當(dāng)前動(dòng)態(tài):跌回6年前!這類小區(qū),正在瘋狂被踐踏!
房價(jià)下跌的時(shí)候,能更清晰地看出房子的宿命與悲哀。
有類小區(qū),現(xiàn)在正在經(jīng)歷最嚴(yán)重的踩踏,那就是超大型社區(qū)。
什么叫做超大社區(qū)?
【資料圖】
全國上下,有幾大超級(jí)神盤,如雷貫耳。
貴陽的花果園、北京的天通苑、廣州的鳳凰城,這些神盤動(dòng)輒50萬-70萬量級(jí)的居住人口。
說是小區(qū),人口卻能匹敵老家縣城,甚至是歐洲的某些國家的人口總量。
一般來說,2000戶以上的小區(qū)就是大社區(qū),3000戶以上小區(qū)絕對(duì)稱得上超大社區(qū)。
這些超大小區(qū),在今年下行的市場里,經(jīng)歷著更加嚴(yán)重的踩踏。
比如廣州的鳳凰城。
小區(qū)總戶數(shù)高達(dá)2.5萬戶,占地超666萬平方米。
如此大的小區(qū),現(xiàn)在光是掛牌量就有1232套,過去90天的成交量僅有13套。
踩踏,不用看,一定存在。
要知道現(xiàn)在全深圳每個(gè)月的二手房成交量也就一千多套,鳳凰城位于增城,位置本就不核心,如此大的掛牌量想要消化完,自然是無比困難。
降價(jià),也不用猜,一定是降的。
鳳凰城鳳晴苑,最新成交價(jià)將小區(qū)房價(jià)拉到了谷底,折合單價(jià)1.3萬/平不到。
要知道,2019年小區(qū)成交價(jià)基本維持在2萬/平,這2年雖然大行情不給力,但小區(qū)單價(jià)能跌7k/平,已經(jīng)跌回6年前,也是非常夸張,這與社區(qū)太大自然離不開關(guān)系。
看看周邊小區(qū),雖然也跌了,但是跌幅也沒有這么猛。
就拿附近的東方名都來說,去年成交價(jià)在2.2萬/平左右,雖然小區(qū)價(jià)格也降了,但現(xiàn)在也能保持在1.9萬/平。
有跌幅,但遠(yuǎn)沒有鳳凰城跌的這么猛。
踩踏猛,降價(jià)猛,是超大社區(qū)的第一大宿命。
對(duì)了,這里我插一句題外話,就是大家都知道我們團(tuán)隊(duì)經(jīng)常在外面跑,然后也會(huì)經(jīng)常整理一些資料包,比如:
1、30城口碑物業(yè)排行榜;
2、2022年房企暴雷/安全名單;
3、樓市選籌7大指標(biāo);
4、2023年中國經(jīng)濟(jì)展望預(yù)測報(bào)告;
等等一系列資料包,我們已經(jīng)做了非常詳細(xì)的歸納和總結(jié),相信對(duì)于正在買房路上迷茫的你,會(huì)有一些幫助,感興趣的朋友可以掃描下方二維碼,加我微信,我直接私發(fā)給大家。
超大社區(qū)的第二大宿命,是漲幅跑不贏大盤。
北京著名的超大盤,天通苑就是最好的例子,作為亞洲第一大小區(qū),天通苑社區(qū)容納著將近40萬人口在此居住。
天通苑的配套其實(shí)算不上差,距離望京、西二旗等核心地段不算遠(yuǎn),作為剛需板塊,地鐵、學(xué)區(qū)該有的都有。
但就是房價(jià),屢屢跑輸大盤。
2016年,全北京大漲接近180%,天通苑小漲70%,隨后調(diào)控殺到,還回調(diào)了30%。當(dāng)時(shí),天通苑的均價(jià)就來到了3萬多。
但是到了現(xiàn)在呢?
2021年北京不少地段又漲一波,天通苑的房價(jià)卻基本未動(dòng),還是3.5萬。甚至我問了下東一區(qū)最新成交,均價(jià)在3.36萬/平,中介告訴我說是業(yè)主著急出售。
周邊好點(diǎn)的小區(qū)價(jià)格基本都在7-8萬/平,天通苑房價(jià)如此低的原因,與小區(qū)的環(huán)境離不開關(guān)系。
超大社區(qū)的痛在于人多,人口密度也高,房東和租戶管理難度,這直接拉高了對(duì)物業(yè)的要求,這些都導(dǎo)致小區(qū)魚龍混雜,再加上天通苑又是經(jīng)濟(jì)適用房,品質(zhì)也不高。
這些都導(dǎo)致了天通苑房價(jià)難漲,即使這是在北京。
房價(jià)漲幅很難跑贏大盤,這是超大社區(qū)第二大宿命。
不過,雖然超大社區(qū)有些誕生就難以回避的痛,但這些年,一直有人還在買入這類房產(chǎn),這又是為什么呢?
超大社區(qū),并非全部是缺點(diǎn)。
相反,這些大社區(qū),圓了無數(shù)剛需一個(gè)有家的夢想。
就拿廣州亞運(yùn)城來說,這也是廣州非常知名的一個(gè)超大社區(qū)。2009年開始打造,相當(dāng)于4個(gè)北京奧運(yùn)村、8個(gè)北京亞運(yùn)村的大小。
到現(xiàn)在,真的稱得上十年磨一城,還有新房在推出。
小區(qū)的配套可以說還不錯(cuò),距離珠江新城核心僅20公里,距離番禺核心僅有10多公里。
小區(qū)有3條地鐵,完全能滿足上班通勤的需要。此外還規(guī)劃有20所學(xué)校,其中不乏廣鐵一中這樣還不錯(cuò)的學(xué)校。
3家大型醫(yī)院,交付樓盤下的底商,周邊的還有萬達(dá)商場等等,居住氛圍成熟,周邊環(huán)境也不錯(cuò),國際綜合體育館、有組團(tuán)還能望珠江看水。
2萬多的價(jià)格,有學(xué)區(qū)、有通勤,對(duì)于剛需來說,真的是個(gè)不錯(cuò)的選擇,這些年也吸引了不少剛需來亞運(yùn)城買房。
但就如前文所說,亞運(yùn)城什么都好,那就是真的不漲。
不漲這個(gè)問題,沒買房時(shí),可能不會(huì)覺得有什么,但當(dāng)你想要置換時(shí),這就會(huì)成為所有剛需的痛。
2017年亞運(yùn)城的均價(jià)就來到了2萬,到了現(xiàn)在亞運(yùn)城的掛牌均價(jià)還是2萬+,注意是掛牌價(jià),還不是成交價(jià),成交價(jià)應(yīng)該會(huì)更低。
這也是超大社區(qū),出生就存在的問題。
因?yàn)槌笊鐓^(qū)吸引的都是剛需,而剛需群體向來是最注重性價(jià)比的,超大社區(qū)本身掛牌就多,選擇就多,自然房價(jià)總是易跌難漲。
如何形容超大社區(qū)的悲哀,真的就是:
剛需的夢,剛需的痛。
實(shí)際上300萬左右預(yù)算,如果不是家里人多,一定要大面積,黃埔89平小3房等不少地段是有的選的,二手流動(dòng)性也要好很多,甚至行情好的時(shí)候,還有不少上漲的空間。
但很多剛需,往往沉浸在一生之城的想象里,就此就失去了人生寶貴的首貸名額,等到置換時(shí),發(fā)現(xiàn)再難脫坑。
來了,再也難走。
這是超大社區(qū),最痛的宿命與悲哀。
最后,在小區(qū)選擇上再給大家?guī)讉€(gè)建議:
1、小區(qū)體量盡量控制在500-1500戶之間最佳。
2、超大社區(qū)除非剛需自住,預(yù)算和需求只能選到這,都不建議去選擇;
3、體量之外,小區(qū)最值得關(guān)注的點(diǎn)在于物業(yè)。我們有整理口碑物業(yè)排行榜,可以掃文末二維碼,直接找我領(lǐng)取資料包。
4、除此之外,小區(qū)容積率盡量低于3,人車分流更佳。
買房這件事講究真的很多,未來樓市的分化將越來越細(xì)節(jié),小區(qū)品質(zhì)對(duì)房產(chǎn)增值的影響會(huì)越來越重要。
預(yù)算有限,如何平衡地段與小區(qū)的品質(zhì)?怎么樣選擇小區(qū)住得更加舒服?還有哪些小區(qū),是要慎重千萬不要選擇的?文章篇幅問題,更多細(xì)節(jié)和隱私的買房問題,歡迎大家掃下方二維碼,加微信來詳聊。
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