市場建設(shè)很難一蹴而就，需要各方協(xié)同推進。REITs試點的成功落地，離不開方方面面共同努力。在試點過程中，我們也體會到，每一單項目、每一個細小的改革，都不容易，需要監(jiān)管機構(gòu)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，相關(guān)政府部門大力支持，優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極準備，中介機構(gòu)履職盡責(zé)，投資者理性參與，共同建設(shè)好REITs市場。最近，國家財政部和稅務(wù)總局發(fā)布明確了相關(guān)稅收配套制度，就是對市場建設(shè)很大的支持。

第三，REITs市場的下一步改革還須保持開拓進取、主動創(chuàng)新的拼搏精神?；A(chǔ)設(shè)施REITs是個新事物，仍在試點階段，還有很多問題需要探索，市場長期健康發(fā)展任重道遠，仍須保持改革創(chuàng)新的勇氣，主動作為。例如，在REITs的治理結(jié)構(gòu)、二級市場建設(shè)方面還有諸多的工作要做。上海證券交易所將積極發(fā)揮市場組織者的作用和功能，和各方一起，立足國情，借鑒國際最佳實踐，推動REITs市場向縱深發(fā)展。

上海證券交易所下階段在REITs方面的重點工作和考慮

一是圍繞服務(wù)國家戰(zhàn)略，抓好重點項目、示范項目落地。充分發(fā)揮上海證券交易所資本市場樞紐功能，推動優(yōu)質(zhì)項目資源持續(xù)供給，加速推進保障性租賃住房REITs試點，大力發(fā)展清潔能源等方面的REITs項目，科技產(chǎn)業(yè)園等創(chuàng)新驅(qū)動領(lǐng)域、文化旅游等民生保障領(lǐng)域也是我們的工作重點。

二是以制度建設(shè)為牽引，持續(xù)完善REITs配套機制。在證監(jiān)會的指導(dǎo)下，上海證券交易所正抓緊制定擴募規(guī)則，已經(jīng)向全社會公開征求意見；健全適配的業(yè)務(wù)系統(tǒng)和交易系統(tǒng)，做好擴募儲備工作；同時，持續(xù)完善治理機制，優(yōu)化信息披露，提升REITs運營效率；適時推動相關(guān)方面就REITs開展專項立法。

三是不斷提高審核的質(zhì)量和效率，堅持開門辦審核，送服務(wù)上門，傾聽市場的意見，吸納各方智慧，抓緊完善審核流程和標準，不斷增強市場主體的滿意度和獲得感。

四是做好市場監(jiān)管和投資者教育，包括持續(xù)優(yōu)化日常監(jiān)管體系，督促規(guī)范運營，提高信息披露和風(fēng)險揭示的針對性和有效性，保持中小投資者的合法權(quán)益，優(yōu)化做市商制度，做好投資者教育，引導(dǎo)投資者正確認識REITs的金融屬性和風(fēng)險特征。

中國REITs市場已經(jīng)成功起步，相信在各方努力下REITs市場一定會行穩(wěn)致遠。(本文根據(jù)盧大彪在2022清華五道口全球金融論壇上的發(fā)言整理而成。)(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯：王蕾

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