4月底，隨著A股上市房企陸續(xù)發(fā)布年報(bào)，目前多數(shù)地產(chǎn)商都已經(jīng)公布了2021全年業(yè)績(jī)。

除了之前我們?cè)鴪?bào)道的萬(wàn)科、中海、龍湖等頭部企業(yè)外，近期發(fā)布年報(bào)的金茂、金地、金科三家“金”字頭公司，也受到很多朋友關(guān)注。

在濤哥看來(lái)，這家三企業(yè)雖然都姓“金”，但卻恰好歸屬于國(guó)有企業(yè)、混合所有制企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)三種截然不同的類型，可以說(shuō)代表了地產(chǎn)行業(yè)的三大陣營(yíng)。

今天，我們就聊聊這三家房企2021年的業(yè)績(jī)成果，看看在地產(chǎn)最難一年，三大陣營(yíng)的代表們業(yè)績(jī)幾何？

1

央企金茂，彎道超車

中國(guó)金茂，可以說(shuō)是近年地產(chǎn)國(guó)企崛起的代表人物，憑借著央企中國(guó)中化的背景加持，使得金茂成為地產(chǎn)圈的新晉黑馬。

2016年中國(guó)金茂銷售額僅485億，而到2021年其銷售額達(dá)到2356億，5年時(shí)間翻了近5倍，行業(yè)排名快速提升，成功晉級(jí)行業(yè)TOP15。

年報(bào)顯示，2021年中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)回款2278億，回款率高達(dá)96%，保持了健康的銷售表現(xiàn)。

而在盈利方面，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收900億，歸母凈利潤(rùn)約47億，同比增長(zhǎng)21%，盈利較前一年有明顯改善。

作為央企旗下地產(chǎn)公司，中國(guó)金茂的融資能力和財(cái)務(wù)安全性表現(xiàn)非常亮眼。2021年其平均借貸成本低至3.98%，其中利率最低的一筆美元債利息僅3.2%，能夠低成本獲取大量資金，是央企地產(chǎn)的核心優(yōu)勢(shì)之一。

當(dāng)然，打鐵也需自身硬，金茂各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)非常健康，三道紅線全部保持綠檔，凈負(fù)債率63%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.0%，現(xiàn)金短債比1.58。雖然數(shù)據(jù)不及2020年，但依然屬于相當(dāng)穩(wěn)健，信用評(píng)級(jí)行業(yè)領(lǐng)先。

值得一提的是，在戰(zhàn)略布局方面，中國(guó)金茂持續(xù)擴(kuò)大核心一二線城市深耕優(yōu)勢(shì)，包括北京、上海、廣州、南京、杭州等戰(zhàn)略高地均實(shí)現(xiàn)銷售破百億，例如北京的東叁金茂府單項(xiàng)目一年賣了87億，可見其產(chǎn)品實(shí)力受到市場(chǎng)的肯定。

此外，金茂近年還不斷加大城市運(yùn)營(yíng)板塊的布局，目前累計(jì)運(yùn)營(yíng)33個(gè)大型城市綜合項(xiàng)目，不僅建立起差異化的競(jìng)爭(zhēng)力，也使其能低成本獲得大量土儲(chǔ)，為長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

可以看到，央企光環(huán)之下，中國(guó)金茂在融資和拿地方面具備先天優(yōu)勢(shì)，加上自身戰(zhàn)略布局好、產(chǎn)品實(shí)力過(guò)硬，因此實(shí)現(xiàn)彎道超車。

2

混改金地，持續(xù)向上

金地集團(tuán)最早是深圳市福田區(qū)屬國(guó)資企業(yè)，經(jīng)過(guò)國(guó)企改制并股份制上市后，成為混合所有制企業(yè)。

目前，金地集團(tuán)(600383)第二大股東為國(guó)企深圳市福田投資控股有限公司，持股7.8%，而在其十大股東中，還有全國(guó)社保基金等“國(guó)家隊(duì)”的身影。

因此，金地也被很多金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為是帶有國(guó)資色彩的企業(yè)，在一些銀行的白名單上金地往往也跟國(guó)企地產(chǎn)們處在同一檔。

2021年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額2867億，同比增長(zhǎng)18%，增速在TOP20房企中位居前列。同時(shí)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收992億，歸母凈利潤(rùn)94億，凈利潤(rùn)率13%，盈利能力在同等級(jí)房企中表現(xiàn)較好。

而在財(cái)務(wù)安全性方面，2021年金地集團(tuán)凈負(fù)債率55%，為歷年最低，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率67%，現(xiàn)金短債比1.4，已連續(xù)6年滿足“三道紅線”綠檔要求。

同時(shí)，金地的平均融資成本僅4.56%，與國(guó)央企在同一段位，信用評(píng)級(jí)穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，去年累計(jì)獲得金融機(jī)構(gòu)授信達(dá)2467億。

在濤哥看來(lái)，金地多年來(lái)都是一家非常穩(wěn)健的公司，管理體系專業(yè)化、職業(yè)化，堅(jiān)持做好產(chǎn)品、不激進(jìn)，這使得他在行業(yè)下行期具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

早在2020年，金地董事長(zhǎng)凌克就在一次公開演講中，預(yù)測(cè)未來(lái)行業(yè)總規(guī)模可能會(huì)逐步下降。對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有清晰的預(yù)判，我想這是金地能夠未雨綢繆、穿越周期的重要支撐。

值得一提的是，今年1-4月金地集團(tuán)的業(yè)績(jī)排名已經(jīng)悄悄提升至行業(yè)第8位，在良好的股權(quán)結(jié)構(gòu)、完善的職業(yè)經(jīng)理人體系、以及深耕一二線城市中高端產(chǎn)品的戰(zhàn)略加持下，金地在行業(yè)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步向上。

3

民企金科，平穩(wěn)長(zhǎng)跑

與金茂、金地兩位帶有國(guó)資血統(tǒng)的同行相比，金科則屬于是妥妥的白手起家民營(yíng)企業(yè)。

說(shuō)實(shí)話，去年民營(yíng)房企陣營(yíng)受到不小的沖擊，很多本來(lái)看起來(lái)穩(wěn)健的公司都陷入了經(jīng)營(yíng)困難，在這種環(huán)境下還能維持平穩(wěn)的民企實(shí)屬于不易。

年報(bào)顯示，2021年金科實(shí)現(xiàn)銷售額1840億，已連續(xù)第三年位列行業(yè)TOP20。營(yíng)收1123億，同比增長(zhǎng)28%，營(yíng)收總額以及增速遠(yuǎn)超同行，比同等級(jí)的金茂和金地都高。

從資金情況看，金科2021年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~142億，已連續(xù)4年為正。

其凈負(fù)債率69.51%，同比下降5.56個(gè)百分點(diǎn)；剔除合同負(fù)債后的負(fù)債率69.17%，同比下降0.68個(gè)百分點(diǎn)，有息負(fù)債規(guī)模大幅下降，全年壓降達(dá)170億。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，金科董事長(zhǎng)周達(dá)表示，金科從去年開始就提出“一穩(wěn)二降三提升”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略，堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展，降低負(fù)債、降低庫(kù)存，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力、提升盈利能力、提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

去年，金科累計(jì)新增土儲(chǔ)47宗，土地購(gòu)置合同金額376億，同比減少58%。據(jù)透露，金科去年下半年果斷暫停拿地，全口徑減少土地投資超500億，主動(dòng)節(jié)約了資金。

不過(guò)從年報(bào)看，截至去年底，金科土儲(chǔ)可售面積達(dá)6591萬(wàn)方，80%分布在一二三線城市，足夠覆蓋2-3年銷售。

值得關(guān)注的是，在眾多民企紛紛面臨資金壓力，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資極其謹(jǐn)慎的情況下，金科還是保持了平穩(wěn)的融資節(jié)奏。

年報(bào)顯示，2021年金科公開市場(chǎng)融資規(guī)模近120億，位居A股民營(yíng)房企前列，能在極端市場(chǎng)下借到錢，體現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對(duì)他的信任，這在當(dāng)前環(huán)境下非常難得。

而且，在去年境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)房企信用評(píng)級(jí)的背景下，金科卻得到了標(biāo)普評(píng)級(jí)由 B+ 跳級(jí)提高至 BB-，展望穩(wěn)定。而在境內(nèi)也獲得了中誠(chéng)信、聯(lián)合評(píng)級(jí)給予的 AAA 級(jí)。

截至目前，在行業(yè)屢現(xiàn)債務(wù)違約的情形下，金科保證了所有公開市場(chǎng)債務(wù)100%兌付，去年累計(jì)兌付金額超106億元，展現(xiàn)出穩(wěn)健的基本面。

今年2月，在政策支持優(yōu)質(zhì)房企融資的背景下，金科成功發(fā)行2022年首期15億元公司債，成為為數(shù)不多的成功發(fā)債的民營(yíng)房企之一，不僅證明其安全性受到市場(chǎng)認(rèn)可，也給其他同行帶來(lái)了信心。

據(jù)濤哥了解，目前多家銀行都加大了對(duì)金科的開發(fā)貸投放力度，此外證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司、資管公司等也在持續(xù)落地與金科的非標(biāo)業(yè)務(wù)融資支持。

業(yè)績(jī)會(huì)上，金科表示將通過(guò)一系列組合拳，包括抓銷售回款、盤活預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、優(yōu)化公司股權(quán)、催繳應(yīng)收賬款，處置沉淀滯重物業(yè)、溝通機(jī)構(gòu)加快放款，嚴(yán)控非必要開支等舉措，保障到期債務(wù)的兌付工作。

可以說(shuō)，作為一家沒(méi)有背景的民營(yíng)房企，金科在市場(chǎng)寒冬下也面臨著經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，但憑借良好的信用和財(cái)務(wù)治理，平穩(wěn)度過(guò)了去年的難關(guān)，成為民企中的長(zhǎng)跑者。

4、總結(jié)

今天我們分享了來(lái)自國(guó)企、混改、民企三個(gè)不同陣營(yíng)的代表性公司，可以發(fā)現(xiàn)，雖然行業(yè)很難，但穩(wěn)健型公司依然有機(jī)會(huì)穿越周期、挺過(guò)寒冬。

雖然與國(guó)資背景的企業(yè)相比，民企在融資上確實(shí)優(yōu)勢(shì)不足，但隨著國(guó)家支持政策的落地，一些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民企同樣已經(jīng)獲得融資機(jī)會(huì)。

特別最近，明顯能夠看到中央部委和各地政府都在關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)房企的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)于那些信用良好、經(jīng)營(yíng)健康的公司來(lái)說(shuō)，有更大的可能得到資金支持。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：濤哥雜談。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。