千呼萬(wàn)喚之中，降準(zhǔn)終于落地。

今日下午，中國(guó)人民銀行決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率答記者問(wèn)。

1、此次降準(zhǔn)的目的是什么？

答：當(dāng)前流動(dòng)性已處于合理充裕水平。此次降準(zhǔn)的目的，一是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)，增加金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金來(lái)源，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)。三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約65億元，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會(huì)綜合融資成本。

2、此次降準(zhǔn)釋放多少資金？

答：此次降準(zhǔn)共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元。此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分法人金融機(jī)構(gòu)外，對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)沒(méi)有跨省經(jīng)營(yíng)的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行，在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上，再額外多降0.25個(gè)百分點(diǎn)，有利于加大對(duì)小微企業(yè)和“三農(nóng)”的支持力度。

3、此次降準(zhǔn)后有什么綜合考慮？

答：人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策。一是密切關(guān)注物價(jià)走勢(shì)變化，保持物價(jià)總體穩(wěn)定。二是密切關(guān)注主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策調(diào)整，兼顧內(nèi)外平衡。同時(shí)，保持流動(dòng)性合理充裕，促進(jìn)降低綜合融資成本，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

對(duì)于艱難前行的地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是毫無(wú)疑問(wèn)的好消息，疊加近期松綁限購(gòu)、限售等政策頻頻刷屏，不少人認(rèn)為，樓市新一輪信號(hào)已然到來(lái)。

那么，樓市真的復(fù)蘇了嗎？4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。整體來(lái)看，本月新房、二手房上漲城市數(shù)量止降轉(zhuǎn)升，其中，二手房表現(xiàn)更加突出，與此同時(shí)，新房、二手房?jī)r(jià)格跌幅雙雙收窄。

這一系列變化表明年初以來(lái)發(fā)布的松綁政策已經(jīng)初顯成效，市場(chǎng)信心獲得一定修復(fù)。那么，接下來(lái)的降準(zhǔn)又會(huì)給樓市帶來(lái)哪些影響呢？

新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌正在觸及底部 二手房?jī)r(jià)下跌城市明顯減少

隨著近期以來(lái)多城松綁樓市調(diào)控，市場(chǎng)信心獲得一定修復(fù)。

從3月份70城新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，新建商品住宅上漲城市數(shù)量29個(gè)，較上月增加2城；持平城市3個(gè)，與上月一致；下跌城市38個(gè)，較上月減少2城。

從漲跌幅情況來(lái)看，新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌正在觸及底部。3月份，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，跌幅與上月持平，在各地積極紓困樓市，按揭利率持續(xù)降低，預(yù)期開(kāi)始有所穩(wěn)定的情況下，新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌正在觸及底部。同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%，主要是受到疫情影響，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)商收回價(jià)格促銷所致。

從3月二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，上漲城市數(shù)量為21個(gè)，較上月增加11個(gè)；持平城市4個(gè)，較上月增加1個(gè)；下跌城市45個(gè)，比上月減少12個(gè)。

本月二手房上漲城市增加數(shù)量明顯高于新房，二手房復(fù)蘇將領(lǐng)先于新房。同比方面，70城下跌幅度從0.3%擴(kuò)大至0.9%，主要受疫情影響，二手房集中的熱點(diǎn)城市，交易受到極大沖擊，部分需求觀望，交易價(jià)低于預(yù)期的優(yōu)先成交。

此外，受疫情影響，需求觀望，導(dǎo)致高價(jià)盤難以成交，部分業(yè)主下調(diào)二手房，以盡快促成交易。二三線城市都在下跌，二線城市跌幅收窄至0.1%，趨于止跌，三線城市跌幅擴(kuò)大。二線城市二手房掛牌量高，價(jià)格還在下跌。三線新房庫(kù)存大，政策在救助新房，二手房市場(chǎng)持續(xù)陰跌。

從各城市來(lái)看，本月北京表現(xiàn)優(yōu)異，二手房、新房?jī)r(jià)格漲幅都十分可觀，將成為全國(guó)最先修復(fù)的城市，上海近期以來(lái)受到疫情影響嚴(yán)重，雖然新房、二手房漲幅均有所回落，但是仍然以其超高的韌性維持了較高的漲幅水平。同時(shí)，以杭州、揚(yáng)州等為首的長(zhǎng)三角，以深圳、廣州、惠州為首的珠三角以及以成都、重慶為首的成渝經(jīng)濟(jì)圈脫穎而出，核心經(jīng)濟(jì)圈的核心城市將率先復(fù)蘇。

降準(zhǔn)間接有助于穩(wěn)定樓市

寬松扶持政策開(kāi)始進(jìn)入效果顯現(xiàn)期，樓市回升的確定性趨勢(shì)增強(qiáng)。此時(shí)，降準(zhǔn)的落地能否錦上再添花？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，降準(zhǔn)一是為了對(duì)沖疫情對(duì)中小微的沖擊，對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行。3月份制造業(yè)PMI為49.5%，較上月下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，生產(chǎn)、訂單、就業(yè)及進(jìn)出口均降至收縮區(qū)間。其中，中小微生產(chǎn)指數(shù)、訂單指數(shù)下滑更明顯；

二是對(duì)沖物價(jià)上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊。3月份由于國(guó)際原油價(jià)格、小麥等輸入性通脹，導(dǎo)致CPI抬頭，實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的真實(shí)利率（即名義利率-通脹預(yù)期）正快速上行，或?qū)?duì)總需求帶來(lái)明顯的緊縮效應(yīng)。特別是中小微的實(shí)際融資成本、經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)一步上升。

三是對(duì)沖4月集中上交稅收高峰、MLF到期、政府債發(fā)行等對(duì)貨幣層面利率的拉升?？傊?，正如重要會(huì)議所講的，降準(zhǔn)的原因就在于，進(jìn)一步加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)，個(gè)體工商戶支持力度，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，降低綜合融資成本。

李宇嘉認(rèn)為，降準(zhǔn)并不是針對(duì)樓市，但由于降準(zhǔn)是為了紓困疫情影響、促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)，降低消費(fèi)成本等考慮，事實(shí)上也間接有助于穩(wěn)定樓市。特別是，一季度樓市銷售、開(kāi)工、土地出讓下滑超出預(yù)期，穩(wěn)定樓市也在預(yù)料之中。

降準(zhǔn)將進(jìn)一步提升銀行降低LPR加點(diǎn)水平的意愿。降準(zhǔn)釋放無(wú)成本資金，進(jìn)一步提升銀行降低LPR加點(diǎn)水平。至3月份，主要城市首套、二套房利率連續(xù)6個(gè)月下行。由于利差收窄，銀行進(jìn)一步降低加點(diǎn)的積極性下降。進(jìn)一步釋放無(wú)成本資金，有利于激勵(lì)銀行進(jìn)一步降低按揭利率。目前，首套房為L(zhǎng)PR+70個(gè)基點(diǎn)，從促進(jìn)合理需求的角度看，結(jié)合高房?jī)r(jià)和居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)實(shí)，還有下降的空間。此外，降準(zhǔn)將進(jìn)一步增加房貸投放，促進(jìn)住房消費(fèi)。

降準(zhǔn)不能解千愁

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未明顯修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)鏈條循環(huán)仍然不暢，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖是打破地產(chǎn)僵局的重要一環(huán)。

今年以來(lái)中央頻繁釋放維穩(wěn)信號(hào)，各地亦在積極因城施策，優(yōu)化調(diào)整樓市政策。中指研究院指出，從政策措施上看，除了降準(zhǔn)外，降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力，調(diào)整不合時(shí)宜的調(diào)控政策，提高購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和能力，來(lái)對(duì)沖疫情反復(fù)等因素帶來(lái)的不確定性，如調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低房貸利率、優(yōu)化購(gòu)房社保年限要求、調(diào)整限售年限暢通置換鏈條等，在此過(guò)程中，仍需多地發(fā)力形成群體效應(yīng)，提振市場(chǎng)信心。隨著更多城市優(yōu)化調(diào)控政策，市場(chǎng)預(yù)期或逐漸改善，部分熱點(diǎn)一二線城市市場(chǎng)有望率先恢復(fù)，但市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情防控的效果。

除此之外，部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約，進(jìn)一步加劇了購(gòu)房者的觀望情緒，企業(yè)端的支持政策亦需要跟進(jìn)，如加大對(duì)底層資產(chǎn)較好的房企或有價(jià)值企業(yè)的扶持力度，為企業(yè)債務(wù)展期提供支持等。

當(dāng)前降準(zhǔn)落地，一定程度上縮小了降息的空間，15日，MLF并未降息預(yù)示著本月的LPR較大可能保持不變，但面對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行壓力，宏觀政策適度靠前，4月14日，央行舉行2022年第一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)，指出“適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利，降低綜合融資成本。在價(jià)格上，發(fā)揮貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能，推動(dòng)降低企業(yè)融資成本”，未來(lái)降息仍存在一定預(yù)期，降低企業(yè)和購(gòu)房者的資金成本。從歷年降息降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，降息的影響更直接和明顯。對(duì)于當(dāng)前房貸利率來(lái)說(shuō)，更多地或聚焦在各地因城施策下降低房貸利率加點(diǎn)幅度上。

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