房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資曾幫助幾代美國(guó)人積累了財(cái)富，現(xiàn)在有很大一部分人失去了這樣的機(jī)會(huì)。

編者按

房地美每周進(jìn)行的一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查顯示，美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率自2011年以來(lái)首次升至5%。抵押貸款利率上升時(shí)值10年期美債收益率持續(xù)創(chuàng)新高之際。隨著利率的上升以及房?jī)r(jià)的上漲，美國(guó)想買房的人的負(fù)擔(dān)能力成為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)。房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆·哈特爾(Sam Khater)稱：“美國(guó)人正與觸及歷史高位的通脹作斗爭(zhēng)，抵押貸款利率上升、房?jī)r(jià)上漲和庫(kù)存緊張等因素導(dǎo)致買房成了一代人以來(lái)代價(jià)最高的行為。"《巴倫周刊》近日在封面報(bào)道中就美國(guó)人買房難以及這個(gè)問(wèn)題給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響進(jìn)行了詳細(xì)分析，并指出股票或許比房子更適合用來(lái)積累財(cái)富。

2021年8月，凱莉·斯托夫科(Kellie Stofko)和她的未婚夫利亞姆·麥克雷(Liam McRae)開始找房子，希望在當(dāng)年假日季到來(lái)之前把他們?cè)趤喬靥m大800平方英尺的公寓換成一個(gè)更寬敞的住所。

25歲的斯托夫科和26歲的麥克雷在半年時(shí)間里看了幾十套房子，八次出價(jià)都沒(méi)成功，這讓他們望而卻步，又回到了觀望狀態(tài)。斯托夫科說(shuō)：“這是我人生中壓力最大的六個(gè)月，”為了找房子，她和未婚夫推遲了婚禮，最后卻沒(méi)能找到合適的房子。

大量買家涌入住房市場(chǎng)推動(dòng)美國(guó)各地房?jī)r(jià)飆升是最主要的原因之一。斯托夫科表示遇到了好幾次其他買家出價(jià)更高的情況，她說(shuō)：“我們覺(jué)得自己被逼到了墻角，被那些全款買房的人擠出了市場(chǎng)?！?/p>

買房是普通美國(guó)人的“美國(guó)夢(mèng)”之一，但在房?jī)r(jià)大幅上漲、抵押貸款利率上升以及待售房屋存量持續(xù)低迷等因素影響下，越來(lái)越多的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)自己的這一夢(mèng)想難以實(shí)現(xiàn)。據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家納蒂亞·埃萬(wàn)杰盧(Nadia Evangelou)估計(jì)，2022年將有190萬(wàn)首次購(gòu)房者被市場(chǎng)拒之門外。房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資曾幫助幾代美國(guó)人積累了財(cái)富，現(xiàn)在有很大一部分人卻失去了這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。

年輕買家和弱勢(shì)群體等沒(méi)有現(xiàn)金儲(chǔ)蓄的購(gòu)房者面臨著尤為艱難的選擇：想買房但房?jī)r(jià)越來(lái)越高，租房的話現(xiàn)在房租也比一年前上漲了兩位數(shù)。他們的這一選擇所涉及的已經(jīng)不僅僅是住在哪兒的問(wèn)題。

哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心(Joint Center for Housing Studies)研究分析師拉希姆·哈尼法(Raheem Hanifa)說(shuō)：“隨著越來(lái)越多的人被拒之門外，人們?cè)谪?cái)富和房產(chǎn)凈值上的差距越來(lái)越大的問(wèn)題可能會(huì)變得更嚴(yán)重?！?/p>

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房?jī)r(jià)和抵押貸款利率齊飛，想買房的人負(fù)擔(dān)能力下降

長(zhǎng)期以來(lái)，年輕購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)一直是看漲房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一。新冠疫情暴發(fā)后，購(gòu)房活動(dòng)曾短暫陷入停頓，但購(gòu)房者很快涌入市場(chǎng)，其中包括大量年輕買家，主要受更靈活的工作地點(diǎn)、政府發(fā)放的刺激支票和股市上漲等因素的推動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)近期稱，2020年7月至2021年6月間，千禧一代占到所有買家的43%，比例高于此前一年的的37%。

Case-Shiller的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)在2020年和2021年分別上漲了10.4%和18.8%，創(chuàng)下至少34年以來(lái)最大的同比漲幅。部分地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度更快，例如2021年鳳凰城的房?jī)r(jià)上漲了33%，坦帕市的房?jī)r(jià)上漲了29%。

疫情暴發(fā)后的大部分時(shí)間里，兩位數(shù)的房?jī)r(jià)漲幅被低抵押貸款利率和家庭收入增長(zhǎng)所抵消，從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)編制的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)來(lái)看，2020年的房?jī)r(jià)是自2013年以來(lái)最能負(fù)擔(dān)得起的。

后來(lái)，抵押貸款利率開始上升。隨著房?jī)r(jià)的上漲，住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)在2021年第四季度降至2018年以來(lái)的最低點(diǎn)，到了2022年3月，30年期住房貸款利率上升到了4%以上。

30年期固定抵押貸款利率在3月份觸及2018年底以來(lái)的最高點(diǎn)，部分原因是美聯(lián)儲(chǔ)為遏制通脹而采取的行動(dòng)。Realtor.com的抵押貸款計(jì)算工具顯示，自2021年底以來(lái)，一套35萬(wàn)美元（約合人民幣457萬(wàn)元）的住宅的月供增加了約250美元。

30年期抵押貸款利率在幾個(gè)月的時(shí)間里上升逾1個(gè)百分點(diǎn)

雖然利率仍處于歷史上相對(duì)較低的水平，但利率上升再加上房?jī)r(jià)上漲，可能會(huì)進(jìn)一步降低想買房的人的負(fù)擔(dān)能力。美國(guó)銀行(Bank of America)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在3月中旬預(yù)計(jì)，當(dāng)月房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)編制的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)比去年至少下降了25%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家在研報(bào)中寫道：“房?jī)r(jià)和首付給購(gòu)房者帶來(lái)的困難是有記錄以來(lái)最嚴(yán)重的，導(dǎo)致一些人開始考慮租房?！?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun稱，30年期固定抵押貸款的平均利率可能會(huì)在今年剩余時(shí)間里最高升至5%。按照這個(gè)上升速度，同一套房子的月供將比2021年底時(shí)高出300美元。

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收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)上漲速度

雪上加霜的是，工資的上漲并沒(méi)有跟上生活成本的上漲。該協(xié)會(huì)發(fā)現(xiàn)，2021年第四季度，還貸占美國(guó)家庭收入的比重的中值升至16.9%，高于一年前的14.7%。

Realtor.com對(duì)美國(guó)300個(gè)大城市的收入和掛牌數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析顯示，在2019年2月至2022年2月期間，賣方要價(jià)中位數(shù)的漲幅是收入中位數(shù)漲幅的兩倍。整體來(lái)看，82%的市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增速超過(guò)收入增速。

與此同時(shí)，待售房屋的數(shù)量大幅下降。所有價(jià)位的待售房屋數(shù)量平均下降了70%，其中價(jià)格較低的待售房屋數(shù)量降幅最大。根據(jù)Realtor.com的分析，2022年2月，全美50萬(wàn)美元以下的房源數(shù)量比2019年同期驟減了74%。

這些都是導(dǎo)致想買房的人負(fù)擔(dān)能力下降的因素。在被評(píng)估的三分之二的大都市地區(qū)，中等收入購(gòu)房者負(fù)擔(dān)得起的住房比例低于疫情前的水平。在一些地區(qū)，盡管工資漲幅高于平均水平，但可負(fù)擔(dān)能力還是出現(xiàn)了大幅度的下降。在奧斯汀，中等收入家庭僅能負(fù)擔(dān)得起6%的住房，而2019年這一比例為26%。Realtor.com援引研究公司Claritas對(duì)人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析估計(jì)，美國(guó)家庭收入中值預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)16.7%，但這還不足以彌補(bǔ)負(fù)擔(dān)能力的下降。

（不過(guò)，在包括明尼阿波利斯、巴爾的摩、路易斯維爾和芝加哥在內(nèi)的一些地方，由于收入中值的增長(zhǎng)速度快于房?jī)r(jià)，這些地區(qū)的人對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力有所提高。）

在考察負(fù)擔(dān)能力的變化時(shí)，主要依據(jù)是掛牌價(jià)格，沒(méi)有計(jì)入“競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)”的影響。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的報(bào)告顯示，2022年2月“競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)”的激烈程度達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，當(dāng)月售出的房屋平均收到了五份報(bào)價(jià)，其中近一半的買家出價(jià)高于掛牌價(jià)。

達(dá)拉斯Re/Max DFW Associates公司的賣方經(jīng)紀(jì)人托德·梁(Todd Luong)說(shuō)：“與全款買家和以投資為目的的人競(jìng)爭(zhēng)實(shí)在是太難了，一些首次購(gòu)房者已經(jīng)放棄了買房?！?/p>

在一些尤為火爆的市場(chǎng)，要想成功購(gòu)買一套房子或公寓，可能必須要同時(shí)做到幾點(diǎn)，包括出價(jià)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、甚至在看房前就報(bào)價(jià)、支付現(xiàn)金、放棄驗(yàn)房和備好應(yīng)急資金等。

上文提到的斯托夫科目前在亞特蘭大租房，她稱自己和未婚夫之前的好幾次報(bào)價(jià)都高于要價(jià)，“我們?cè)谀茏尣降牡胤蕉甲尣搅耍筒畎训谝粋€(gè)孩子也讓出去?！彼雇蟹蚩品Q，來(lái)自更有錢的買家的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，她和未婚夫的出價(jià)比要價(jià)高出4.5萬(wàn)美元，但仍然輸給了其他出價(jià)的人。

在美國(guó)各地的Facebook群組和Reddit論壇上，網(wǎng)友們抱怨房租和住房成本太高。谷歌趨勢(shì)(Google Trends)顯示，3月份“租金上漲”和“買得起的住房”等詞的搜索量再創(chuàng)新高。與此同時(shí)，房利美(Fannie Mae)的調(diào)查顯示，認(rèn)為現(xiàn)在是買房良機(jī)的受訪者比例一直保持在歷史低點(diǎn)附近。

總部位于新澤西州的財(cái)務(wù)規(guī)劃和財(cái)富管理公司Bleakley Advisory Group首席投資官彼得·布克瓦(Peter Boockvar)說(shuō)：“可以說(shuō)現(xiàn)在是這樣一種情況，已經(jīng)有房的人在買房時(shí)更有優(yōu)勢(shì)，首次購(gòu)房者不像他們那樣擁有房產(chǎn)增值帶來(lái)的好處。”

3

收入和財(cái)富不平等或進(jìn)一步加劇

由于抵押貸款利率在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)上不斷上升，這意味著買房者的負(fù)擔(dān)能力在改善之前可能會(huì)進(jìn)一步惡化，想進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的買家將遭遇更多挫折。

擁有房產(chǎn)是財(cái)富的重要組成部分，平均占到一個(gè)人凈資產(chǎn)的30%左右，在非裔和拉美裔家庭以及中低收入家庭中，房產(chǎn)在凈資產(chǎn)中所占的比例更是高于這一平均水平。

雖然也有一些年輕的購(gòu)房者能買到房子，但其他人別無(wú)選擇，只能租房。

賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授本杰明·凱斯(Benjamin Keys)稱，受負(fù)擔(dān)能力不斷下降影響最大的是千禧一代和更年輕的購(gòu)房者，他們?cè)絹?lái)越難以籌集資金來(lái)支付抵押貸款和首付。

對(duì)一些想買房的人群來(lái)說(shuō)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就已經(jīng)很不容易了，現(xiàn)在負(fù)擔(dān)能力下降帶來(lái)的影響更是雪上加霜。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年，非裔和拉丁裔抵押貸款申請(qǐng)人被抵押貸款機(jī)構(gòu)拒絕的可能性幾乎是白人或亞裔的兩倍。這其中的原因與更廣泛的經(jīng)濟(jì)差距有關(guān)。2020年人口普查顯示，非裔和拉丁裔家庭的收入明顯低于白人和亞裔家庭。這一點(diǎn)會(huì)讓他們更難獲得貸款。

穆迪分析公司(Moody "s Analytics)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·贊迪(Mark Zandi)指出，這種貧富差距有可能引起連鎖反應(yīng)。他說(shuō)：“如果沒(méi)法成為業(yè)主，就很難存錢和積累財(cái)富，進(jìn)而加劇社會(huì)的收入和財(cái)富不平等?！?/p>

是否擁有住房也會(huì)影響到家庭架構(gòu)。沃頓商學(xué)院的凱斯說(shuō)：“如果房?jī)r(jià)便宜、房源充足，就會(huì)有更多人更加的家庭組建起來(lái)，而現(xiàn)在人們因?yàn)闆](méi)有其他負(fù)擔(dān)得起的住房擠在一起住，或者和父母住在一起的時(shí)間更長(zhǎng)?！?/p>

雖然房屋供應(yīng)不會(huì)一直短缺下去，但那些現(xiàn)在因價(jià)格過(guò)高而被擠出市場(chǎng)的人需要多長(zhǎng)時(shí)間才能重新進(jìn)入市場(chǎng)，這是另一個(gè)問(wèn)題。在一些人離場(chǎng)觀望之際，可能會(huì)有一些人入場(chǎng)，但Zillow對(duì)109位住房領(lǐng)域?qū)＜业恼{(diào)查顯示，首次購(gòu)房者的比例至少要等兩年才能回升到疫情前的水平。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)楣?yīng)短缺和激烈的競(jìng)購(gòu)繼續(xù)上漲，這一點(diǎn)毋庸置疑；此外，在美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息之際，抵押貸款利率也會(huì)繼續(xù)從疫情期間的低點(diǎn)上升。

這讓包括上文提到的斯托夫科在內(nèi)的想買房的人陷入兩難。斯托夫科和她的未婚夫在亞特蘭大郊外的瑪麗埃塔租了一棟房子，租期為一年。她稱，房租和如果買房要付的月供差不多。

斯托夫科說(shuō)：“租房無(wú)法讓我們積累財(cái)富，這讓人有點(diǎn)不爽，但這就是現(xiàn)實(shí)。”

馬克·拉喬伊(Marc Lajoie)對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)。

延伸閱讀

為什么說(shuō)股票比房子更適合用來(lái)積累財(cái)富？

從前，一個(gè)年輕的家庭在一個(gè)欣欣向榮的郊區(qū)最好的地段買了一套價(jià)格最便宜的三居室房子，許多年后，在一場(chǎng)持續(xù)了15年的房地產(chǎn)熱潮中，有人主動(dòng)提出以當(dāng)初房?jī)r(jià)20倍的價(jià)格買他們的房子，于是這些錢成了他們的積蓄，讓他們過(guò)上了舒適的退休生活。

這是真實(shí)發(fā)生過(guò)的事，但由于房?jī)r(jià)不太可能重演這樣的漲勢(shì)，也許現(xiàn)在只能當(dāng)個(gè)童話故事來(lái)看，尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)瘋狂上漲的情況下。從長(zhǎng)期來(lái)看，歷史數(shù)據(jù)顯示，股市的回報(bào)率大約是住宅房地產(chǎn)的兩倍。而且由于隨之而來(lái)的維護(hù)費(fèi)用高得驚人，因此投資股市的麻煩要少得多。

紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院教授阿斯沃斯·達(dá)摩達(dá)蘭(Aswath Damodaran)收集的數(shù)據(jù)顯示，從1972年到2021年，股票（以標(biāo)普500指數(shù)衡量）的年回報(bào)率為12.47%，而住房（以截至2021年10月的Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)衡量）的年回報(bào)率為5.41%。這一時(shí)間跨度包括了美元與黃金脫鉤后的通脹飆升。從2012-2021年的情況看，股市的平均回報(bào)率為16.98%，而住房市場(chǎng)的平均回報(bào)率為7.38%；房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂曾引發(fā)了2007-2009年的金融危機(jī)。

在為布魯金斯學(xué)會(huì)準(zhǔn)備的一份新報(bào)告中，Case-Shiller指數(shù)的創(chuàng)立者羅伯特·希勒(Robert Shiller)和安妮·K·湯普森(Anne K. Thompson)對(duì)一項(xiàng)調(diào)查進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，72.4%的受訪者認(rèn)為最近的買房“競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)”已經(jīng)成了“恐慌性購(gòu)買，買房的人完全不管價(jià)格有多高”。希望在郊區(qū)擁有更大的空間、尤其是作為家庭辦公室的空間等因素是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。在疫情最嚴(yán)重的時(shí)期，可以在家工作的白領(lǐng)大多沒(méi)有受到經(jīng)濟(jì)上的影響，甚至受益于支出減少。

之前一直處于歷史低位的抵押貸款利率進(jìn)一步提高了這些人的購(gòu)買力。2021年12月30年期抵押貸款平均利率降至3.05%，當(dāng)年第四季度以20%首付購(gòu)買的中位價(jià)為408100美元房屋的月付為1385美元。到了2022年3月31日，抵押貸款利率飆升至4.67%，月付上升到了1687美元。房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率上升造成的購(gòu)買力的下降肯定會(huì)減緩房?jī)r(jià)上漲的速度。

席勒和湯普森發(fā)現(xiàn)，近期買房的人對(duì)于短期內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)更加現(xiàn)實(shí)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)有所回落，但他們對(duì)長(zhǎng)期走勢(shì)仍“心存幻想”。達(dá)摩達(dá)蘭對(duì)收集到數(shù)據(jù)進(jìn)行的分析顯示，2006年上一次房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時(shí)的購(gòu)房者，在接下來(lái)的10年里都沒(méi)有完全從之后的泡沫破裂中恢復(fù)過(guò)來(lái)。這不是購(gòu)房者第一次陷入虧損。1989年房?jī)r(jià)從峰值回落后，直到1992年才全面回升。而且這些損失還沒(méi)有納入交易成本，交易成本對(duì)于住宅房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是巨大的。

以高價(jià)買入會(huì)降低未來(lái)回報(bào)這一點(diǎn)是不言自明的。對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)，不管是在其他地方找到了更好的工作機(jī)會(huì)——尤其是現(xiàn)在工作地點(diǎn)更靈活的情況下——還是遇到死亡或離婚這樣的事，好事壞事都有可能發(fā)生。相比房產(chǎn)，擁有可移動(dòng)和流動(dòng)性強(qiáng)的金融資產(chǎn)既能在短期內(nèi)為投資者帶來(lái)更多的自由，也能在長(zhǎng)期內(nèi)為投資者帶來(lái)更多的財(cái)富。

文 |《巴倫周刊》撰稿人謝納·米什金(Shaina Mishkin)、蘭德?tīng)枴·福賽思(Randall W. Forsyth)

編輯 | 郭力群

翻譯 | 小彩

版權(quán)聲明：

《巴倫周刊》(barronschina)原創(chuàng)文章，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載。英文版見(jiàn)2022年4月1日?qǐng)?bào)道“First-Time Home Buyers Are Simply Walking Away: ‘We’ve Been Backed Into a Corner’”和“The Case for Building Wealth With Stocks, Not Homes”。

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