紅周刊 編輯部 | 熊穎

國(guó)企央企背景的地產(chǎn)股在股價(jià)提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機(jī)會(huì)的可能性，他們更符合地產(chǎn)股中的價(jià)值股。因?yàn)榘殡S地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，一半以上的地產(chǎn)公司都會(huì)倒下，剩下的市場(chǎng)就會(huì)主要由這些國(guó)企央企瓜分。

近一個(gè)月來（3月16日～4月14日），地產(chǎn)股拉升明顯，不光地產(chǎn)指數(shù)（399241.SZ）漲幅33.45%，更有多家房企股價(jià)翻倍。市場(chǎng)有人喊出“地產(chǎn)股機(jī)會(huì)能演繹全年”?！都t周刊》在采訪中，不少職業(yè)投資人表示，地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)會(huì)呈現(xiàn)兩極分化，這緣于基本面的分化。由于政策的邊際放松，房地產(chǎn)板塊會(huì)有短期的貝塔機(jī)會(huì)，但普漲時(shí)間不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)；而國(guó)企、央企背景的地產(chǎn)股，基本面更優(yōu)秀，投資機(jī)會(huì)仍可能貫穿2022全年。

二季度地產(chǎn)股會(huì)迎來方向性復(fù)蘇

但整個(gè)板塊普漲周期不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)

近期地產(chǎn)股的大幅拉升，背后主要受到政策的影響。微木資本創(chuàng)始人呂曉彤告訴《紅周刊》：“2022年5.5%的GDP增速，意味著必須要把地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)做好，并且?guī)?dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。所以我們可以看到，現(xiàn)在各地政策都在松綁，貸款利率下行、貸款比例上升等一系列利好信息的釋放。這也向市場(chǎng)明確，國(guó)家整體仍要穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)。

此外，近期摩根大通報(bào)告也指出，在銷售改善和需求端政策放松推動(dòng)下，今年第二季中國(guó)地產(chǎn)股應(yīng)該會(huì)迎來方向性復(fù)蘇，盡管波動(dòng)性可能會(huì)很高。并認(rèn)為迄今為止2021財(cái)年業(yè)績(jī)不佳、停牌、銷售疲弱及違約等利空應(yīng)該都已出盡。若以2021年10月峰值為基準(zhǔn)，地產(chǎn)股可能有15～20%的上漲空間。

不過，呂曉彤同時(shí)也向《紅周刊》表示，地產(chǎn)板塊的普漲并不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。首先，我國(guó)現(xiàn)在城市化率65%，和歐洲國(guó)家70%相比，城市化進(jìn)程基本結(jié)束；第二，中國(guó)人口已達(dá)到高峰并開始衰退，老齡化越來越嚴(yán)重；第三，現(xiàn)在市場(chǎng)還有6億平方米的存量，人均住房面積50平方米，這一均量已大大超過發(fā)達(dá)國(guó)家；第四，中國(guó)老舊城市改造和醫(yī)院學(xué)校建設(shè)基本完成，有些地方小學(xué)甚至都招不到學(xué)生，所以也不需要那么多房子了。

綜上四方面，他認(rèn)為除了北上廣深等一線城市，中國(guó)的房子已經(jīng)冗余，高速增長(zhǎng)時(shí)期已過，再加上房住不炒是基本國(guó)策，房子作為投資品的時(shí)代已一去不返。后續(xù)房地產(chǎn)每年的新增開發(fā)面積也非常少了，且基本上市場(chǎng)份額也是被國(guó)企央企“吃掉”，所以地產(chǎn)板塊普漲難持續(xù)。

去年四季度資金開始流向地產(chǎn)

國(guó)企、央企投資機(jī)會(huì)或貫穿2022全年

從去年四季度開始，資金開始明顯流入地產(chǎn)板塊。《紅周刊》對(duì)比2021年三季度和2021年報(bào)基金前十大重倉(cāng)股發(fā)現(xiàn)，部分地產(chǎn)股無論是它的持股基金數(shù)，還是基金持股股數(shù)，都出現(xiàn)了明顯增幅（見表1）。

通過表格可以發(fā)現(xiàn)，保利發(fā)展的持有基金數(shù)和對(duì)應(yīng)的基金持股總量依然位列房企排行榜榜首，且持有基金數(shù)從去年三季度的312只增至2021年末的388只，與之相對(duì)應(yīng)的同期基金持股數(shù)量也從11.29億股增至13.46億股。

此外，萬科A的基金持股總量從去年三季度的7.12億股增至2021年末的8.17億股；金地集團(tuán)(600383)基金持股總量從去年三季度的2.21億股增至2021年末的5.04億股；招商蛇口(001979)基金持股總量從去年三季度的1.61億股增至2021年末的3.80億股。

更加值得一提的是，基金不僅僅將目光聚焦于“招保萬金”，其他規(guī)模房企也吸引了不小關(guān)注，如，此前鮮少有人問津的廣宇發(fā)展(000537)、華發(fā)股份(600325)、旭輝控股等房企。其中，關(guān)注度增長(zhǎng)最為明顯的要數(shù)華發(fā)股份，2021年三季度末時(shí)，華發(fā)股份持有基金數(shù)僅有3家，且對(duì)應(yīng)基金持股總量為328.97萬股；而到了2021年年末，該地產(chǎn)股的持有基金數(shù)增至15家，對(duì)應(yīng)基金持股總量也增至1.37億股。

不過，《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，從房企規(guī)模來看，基金多看好市占率較高的大型、中型房企，相反，小型房企相對(duì)較少；而從公司屬性上來看，基金又普遍看好國(guó)企、央企或國(guó)資背景的地產(chǎn)股，民營(yíng)背景所占比重相對(duì)較少。比如，在地產(chǎn)股中基金持股總量排名前十榜單中，僅有新城控股(601155)、萬業(yè)企業(yè)(600641)、金科股份(000656)三家屬于民營(yíng)企業(yè)。

此前，中歐基金經(jīng)理曹名長(zhǎng)在接受《紅周刊》專訪時(shí)就表示，地產(chǎn)行業(yè)具有Alpha機(jī)會(huì)。雖然增長(zhǎng)速度較慢，但競(jìng)爭(zhēng)格局很好，龍頭公司仍在提升市場(chǎng)份額。這一投資邏輯和基金的地產(chǎn)持倉(cāng)特點(diǎn)一脈相承。

而呂曉彤也持續(xù)看好國(guó)企央企背景的地產(chǎn)股。他表示，國(guó)企央企更安全，且本身預(yù)期也都很充分。國(guó)企央企大概率會(huì)每年保持10%～15%的增長(zhǎng)速度，但其他地產(chǎn)股的股價(jià)波動(dòng)可能更多是炒作成分。

深諳地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)經(jīng)知名博主@朱酒向《紅周刊》表示，國(guó)企央企背景的地產(chǎn)股在股價(jià)提振上能夠走得比較久，至少今年還是有貫穿全年投資機(jī)會(huì)的可能性，它們更符合地產(chǎn)股中的價(jià)值股，帶著很強(qiáng)的成長(zhǎng)基因，因?yàn)榘殡S地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，一半以上的地產(chǎn)公司都會(huì)倒下，連拿地的能力都沒有，那么剩下的市場(chǎng)就會(huì)主要由這些國(guó)企央企瓜分。

中交地產(chǎn)等部分地產(chǎn)股漲幅顯著

背后或系游資炒作

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，3月16日至今（4月14日），基金青睞的地產(chǎn)股TOP20區(qū)間漲跌幅多維持在30%～40%漲幅左右，這一區(qū)間漲幅和地產(chǎn)指數(shù)基本保持一致。

不過，近期地產(chǎn)板塊表現(xiàn)更為出色的并非受基金青睞股。如此前股價(jià)長(zhǎng)期維持在7元/股上下的中交地產(chǎn)(000736)于3月16日開始爆發(fā)多日連續(xù)漲停，4月14日收盤，區(qū)間漲跌幅高達(dá)246.33%，位居近期地產(chǎn)股漲幅榜首。這期間，中交地產(chǎn)的區(qū)間換手率高達(dá)157.89%（見表2）。

而中交地產(chǎn)的基本面并不出色。其2021年年報(bào)顯示，2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收145.42億元，同比增長(zhǎng)18.23%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.36億元，同比減少32.19%。且同一年時(shí)間，雖然中交地產(chǎn)簽約銷售額微增5.07%至560億元，但銷售面積實(shí)則同比下滑5.79%，至228.51萬平方米。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為87.36%，“三道紅線”仍處于踩線狀態(tài)。多位投資人向《紅周刊》分析表示，中交地產(chǎn)這種股票炒作的可能性很大。

《紅周刊》還注意到，此前連續(xù)多年十大流通股股東未出現(xiàn)較大變動(dòng)的中交地產(chǎn)在2021年年報(bào)中出現(xiàn)了“三減一退”，其中大股東重慶渝富資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司減持0.76%總股本。且根據(jù)中交地產(chǎn)近期披露的兩則減持公告，重慶渝富在2021年9月11日到4月12日之間，持股比例從10.69%降至8.96%，占到中交地產(chǎn)總股本的1.72%。減持均價(jià)為7.07元/股，合計(jì)套現(xiàn)8463.3萬元。而后續(xù)，重慶渝富還將繼續(xù)減持，在公告后15個(gè)交易日的6個(gè)月內(nèi)，計(jì)劃減持中交地產(chǎn)股份不超過2086.30萬股，占公司總股本比例3%。

值得關(guān)注的是，和中交地產(chǎn)類似，同樣具備高換手率、高漲幅的地產(chǎn)股不在少數(shù)。如，3月16日～4月14日期間，天?；?000965)區(qū)間漲幅為171.53%，區(qū)間換手率為410.42%；渝開發(fā)(000514)區(qū)間漲幅86.3%，區(qū)間換手率為189.43%；陽(yáng)光城(000671)區(qū)間漲幅44.3%，區(qū)間換手率為310.41%。

@朱酒向《紅周刊》表示，當(dāng)前地產(chǎn)板塊雖然也存在一個(gè)恢復(fù)過程，企業(yè)也屬于未來向好，但地產(chǎn)股里面有一半以上的成分都是在炒作。

他認(rèn)為，當(dāng)前上漲的地產(chǎn)股可以劃分為三大類別：一類是真正的能夠保持長(zhǎng)期較好發(fā)展的房企，主要是央企國(guó)企；一類是困境反轉(zhuǎn)型，比較典型的特征就是從去年下半年開始到現(xiàn)在跌幅特別大的房企；最后就是純炒作類型，一般市值不大換手率特別高。比如說換手率高到連續(xù)每日都是兩位數(shù)漲幅，有的甚至連續(xù)好幾天都是20%的換手率，這種是投資資金的可能性較小，都是游資炒一把就走。

呂曉彤也提醒表示，當(dāng)前地產(chǎn)板塊炒作居多，且大多也已經(jīng)炒到位了。

基本面是區(qū)分炒作和成長(zhǎng)股的試金石

國(guó)企、央企“三道紅線”更經(jīng)得起考驗(yàn)

呂曉彤認(rèn)為，要區(qū)分被炒作還是被長(zhǎng)期投資的地產(chǎn)股，還要看基本面。地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)已經(jīng)過去，基本面差的房企無法維持股價(jià)的持續(xù)拉升，拉到最后還是回調(diào)、后撤。

@朱酒也表示，用PE來衡量股票投資價(jià)值的方式，對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)股來說參考性不大，因?yàn)閺膭倓偘l(fā)布的2021年年報(bào)來說，大部分地產(chǎn)公司都有計(jì)提減值，所以整體PE是偏高的，并不能客觀真實(shí)地反映一家房企的企業(yè)現(xiàn)狀，投資人要結(jié)合房企的自身債務(wù)表現(xiàn)、自身經(jīng)營(yíng)以及拿地能力來看。

自2020年8月，“三道紅線”政策新規(guī)出臺(tái)后，就一直被視為衡量房企債務(wù)表現(xiàn)的硬指標(biāo)。而根據(jù)目前已對(duì)2021年年報(bào)對(duì)應(yīng)“三道紅線”進(jìn)行披露的房企數(shù)據(jù)來看，相比民營(yíng)企業(yè)，絕大多數(shù)的國(guó)企、央企三道紅線更趨安全穩(wěn)健，如中國(guó)海外發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率53.6%、凈負(fù)債率31.1%、現(xiàn)金短債比3.42；招商蛇口發(fā)展剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%；凈負(fù)債率42.82%；現(xiàn)金短債比1.25。可以看到，上述房企的三大指標(biāo)不光都在“安全線內(nèi)”，還都實(shí)現(xiàn)了較為明顯的優(yōu)化效果。

而在拿地方面，也可以看到，今年前3個(gè)月的土地市場(chǎng)主要也都被國(guó)企、央企以及國(guó)資背景房企包攬。據(jù)中指數(shù)據(jù)，在2020年前3月的房企拿地排行榜中TOP10中，國(guó)資背景的綠城中國(guó)拿地金額208億元，位列榜首；國(guó)企央企背景的華潤(rùn)置地、建發(fā)房產(chǎn)，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿地金額也都在百億以上；而僅有3家民營(yíng)企業(yè)上榜前十，且拿地金額相對(duì)較少（見表3）。

（本文已刊發(fā)于4月16日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）