要聞：中國(guó)家庭房齡大數(shù)據(jù)：超八成建于1990年后，樓市未來(lái)增量在哪里

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)林小昭時(shí)間：2022-06-29 06:37:22

[ 很多城市的樓房將不再是增量的快速變化，而是存量在技術(shù)上做一些變化，比如老舊小區(qū)改造、加裝電梯、拓展停車功能等，從而更好地滿足需求。 ]

中國(guó)現(xiàn)有的住房，主要建于什么時(shí)候？

【資料圖】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，第一財(cái)經(jīng)記者整理計(jì)算了其中的相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，中國(guó)家庭住房中，1990年以后建的房子占據(jù)了85.6%，僅14.4%的家庭住房建于1990年以前；此外，建于本世紀(jì)的房子達(dá)到65%。

《中國(guó)人口普查年鑒-2020》詳細(xì)披露了第七次人口普查的分項(xiàng)數(shù)據(jù)。根據(jù)年鑒的說(shuō)明，第七次全國(guó)人口普查采用長(zhǎng)、短兩種普查表。普查短表包括反映人口基本狀況的項(xiàng)目，由全部住戶（不包括港澳臺(tái)居民和外籍人員）填報(bào)；普查長(zhǎng)表包括所有短表項(xiàng)目和人口的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、婚姻生育和住房等情況的項(xiàng)目，在全部住戶中抽取10%的住戶（不包括港澳臺(tái)居民和外籍人員）填報(bào)。由于普查長(zhǎng)表是按戶抽樣并進(jìn)行登記，因此人口總數(shù)以及各種人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的抽樣比會(huì)存在略微差異。

其中，長(zhǎng)表數(shù)據(jù)資料的第九卷“住房”里，包括了全國(guó)和各地區(qū)按住房建成時(shí)間分的家庭戶住房狀況。

第一財(cái)經(jīng)記者整理計(jì)算了相關(guān)數(shù)據(jù)，以10年一個(gè)周期來(lái)看中國(guó)家庭住房的建成時(shí)間，20世紀(jì)90年代的占比達(dá)到了20.6%，21世紀(jì)00年代的占比達(dá)到30.3%，21世紀(jì)10年代的占比達(dá)到34.7%，可見(jiàn)1990年以后尤其是新世紀(jì)以來(lái)是我國(guó)住房建設(shè)的高峰期。其中，如果單看城市的部分，這一占比更高。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市家庭住房中，88.4%是1990年以來(lái)所建，68.1%是本世紀(jì)所建。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，近20年來(lái)是中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)最快的時(shí)期，不僅推動(dòng)了整個(gè)市場(chǎng)快速發(fā)展，而且同期中國(guó)人均居住面積也得到了迅速提升。

數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米；我國(guó)城市家庭人均居住面積為36.52平方米。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析表示，2000年以來(lái)我國(guó)住房建設(shè)體量是非常大的，現(xiàn)在住在1990年以前建的房子的人群占比較低。

另一方面，由于大部分家庭住房都建于1990年以后，尤其是2000年以后占比達(dá)到了三分之二左右，這也意味著當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再保持高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)將是結(jié)構(gòu)性的變化，部分人口流入的大中城市、都市圈、城市群是樓市增量的重點(diǎn)；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善型的產(chǎn)品、適應(yīng)老齡社會(huì)需求的產(chǎn)品等將會(huì)是重點(diǎn)。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021》與2021年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2021年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口1205萬(wàn)人，創(chuàng)下26年來(lái)新低；2021年我國(guó)城鎮(zhèn)化率提升0.81個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度26年來(lái)首次低于1個(gè)百分點(diǎn)。

張波說(shuō)，未來(lái)樓市需求增量，將會(huì)跟整個(gè)城鎮(zhèn)化的提升保持一定的同步，現(xiàn)階段，我國(guó)城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)的階段已經(jīng)過(guò)去，下一步會(huì)呈現(xiàn)比較分化的特征。一些熱點(diǎn)城市如杭州、合肥等，仍有大量的人口流入，人口凈流入常年位居前列的城市，其房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間，未來(lái)不同城市的表現(xiàn)分化會(huì)比較大。

與此同時(shí)，一些城市的存量房將加快改造。數(shù)據(jù)顯示，建于上世紀(jì)的房子占比達(dá)到了35%，在城市這一占比也接近32%，而上世紀(jì)建設(shè)的很多房子為樓梯房。張波分析，很多城市的樓房將不再是增量的快速變化，而是存量在技術(shù)上做一些變化，比如老舊小區(qū)改造、加裝電梯、拓展停車功能等，從而更好地滿足需求，這在一二線城市會(huì)表現(xiàn)得更加明顯。

分省份來(lái)看，以2000年為界，家庭住房建于2000年以前的占比最高的是上海，達(dá)到了50.4%，遼寧和天津位居二、三位，整體來(lái)說(shuō)這些地方的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程較早，另外部分大城市主城區(qū)大規(guī)模拆遷較少，老舊改造、微改造較多，因此建于2000年以前的住房也更多。

如果以1990年為界，1990年以前所建家庭住房占比最高的是天津，達(dá)到了23%，遼寧、上海和陜西也超過(guò)22%，山東和河北超過(guò)20%。

相比之下，有7個(gè)省份1990年以前所建房子占比低于10%，分別是寧夏、西藏、新疆、青海、廣西、安徽、江西，主要來(lái)自中西部地區(qū)尤其是西部地區(qū)。

隨著西部大開發(fā)、中部崛起等戰(zhàn)略的實(shí)施，加上2008年以來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，中西部的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，很多城市的住房都是新世紀(jì)以后尤其是2008年以后所建，整體的居住面貌發(fā)生了深刻變化。不少中西部農(nóng)村原有的房子雖然比較破舊，但在脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)、鄉(xiāng)村振興等戰(zhàn)略實(shí)施后，農(nóng)村的住房也已舊貌換新顏。

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標(biāo)簽：樓市未來(lái)

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