紅周刊 編輯部 | 秦佳麗

“五一黃金周”收官，房地產(chǎn)交易市場沒能迎來放量。CRIC監(jiān)測的成交備案數(shù)據(jù)顯示，2022年五一假期間50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅累計(jì)成交44.75萬平方米，同比下降80%。

“五一樓市”該火未火，數(shù)據(jù)顯示，繼TOP100房企1～4月累計(jì)操盤銷售金額同比大降50.2%之后，五一期間重點(diǎn)樓市成交額斷崖下跌80%。結(jié)合50余家A股上市房企一季報(bào)錄得虧損，房企經(jīng)營回暖預(yù)期不得不“后移”。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，受前期政策調(diào)控機(jī)制及疫情影響，購房者的房價(jià)上漲預(yù)期及收入預(yù)期被打破，房企銷售回升艱難。房企整體回暖預(yù)計(jì)要等到下半年，但很難再見到去年高峰期時(shí)的水平。

樓市“五一黃金周”斬獲有限

百強(qiáng)房企陷于銷售回款困境

知名國資房企市場經(jīng)理賀云（化名）目前同時(shí)管理天津及重慶兩大區(qū)域項(xiàng)目，兼顧南北區(qū)域市場令其對當(dāng)前樓市行情有較為全面的感受。在他看來，與去年“五一黃金周”期間相比，今年銷售情況全面下行，堪為“天上地下”。

“我們天津的項(xiàng)目表現(xiàn)比較極端，去年‘五一’是最好的時(shí)段，銷售額直接破億，今年幾乎掛零。不過這主要是由于天津項(xiàng)目以外地客戶為主、疫情影響下沒有客戶到訪所致?！彼嬖V《紅周刊》，公司旗下重慶地區(qū)項(xiàng)目更能客觀地呈現(xiàn)問題，“去年5月份是銷售高峰，不止‘五一’，整個(gè)5月都很火，我們1天能賣40多套房；今年‘五一’給了很大的優(yōu)惠力度，也僅僅保持日銷10套左右，然而成績已經(jīng)在區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先了?！?/p>

整體低迷的市場成交量讓業(yè)界的“紅五月”預(yù)期落空。賀云表示，今年政策調(diào)控已經(jīng)見底，一季度本該有所升溫，但受疫情影響，預(yù)計(jì)上半年很難回暖。

事實(shí)上，賀云在管區(qū)域項(xiàng)目的銷售困境，是目前樓市黃金周期整體“失靈”的縮影。盡管近期部分城市板塊有小幅復(fù)蘇跡象，但較去年同期水平仍有較大差距。

CRIC監(jiān)測的成交備案數(shù)據(jù)顯示，2022年五一假期間50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅累計(jì)成交44.75萬平方米，同比下降80%。其中，武漢、杭州、長沙、濟(jì)南、蘇州、福州、南京、廈門等熱門城市成交備案面積降幅均超過70%，市場成交活躍度較弱。

另據(jù)《紅周刊》梳理各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一向穩(wěn)健的四大一線城市樓市，在今年“五一”期間表現(xiàn)亦不盡如人意。期間，除了北京以3.94萬平方米的新房成交面積實(shí)現(xiàn)102%正向增長；深圳、廣州、上海的商品房成交備案面積均有不同程度下滑。其中，受疫情影響的上海新建商品住宅僅成交74套，成交總面積8828平方米，同比減少94.7%。

對于依靠銷量作為安身立命之本的房企而言，這也將直接為企業(yè)營收帶來難題。賀云介紹，“現(xiàn)在信貸政策已經(jīng)很寬松了，只要客戶資質(zhì)沒問題，放款很容易；主要難點(diǎn)還是成交量的問題，成交量不足導(dǎo)致企業(yè)回款不足?！?/p>

《紅周刊》了解到，今年五一期間，房企營銷推盤積極，TOP30房企陣營中過半推出了區(qū)域和集團(tuán)層面的折扣促銷活動(dòng)，例如，碧桂園開展“最低55折”“5.5元鎖定房源”營銷；恒大推出2000套特價(jià)現(xiàn)房及8000套特價(jià)期房，推出“75折至85折”等折扣力度；龍湖集團(tuán)推出首屆“五一狂歡購”，施行“住宅96折，車位9折，商辦95折”等讓利活動(dòng)。

而在房企竭力尋求銷售回款的背后，是百強(qiáng)房企身陷銷售下滑困局。據(jù)克而瑞發(fā)布的統(tǒng)計(jì)榜單顯示，TOP100房企今年4月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4284億元，環(huán)比降低16.2%；1～4月操盤銷售金額18666億元，同比降低50.2%。

另據(jù)《紅周刊》梳理，目前各陣營房企門檻值普遍下調(diào)，今年前4月TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的全口徑銷售規(guī)模分別為480億元、208億元、127億元、41億元，分別較去年同期下滑50.3%、53.5%、52.8%、60.4%。

即便是頭部房企亦未能擺脫銷售困局，昔日“碧萬恒”構(gòu)成的TOP3陣營已經(jīng)洗牌。今年前4月占據(jù)今年銷售榜單前三的是碧桂園、萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展，依次實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1633億元、1380億元、1212億元，合計(jì)銷售額4225億元，整體較去年TOP3陣營下跌41.73%。與此同時(shí)，中國恒大跌落前三，前4月以133億元全口徑銷售額排名TOP48。

與此同時(shí)，由于區(qū)域市場行情表現(xiàn)分化，部分深耕局部城市的區(qū)域型房企，更容易面臨銷售規(guī)?？s水。以今年“五一”期間商品房成交量同比下滑96%的南京為例，作為深耕南京的本土房企，頤居建設(shè)多次居當(dāng)?shù)亍颁N冠”。今年前4月，頤居建設(shè)在南京仍以116億元銷售額居于榜首，不過該銷售規(guī)模仍較去年同期下滑24%；而由于南京一地的銷售額便為其149億元全口徑銷售額貢獻(xiàn)占比近八成，其銷售總額亦較去年縮水25%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《紅周刊》表示，目前房企銷售額難以回升的主要原因，一方面是去年上半年市場高峰期下呈現(xiàn)出高基數(shù)，對比之下今年成交量下滑明顯；另一方面則是市場預(yù)期較弱，“受疫情影響，購房者對未來的收入預(yù)期和房價(jià)上漲預(yù)期不再強(qiáng)烈；與此同時(shí)，開發(fā)商由于資金鏈緊張，一改以往攻城拔寨的拿地勢頭，拓儲(chǔ)和開工積極性低，銷售端也以降價(jià)銷售為主，對于市場預(yù)期好轉(zhuǎn)的打擊較大?！?/p>

一季度半數(shù)房企毛利率下滑

“以價(jià)換量”致部分房企利潤水平承壓

銷售規(guī)?？s水的背后，今年房企其實(shí)普遍面臨“增收不增利”、毛利率下降等難題。伴隨近期2022年一季報(bào)披露完畢。《紅周刊》了解到，滬深兩市合計(jì)135家上市房企（Wind申萬分類）中，今年一季度錄得凈利潤虧損的達(dá)到56家，毛利率同比下降的86家。

安信證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年30家樣本房企毛利率中位數(shù)為20.6%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。若以20%作為行業(yè)參照標(biāo)準(zhǔn)，今年一季度毛利率超過20%的A股上市房企已由去年同期的84家降至67家。

在行業(yè)利潤水平普遍承壓的背后，頭部房企也難逃毛利率下滑困境?！都t周刊》查詢到，一季度占據(jù)凈利潤規(guī)模TOP5陣營的滬深上市房企依次為華夏幸福(600340)、綠地控股(600606)、保利發(fā)展、萬科A、金融街(000402)，除了華夏幸福因獲得債務(wù)重組收益而實(shí)現(xiàn)毛利率增長，余下房企毛利率水平均有不同程度下滑。保利發(fā)展、金融街銷售毛利率水平為24.61%、19.38%，較去年同期下滑6.34個(gè)百分點(diǎn)、27.18個(gè)百分點(diǎn)。

上述房企多將毛利率水平下降歸為行業(yè)趨勢因素。比如，在企業(yè)毛利率已有下行趨勢的2021年，金融街在年報(bào)中將毛利下滑原因歸為“受行業(yè)調(diào)控持續(xù)影響”；保利發(fā)展在年報(bào)中稱“未來隨著高地價(jià)項(xiàng)目的陸續(xù)體現(xiàn)，毛利率表現(xiàn)仍將承壓”。

不過，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升、債務(wù)杠桿亟待紓解、以價(jià)換量等促銷措施，是當(dāng)前房企利潤水平承壓的深層次因素。尤其是部分陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，更多著眼于尋求現(xiàn)金流安全，而非盈利水平。

《紅周刊》統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度不少房企錄得凈利潤與毛利率雙降。泛?？毓?000046)、上實(shí)發(fā)展(600748)、中天金融(000540)、藍(lán)光發(fā)展(600466)、京能置業(yè)(600791)、珠江股份、中交地產(chǎn)(000736)等20家房企，除了在今年一季度錄得凈利潤虧損，銷售毛利率降幅亦超過10個(gè)百分點(diǎn)。其中，中天金融、藍(lán)光發(fā)展、京能置業(yè)的銷售毛利率表現(xiàn)為-4.13%、4.32%、9.88%，銷售毛利率水平由兩位數(shù)降至個(gè)位數(shù)甚至是負(fù)數(shù)。

具體來看，上述三家房企營收難以覆蓋營業(yè)成本增長。今年一季度，京能置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展?fàn)I業(yè)成本分別同比增長3271%、35.4%，遠(yuǎn)超營業(yè)收入增長水平。中天金融雖實(shí)現(xiàn)營業(yè)成本同比下降65.2%，但也低于營業(yè)收入73.3%的下降速度。

另據(jù)《紅周刊》測算，上述三家企業(yè)無一例外下調(diào)了銷售均價(jià)。其中，京能置業(yè)一季度簽約銷售面積0.87萬平方米，簽約金額1.87億元，以此測算，其銷售均價(jià)為21494元/平方米，較去年同期下降35%；藍(lán)光發(fā)展一季度銷售面積約18萬平方米，銷售金額14.06億元，以此測算其銷售均價(jià)7811元/平方米，同比下降21%；中天金融旗下主要地產(chǎn)平臺中天城投，一季度實(shí)現(xiàn)銷售額41.1億元，銷售面積35.4萬平方米，銷售均價(jià)為11610元/平方米，同比下降5%。

對于逐漸走低的房企毛利率，李宇嘉表示這是一個(gè)必然趨勢。“房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)、控制房價(jià)上漲幅度、控制開發(fā)商利率水平，讓資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，本就是頂層設(shè)計(jì)下必須要做的事?！?/p>

Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2021年底，不含金融企業(yè)的上市公司毛利率表現(xiàn)為18.32%。李宇嘉認(rèn)為，經(jīng)歷今年一季度探底后，房地產(chǎn)板塊毛利率和凈利率水平將趨于穩(wěn)定。

樓市升溫需待下半年

預(yù)計(jì)難回去年高峰水平

事實(shí)上，盡管目前房企去化緩慢，盈利水平較去年整體下行，但多位置業(yè)顧問向《紅周刊》反饋，由于限購放松等政策利好，與今年一季度相比，5月份銷售行情已略有升溫跡象。

南京一位置業(yè)顧問表示，由于當(dāng)?shù)貥鞘姓哒{(diào)控放松，“五一”期間客戶到訪量比節(jié)前稍好，“最近南京除了主城區(qū)，部分區(qū)域開始解除限購。不過限貸措施還不明了，有的需要全款，所以成交量取決于客戶手頭資金的情況?！?/p>

在節(jié)日成交量同比下滑的溫州，當(dāng)?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問同樣表示，盡管今年“五一”行情不敵去年，但銷量比節(jié)前提升了20%至30%左右，而接下來的銷售表現(xiàn)則取決于整體經(jīng)濟(jì)形勢的回升以及政策調(diào)控機(jī)制。“目前江蘇很多城市都在放松限購門檻，調(diào)低房貸利率。比如蘇州首套房貸款利率由4.9%下調(diào)至4.6%，跟2017年前后的利率持平。”他補(bǔ)充說，“類似寬松政策對本地客為主的縣域城市幫助不大，但在南京、蘇州等熱門城市而言，由于外地人口多，對于原本不滿足社保繳納年限的剛需客而言，作用還是會(huì)很大的?！?/p>

《紅周刊》了解到，今年已有超過80個(gè)城市出臺房地產(chǎn)相關(guān)刺激政策，就限購限售、住房公積金、房貸利率、預(yù)售資金監(jiān)管等方面放松門檻。

從土地投資市場看，目前房企拿地依舊謹(jǐn)慎。不過，在由國央企構(gòu)成拓儲(chǔ)主力之外，亦有多家民營房企開始積極入場。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1～4月，TOP100企業(yè)拿地總額3626億元，拿地規(guī)模同比下降55.9%。其中，碧桂園、龍湖、濱江集團(tuán)(002244)等民營房企在土拍市場均有所斬獲，而集中于杭州拿地的濱江集團(tuán)前4月全口徑新增貨值575億元，居于房企新增貨值榜單之首。

關(guān)于接下來的市場走向，首鋼地產(chǎn)天津市場經(jīng)理馬騰飛向《紅周刊》表示，由于房地產(chǎn)的地域性質(zhì)很強(qiáng)，不同城市的分化嚴(yán)重。目前核心城市的核心區(qū)域?qū)嶋H上已經(jīng)回暖，比如北京的豪宅市場，天津的和平區(qū)等，新房、二手房銷售情況皆有回升。其預(yù)測，“整體市場大概率要下半年才會(huì)趨于回暖，不過幅度有限，基本不可能回到去年5月份的情況?！?/p>

“最本質(zhì)的原因，還是在于自去年開始的政策調(diào)整和疫情等因素影響，徹底改變了購房者對于房價(jià)和收入預(yù)期。”他說，“一方面，去年危機(jī)房企的大甩賣，打破了房價(jià)永遠(yuǎn)漲的預(yù)期，而且買期房還不一定能交房，購房有風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，購房人要考慮未來30年是否真的能安全還完月供，而疫情改變了人們收入預(yù)期。所以，未來房地產(chǎn)的整體風(fēng)向已經(jīng)改變了，即便穩(wěn)住了基本盤，恐怕也很難再達(dá)成之前的高度?！?/p>

（本文已刊發(fā)于5月14日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）