房價(jià)下跌的時(shí)候，能更清晰地看出房子的宿命與悲哀。

有類小區(qū)，現(xiàn)在正在經(jīng)歷最嚴(yán)重的踩踏，那就是超大型社區(qū)。

什么叫做超大社區(qū)？

【資料圖】

全國上下，有幾大超級(jí)神盤，如雷貫耳。

貴陽的花果園、北京的天通苑、廣州的鳳凰城，這些神盤動(dòng)輒50萬-70萬量級(jí)的居住人口。

說是小區(qū)，人口卻能匹敵老家縣城，甚至是歐洲的某些國家的人口總量。

一般來說，2000戶以上的小區(qū)就是大社區(qū)，3000戶以上小區(qū)絕對(duì)稱得上超大社區(qū)。

這些超大小區(qū)，在今年下行的市場里，經(jīng)歷著更加嚴(yán)重的踩踏。

比如廣州的鳳凰城。

小區(qū)總戶數(shù)高達(dá)2.5萬戶，占地超666萬平方米。

如此大的小區(qū)，現(xiàn)在光是掛牌量就有1232套，過去90天的成交量僅有13套。

踩踏，不用看，一定存在。

要知道現(xiàn)在全深圳每個(gè)月的二手房成交量也就一千多套，鳳凰城位于增城，位置本就不核心，如此大的掛牌量想要消化完，自然是無比困難。

降價(jià)，也不用猜，一定是降的。

鳳凰城鳳晴苑，最新成交價(jià)將小區(qū)房價(jià)拉到了谷底，折合單價(jià)1.3萬/平不到。

要知道，2019年小區(qū)成交價(jià)基本維持在2萬/平，這2年雖然大行情不給力，但小區(qū)單價(jià)能跌7k/平，已經(jīng)跌回6年前，也是非常夸張，這與社區(qū)太大自然離不開關(guān)系。

看看周邊小區(qū)，雖然也跌了，但是跌幅也沒有這么猛。

就拿附近的東方名都來說，去年成交價(jià)在2.2萬/平左右，雖然小區(qū)價(jià)格也降了，但現(xiàn)在也能保持在1.9萬/平。

有跌幅，但遠(yuǎn)沒有鳳凰城跌的這么猛。

踩踏猛，降價(jià)猛，是超大社區(qū)的第一大宿命。

對(duì)了，這里我插一句題外話，就是大家都知道我們團(tuán)隊(duì)經(jīng)常在外面跑，然后也會(huì)經(jīng)常整理一些資料包，比如：

1、30城口碑物業(yè)排行榜；

2、2022年房企暴雷/安全名單；

3、樓市選籌7大指標(biāo)；

4、2023年中國經(jīng)濟(jì)展望預(yù)測報(bào)告；

等等一系列資料包，我們已經(jīng)做了非常詳細(xì)的歸納和總結(jié)，相信對(duì)于正在買房路上迷茫的你，會(huì)有一些幫助，感興趣的朋友可以掃描下方二維碼，加我微信，我直接私發(fā)給大家。

超大社區(qū)的第二大宿命，是漲幅跑不贏大盤。

北京著名的超大盤，天通苑就是最好的例子，作為亞洲第一大小區(qū)，天通苑社區(qū)容納著將近40萬人口在此居住。

天通苑的配套其實(shí)算不上差，距離望京、西二旗等核心地段不算遠(yuǎn)，作為剛需板塊，地鐵、學(xué)區(qū)該有的都有。

但就是房價(jià)，屢屢跑輸大盤。

2016年，全北京大漲接近180%，天通苑小漲70%，隨后調(diào)控殺到，還回調(diào)了30%。當(dāng)時(shí)，天通苑的均價(jià)就來到了3萬多。

但是到了現(xiàn)在呢？

2021年北京不少地段又漲一波，天通苑的房價(jià)卻基本未動(dòng)，還是3.5萬。甚至我問了下東一區(qū)最新成交，均價(jià)在3.36萬/平，中介告訴我說是業(yè)主著急出售。

周邊好點(diǎn)的小區(qū)價(jià)格基本都在7-8萬/平，天通苑房價(jià)如此低的原因，與小區(qū)的環(huán)境離不開關(guān)系。

超大社區(qū)的痛在于人多，人口密度也高，房東和租戶管理難度，這直接拉高了對(duì)物業(yè)的要求，這些都導(dǎo)致小區(qū)魚龍混雜，再加上天通苑又是經(jīng)濟(jì)適用房，品質(zhì)也不高。

這些都導(dǎo)致了天通苑房價(jià)難漲，即使這是在北京。

房價(jià)漲幅很難跑贏大盤，這是超大社區(qū)第二大宿命。

不過，雖然超大社區(qū)有些誕生就難以回避的痛，但這些年，一直有人還在買入這類房產(chǎn)，這又是為什么呢？

超大社區(qū)，并非全部是缺點(diǎn)。

相反，這些大社區(qū)，圓了無數(shù)剛需一個(gè)有家的夢想。

就拿廣州亞運(yùn)城來說，這也是廣州非常知名的一個(gè)超大社區(qū)。2009年開始打造，相當(dāng)于4個(gè)北京奧運(yùn)村、8個(gè)北京亞運(yùn)村的大小。

到現(xiàn)在，真的稱得上十年磨一城，還有新房在推出。

小區(qū)的配套可以說還不錯(cuò)，距離珠江新城核心僅20公里，距離番禺核心僅有10多公里。

小區(qū)有3條地鐵，完全能滿足上班通勤的需要。此外還規(guī)劃有20所學(xué)校，其中不乏廣鐵一中這樣還不錯(cuò)的學(xué)校。

3家大型醫(yī)院，交付樓盤下的底商，周邊的還有萬達(dá)商場等等，居住氛圍成熟，周邊環(huán)境也不錯(cuò)，國際綜合體育館、有組團(tuán)還能望珠江看水。

2萬多的價(jià)格，有學(xué)區(qū)、有通勤，對(duì)于剛需來說，真的是個(gè)不錯(cuò)的選擇，這些年也吸引了不少剛需來亞運(yùn)城買房。

但就如前文所說，亞運(yùn)城什么都好，那就是真的不漲。

不漲這個(gè)問題，沒買房時(shí)，可能不會(huì)覺得有什么，但當(dāng)你想要置換時(shí)，這就會(huì)成為所有剛需的痛。

2017年亞運(yùn)城的均價(jià)就來到了2萬，到了現(xiàn)在亞運(yùn)城的掛牌均價(jià)還是2萬+，注意是掛牌價(jià)，還不是成交價(jià)，成交價(jià)應(yīng)該會(huì)更低。

這也是超大社區(qū)，出生就存在的問題。

因?yàn)槌笊鐓^(qū)吸引的都是剛需，而剛需群體向來是最注重性價(jià)比的，超大社區(qū)本身掛牌就多，選擇就多，自然房價(jià)總是易跌難漲。

如何形容超大社區(qū)的悲哀，真的就是：

剛需的夢，剛需的痛。

實(shí)際上300萬左右預(yù)算，如果不是家里人多，一定要大面積，黃埔89平小3房等不少地段是有的選的，二手流動(dòng)性也要好很多，甚至行情好的時(shí)候，還有不少上漲的空間。

但很多剛需，往往沉浸在一生之城的想象里，就此就失去了人生寶貴的首貸名額，等到置換時(shí)，發(fā)現(xiàn)再難脫坑。

來了，再也難走。

這是超大社區(qū)，最痛的宿命與悲哀。

最后，在小區(qū)選擇上再給大家?guī)讉€(gè)建議：

1、小區(qū)體量盡量控制在500-1500戶之間最佳。

2、超大社區(qū)除非剛需自住，預(yù)算和需求只能選到這，都不建議去選擇；

3、體量之外，小區(qū)最值得關(guān)注的點(diǎn)在于物業(yè)。我們有整理口碑物業(yè)排行榜，可以掃文末二維碼，直接找我領(lǐng)取資料包。

4、除此之外，小區(qū)容積率盡量低于3，人車分流更佳。

買房這件事講究真的很多，未來樓市的分化將越來越細(xì)節(jié)，小區(qū)品質(zhì)對(duì)房產(chǎn)增值的影響會(huì)越來越重要。

預(yù)算有限，如何平衡地段與小區(qū)的品質(zhì)？怎么樣選擇小區(qū)住得更加舒服？還有哪些小區(qū)，是要慎重千萬不要選擇的？文章篇幅問題，更多細(xì)節(jié)和隱私的買房問題，歡迎大家掃下方二維碼，加微信來詳聊。

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