觀點網4月14日，中交地産開盤迅速拉升，再獲一個漲停闆，從當日收盤數(shù)據(jù)看，該公司報價22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬手。

這是中交地産近段時間錄得的第12次漲停。

事實上，3月以來，房地産政策暖風頻吹，地産股亦出現(xiàn)了回暖的跡象。不過，類似中交地産這種快速提升的實屬不多。

而這次股價提升，也讓市場的目光再度聚焦到這家低調的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期資産支持專項計劃的狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆專項計劃的發(fā)行金額為20億元。

與此同時，今年以來，中交地産已經通過公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

ABS融資

受海外融資擱淺影響，近兩年，房企海外債迅速減少，相比之下，信用債、ABS成為房企彌補資金缺口的重要方式。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，房地産企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點。

最新消息顯示，4月13日，據(jù)深圳證券交易所披露，中交美好生活1-5期資産支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已反饋”。

資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類別為ABS，擬發(fā)行金額20億元，發(fā)行人為中交地産股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。

不過，由于專項計劃處于交易所受理階段，並未真正發(fā)行，具體的底層資産及發(fā)行利率還未披露。

據(jù)了解，資産證券化是指以特定基礎資産或資産組合所産生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資産支持證券的業(yè)務活動。

當下，供應鍊金融ABS、購房尾款ABS、類REITs和CMBS是房企較常發(fā)行的資産證券類産品。

“現(xiàn)階段，地産行業(yè)更加強調現(xiàn)金為王，ABS可以通過盤活存量資産或未來收益，來給企業(yè)提供現(xiàn)金流支持”，分析人士向觀點新媒體表示。

他續(xù)稱，ABS有一定的發(fā)行門檻，既要有公司信用也要有資産信用，中交地産作為央企，有較高的主體信用評級。

年內，中交地産已經擬定發(fā)行三筆ABS。

其中，2月11日，中交地産宣布，擬在不超過人民幣30億元的總規(guī)模內開展供應鍊金融資産支持票據(jù)，各期資産支持票據(jù)存續(xù)期預計不超過1年，發(fā)行載體管理機構為交銀國際信托有限公司。

無獨有偶，3月24日，中交地産公告稱，公司計劃開展供應鍊金融資産證券化業(yè)務，涉及資金35億元。

上述供應鍊金融資産證券化業(yè)務的原始權益人/資産服務機構為深圳聯(lián)合保理有限公司，受托人為光大永明資産管理股份有限公司，初始債務人為中交地産股份有限公司及並表項目公司。

公告提及，上述資産支持計劃采取申請儲架額度分期發(fā)行方式，發(fā)行總額不超過35億元，每期規(guī)模以各期資産支持計劃實際成立時的公告為準，發(fā)行期限不超過一年，預計融資成本不超過我司年度融資計劃利率額度。

中交地産表示，通過開展非標供應鍊金融資産證券化業(yè)務，可以延長公司應付賬款的付款期限，有效緩解公司短期現(xiàn)金流壓力，優(yōu)化負債結構。

事實上，近年來，供應鍊金融業(yè)務的資産證券化産品發(fā)展如火如荼。觀點新媒體了解，2021年中交地産已以AA+信用首次成功注冊儲架20億元，通過購房尾款ABS業(yè)務提前變現(xiàn)應收購房尾款，呈現(xiàn)明顯拓展融資渠道的方式。

觀點指數(shù)此前發(fā)布的報告提到，今年一季度，CMBS以及購房尾款ABS的發(fā)行規(guī)模均同比有所降低，個人住房抵押貸款CLO的發(fā)行規(guī)模也隨著住房抵押貸款新增余額的降低而降低。

因這類非標融資受限，傳統(tǒng)融資渠道也不盡暢通，房企青睞的應收賬款融資規(guī)?？捎^，使得供應鍊金融資産證券化發(fā)行市場保持一定的熱度。

不過，目前，供應鍊金融資産證券化在我國處于初步發(fā)展階段，依舊存在諸多難點。

回到中交地産本身，直至發(fā)稿，本次計劃發(fā)行的兩筆供應鍊金融ABS，還有待後續(xù)觀察。

中交規(guī)模策

不止是ABS，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，今年以來，中交地産已經通過公司債、中期票據(jù)、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

其中，2月11日，該公司調用武漢、北京、廈門三家項目公司富余資金，合計17.7億元，期限從一年到三年不等，調用資金的年利率最高6%，最低4.18%。

這樣的內部資金支持動作還出現(xiàn)在3月30日，彼時，中交集團董事會審議通過，中交地産可在期限內向地産集團的借款額度新增至100億元，利率不超過10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

此外，年內，該公司陸續(xù)發(fā)行公司債券兩筆、中期票據(jù)一筆、信托貸款一筆，同時于3月24日計劃分期進行債務融資，總金額不超過50億元。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

除了關聯(lián)方借款、多渠道融資，中交地産還通過擔保方式獲取融資以保證資金彈性。年內，該公司為旗下項目公司提供近21億元擔保融資。

此外，截至2021年12月31日，中交地産為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司淨資産的448.73%。對不在合並報表範圍內的參股公司擔保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司淨資産的97.72%。

數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理

對中交地産而言，近期行業(yè)政策有所回暖，利用窗口期快速成長是企業(yè)需要采取的策略。

據(jù)了解，早在2019年，中交地産宣布3年內做到500億元，5年做到1000億元，提出要做到“央企前三”的目標。

出于做大規(guī)模的策略，中交地産過去幾年積極購地，其中，2019年中交地産新增土地共15宗，計容建築面積為229.54萬平方米，土地購置總價款達181.59億元，其中權益價款達118億元。

2020年，中交拿地力度進一步加大，年內該公司新增30宗土地的購置總價款為535.80億元，超出當期533億元的全口徑銷售額，而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。

大闊步之下，中交地産獲得了快速發(fā)展，年內，該公司實現(xiàn)合約銷售額533億元，完成了全年銷售目標。

另據(jù)中交地産4月14日披露的年報，2021年全年，該公司實現(xiàn)簽約銷售金額560億元，銷售回款591億元，同比分別增長5.07%、56.35%。期內，該公司獲取新項目24個。