作 者丨李莎 闞珍

(相關(guān)資料圖)

編 輯丨杜弘禹

圖 源丨圖蟲

6月22日，武漢住房保障和房屋管理局在長(zhǎng)江網(wǎng)武漢城市留言板回復(fù)稱，在2022年12月31日前，購(gòu)房資格申請(qǐng)人及家庭成員在武漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（含漢南）、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等非限購(gòu)區(qū)域的住房暫不計(jì)入家庭現(xiàn)有住房套數(shù)。

6月24日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電武漢房地產(chǎn)交易中心政策管理科，相關(guān)工作人員回復(fù)稱，外地戶籍家庭提交身份證和戶口本就能申請(qǐng)非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格，申請(qǐng)購(gòu)房資格無限制。

不僅武漢，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南、合肥、南京、成都、福州等省會(huì)城市，以及佛山、青島等非省會(huì)強(qiáng)二線城市，也都有類似政策推出，主要包括解除部分非中心城區(qū)限購(gòu)政策，或部分遠(yuǎn)城區(qū)、近郊區(qū)住房不納入家庭住房總套數(shù)等。

為什么近期多個(gè)重點(diǎn)城市放松非中心城區(qū)限購(gòu)？在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全企穩(wěn)回暖、城市內(nèi)部市場(chǎng)分化和城市發(fā)展向郊區(qū)新城拓展的背景下，放松非中心城區(qū)限購(gòu)的效果如何？未來是否會(huì)有更多城市跟進(jìn)放松非中心城區(qū)限購(gòu)？地方應(yīng)如何把握好其中尺度？

非中心城區(qū)限購(gòu)放松

諸葛找房數(shù)據(jù)中心不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截止到6月13日，各地松綁政策調(diào)控超250次，覆蓋城市超150個(gè)，政策涉及調(diào)整限購(gòu)、限售、信貸、交易稅費(fèi)、落戶等多個(gè)方向，熱點(diǎn)二線城市亦不斷有政策推出。

各地推出的政策中，限購(gòu)政策調(diào)整意義重大，關(guān)乎家庭購(gòu)房資格和購(gòu)房套數(shù)，直接影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力群體邊界和單個(gè)家庭購(gòu)房數(shù)量上限，因而各地在限購(gòu)政策調(diào)控方面尤為謹(jǐn)慎。

但在近期政策調(diào)控中，限購(gòu)調(diào)整的動(dòng)作明顯變多，如降低購(gòu)房的戶籍和社保繳納門檻，定向增加養(yǎng)老家庭和多孩家庭的購(gòu)房套數(shù)等。除此之外，放松非中心城區(qū)限購(gòu)也成為本輪限購(gòu)政策調(diào)整的重要特征，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢、濟(jì)南、合肥、南京、成都、福州、佛山、青島等城市均有相關(guān)政策推出。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，放松外地戶籍家庭購(gòu)房要求，增加養(yǎng)老和多孩家庭購(gòu)房套數(shù)等政策吸引的購(gòu)房需求依然集中于具有優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源的中心城區(qū)，進(jìn)一步增加中心城區(qū)的市場(chǎng)壓力。

與之對(duì)比，放松非中心城區(qū)限購(gòu)具有明確的城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整意圖，有助于中心城區(qū)的“瘦身健體”，提升中心城區(qū)功能，并且能夠通過房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)非中心城區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的整體優(yōu)化。

一個(gè)月前，市場(chǎng)上就有武漢解除四大遠(yuǎn)城區(qū)限購(gòu)的消息傳出，但有關(guān)部門并未明文出臺(tái)相關(guān)通知。武漢市住房保障和房屋管理局主辦的“武房服務(wù)”小程序明確，自6月20日起，在武漢非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房應(yīng)進(jìn)行購(gòu)房資格認(rèn)定和意向登記，購(gòu)房資格認(rèn)定所需材料為身份證、戶口本（婚姻證明資料）。

結(jié)合武漢市住房保障和房屋管理局在長(zhǎng)江網(wǎng)武漢城市留言板的回復(fù)和武漢房地產(chǎn)交易中心的反饋來看，武漢遠(yuǎn)城區(qū)限購(gòu)政策已階段性解除。

南京、濟(jì)南、合肥也調(diào)整了部分非中心城區(qū)限購(gòu)政策，但未明確發(fā)文。早在4月，南京六合、溧水相關(guān)部門即反饋外地戶籍家庭無需社保即可購(gòu)買一套房。

6月13日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從南京政務(wù)中心了解到，除了鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)之外，在其他不限購(gòu)的區(qū)域購(gòu)房不需要開具購(gòu)房證明。

多位南京本地房屋經(jīng)紀(jì)人反饋，除前述4個(gè)主城區(qū)外，南京戶籍家庭在其他區(qū)域購(gòu)房不限套數(shù)，非南京戶籍家庭限購(gòu)1套但無社保要求。

除此之外，綜合當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道和房屋經(jīng)紀(jì)人反饋，濟(jì)南不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購(gòu)范圍，合肥新站區(qū)、瓊海區(qū)和經(jīng)開區(qū)新橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)取消限購(gòu)。

成都、佛山和青島則發(fā)文調(diào)整非中心城區(qū)限購(gòu)。5月16日，成都優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確近郊區(qū)（市）縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算；6月2日，佛山發(fā)文，將限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為禪城區(qū)祖廟街道，南海區(qū)桂城街道，順德區(qū)大良街道；6月3日，青島西海岸新區(qū)、高新區(qū)和城陽(yáng)區(qū)分別發(fā)文，全面取消區(qū)域住房限購(gòu)政策。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，相對(duì)中心城區(qū)，非中心城區(qū)一般是新區(qū)，配套尚未完善，城區(qū)面貌也有待進(jìn)一步提升，區(qū)域住房供應(yīng)量較大，房?jī)r(jià)較中心城區(qū)低，住房供求關(guān)系相對(duì)不緊張，市場(chǎng)炒作較少，市場(chǎng)熱度較低。這樣的背景下適度放開非中心城區(qū)限購(gòu)，符合城市一區(qū)一策和差異化調(diào)控的要求。

而與其他城市降低非中心城區(qū)購(gòu)房條件不同，福州降低非中心城區(qū)戶籍在中心城區(qū)購(gòu)房的門檻，進(jìn)一步釋放非中心城區(qū)購(gòu)買力，即非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在五城區(qū)可購(gòu)買一套144平方米以下的普通住宅，無需提供近兩年內(nèi)1年及以上社保或個(gè)稅證明，長(zhǎng)樂戶籍家庭購(gòu)房資格與五城區(qū)戶籍家庭相同。

助力城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化

王業(yè)強(qiáng)指出，這些放松非中心城區(qū)限購(gòu)的城市以強(qiáng)二線省會(huì)城市為主，這些城市的中心城區(qū)潛在市場(chǎng)需求依然強(qiáng)勁，如果貿(mào)然放松限購(gòu)，勢(shì)必推升房?jī)r(jià)新一輪上漲，有悖于“房住不炒”的市場(chǎng)定位。

以成都為例，從房?jī)r(jià)來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前5月成都房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，5月成都新房和二手房環(huán)比上漲0.9%，繼4月漲幅居70城之首后，5月繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)樓市。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)不佳情況下，成都房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺。

從成交來看，成都住建蓉e辦數(shù)據(jù)顯示，6月24日（截至18時(shí)16分）成都全市共成交商品住宅1061套，其中中心城區(qū)成交876套，占比82.6%，郊區(qū)新城成交185套，占比17.4%；二手房共成交731套，中心城區(qū)與郊區(qū)新城分別成交635套和96套，分別占比86.9%和13.1%。5月26日記者亦對(duì)該數(shù)據(jù)有過記錄，情況與之類似，中心城區(qū)仍然是絕大部分購(gòu)房者的選擇。

成都某品牌房企區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)理表示，成都市場(chǎng)表現(xiàn)分化，一二圈層表現(xiàn)較好，三圈層去化不佳。

在市場(chǎng)普遍信心不足的情況下，放松非中心城區(qū)限購(gòu)，王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為有助于進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心。

同時(shí)，也有利于中心城區(qū)功能提升，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源向周邊輻射延伸，合理控制開發(fā)強(qiáng)度和人口密度。

成都“十四五”規(guī)劃明確，一方面要強(qiáng)化中心城區(qū)極核引領(lǐng)作用，合理控制規(guī)模，推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)“瘦身健體”。適當(dāng)疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)和物流基地等功能和設(shè)施，推動(dòng)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療和教育等公共服務(wù)資源向郊區(qū)新城延伸，合理控制開發(fā)強(qiáng)度和人口密度。

另一方面要加強(qiáng)郊區(qū)新城功能節(jié)點(diǎn)作用，以承接中心城區(qū)功能外溢和人口疏解為導(dǎo)向，按照控制規(guī)模、把握節(jié)奏、提升品質(zhì)的發(fā)展路徑，建設(shè)一批“產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利”的郊區(qū)新城，分類優(yōu)化提升城市空間品質(zhì)。

不僅成都，我國(guó)“十四五”規(guī)劃亦明確，要優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能，有序疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地、專業(yè)市場(chǎng)等功能和設(shè)施，合理降低開發(fā)強(qiáng)度和人口密度，完善郊區(qū)新城功能，實(shí)現(xiàn)多中心、組團(tuán)式發(fā)展。

放松非中心城區(qū)限購(gòu)不僅與城市發(fā)展相適應(yīng)，也與重點(diǎn)城市的人口戶籍制度相匹配，上海、廣州、南京等地均有差異化人口導(dǎo)入政策推出。

以南京為例，去年2月9日，南京發(fā)布落戶新政，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區(qū)城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，對(duì)持有上述四區(qū)居住證、繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)6個(gè)月以上的人員，即可辦理落戶。

與之對(duì)應(yīng)，近期南京非中心城區(qū)限購(gòu)放松，外地戶口在上述區(qū)域購(gòu)房無社保要求但僅支持購(gòu)買一套房，本地戶籍在上述區(qū)域購(gòu)房則不再限購(gòu)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，非中心城區(qū)是新城建設(shè)和人口導(dǎo)入的重點(diǎn)，放松非中心城區(qū)限購(gòu)，也有出于促進(jìn)非中心城區(qū)人口導(dǎo)入和均衡城市不同區(qū)域人口分布的考量。

房地產(chǎn)政策密集發(fā)布，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有所回暖，但整體市場(chǎng)仍然低位運(yùn)行。這樣的背景下，重點(diǎn)城市放松非中心城區(qū)限購(gòu)，能在多大程度上提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)非中心城區(qū)項(xiàng)目去化，助力中心城區(qū)功能提升和郊區(qū)新城發(fā)展？

從成都市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來看，上述區(qū)域運(yùn)營(yíng)經(jīng)理認(rèn)為，成都近郊區(qū)市場(chǎng)主要可分為內(nèi)生市場(chǎng)和投資型市場(chǎng)兩類，內(nèi)生市場(chǎng)需求相對(duì)乏力，投資型市場(chǎng)則由于成都市場(chǎng)仍未恢復(fù)到往年同期，今年主城區(qū)供應(yīng)不低，需求外溢動(dòng)力不足，因而政策效果還有待觀察。

整體看，王業(yè)強(qiáng)則認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，恰恰是大城市調(diào)整和優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的一個(gè)契機(jī)。房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)，人口不斷向中心城區(qū)集聚，造成中心城區(qū)房?jī)r(jià)上漲、交通擁堵、公共資源緊張等一系列問題，政策調(diào)控?zé)o法從根本上逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)；相反，在市場(chǎng)低位運(yùn)行時(shí)期，更有利于政府以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控引導(dǎo)人口、產(chǎn)業(yè)、資金向郊區(qū)流動(dòng)，有利于推進(jìn)中心城區(qū)“瘦身健體”和提升郊區(qū)公共服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。

“放松郊區(qū)限購(gòu)有利于加速郊區(qū)項(xiàng)目去化，至于能夠產(chǎn)生多大的助力，取決于政府配套政策的跟進(jìn)?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)表示，如果能夠同步積極推進(jìn)中心城區(qū)的公共資源向郊區(qū)疏解，使之成為這些大城市發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)期策略，則有利于化危為機(jī)，通過優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，整體提升城市治理水平，實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 林曦瑩

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