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2021年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)依然復(fù)雜嚴(yán)峻，外部不確定因素較多，房企也受到三道紅線、集中供地、監(jiān)管擴(kuò)容、信貸額度收緊等政策疊加影響。2021年，萬科銷售額為6277.8億元，同比減少10.8%；歸母凈利潤下滑，財務(wù)狀況保持良好；投資量入為出，聚焦二線城市；多元業(yè)務(wù)成果初顯，物業(yè)板塊謀求上市。

銷售：銷售額6277.8億，同比減少10.8%

圖：2017-2021年萬科銷售額及同比增長率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

2021年，萬科銷售額為6277.8億元，同比減少10.8%。自2012年首次提出“白銀時代”論斷以來，萬科銷售額從1412.3增長至2020年的7041.5億元，復(fù)合增長率達(dá)22.2%。在2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落、下半年房地產(chǎn)市場明顯降溫的背景下，萬科2021年銷售金額與2020年相比有所下降。

圖：2020-2021年萬科各區(qū)域銷售額及增長率情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

各主要區(qū)域銷售額均出現(xiàn)下降，上海區(qū)域仍是最大銷售貢獻(xiàn)區(qū)域。從各區(qū)域的銷售額增速來看，南方區(qū)域、上海區(qū)域是銷售額降速低于公司降速的區(qū)域，銷售額分別同比下降3.4%、5.6%。北方區(qū)域、中西部區(qū)域和西北區(qū)域在2021年的銷售額分別同比下降19.0%、12.0%、40.0%。從各區(qū)域的銷售額占比來看，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、西北區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)占比分別為23.1%、35.8%、19.4%、16.2%、4.4%，上海區(qū)域仍是第一大銷售貢獻(xiàn)區(qū)域。

財務(wù)：歸母凈利潤下滑，負(fù)債處于低位

圖：2019-2021年萬科營業(yè)收入和凈利潤情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

營業(yè)收入保持增長，凈利潤出現(xiàn)下滑。2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528.0億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%，時隔13年來首次出現(xiàn)下滑。

圖：2019-2021年萬科盈利能力情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

在行業(yè)盈利空間收窄背景下，萬科盈利能力下降。2021年，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為21.6%，較去年同期下降1.1個百分點；凈利潤率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為5.0%、9.8%，較去年同期分別降低4.9、10.4個百分點。

圖：2019-2021年萬科負(fù)債情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

總體負(fù)債率持續(xù)改善，現(xiàn)金流比較充裕。2021年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為79.7%，較上年末降低1.6個百分點，基本保持穩(wěn)定；凈負(fù)債率為29.7%，較上年上升11.6個百分點，仍處于行業(yè)較低水平；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較上年下降3.4個百分點。此外，現(xiàn)金短債比為1.5，“三道紅線”維持“綠檔”。有息負(fù)債總額2659.6 億元，以中長期負(fù)債為主，占比提高至78%，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約586.2億元，占比為22.0%。2021年，萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入41.1億元；期末持有貨幣資金1493.5億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動負(fù)債。

公司主要通過發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等方式進(jìn)行多元化融資，提升抗風(fēng)險能力。2021年，萬科共計發(fā)行三期公司債券，發(fā)行總金額為75.66億元。

投資：投資量入為出，聚焦二線城市

圖：2020年、2021年萬科新增土儲情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

堅持量入為出的投資策略，2021年權(quán)益規(guī)劃建筑面積同比減少7.6%。2021年萬科獲取新項目148個，權(quán)益地價總額1401.5億元，同比增加1.4%，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1901.4萬平方米，同比減少7.6%。截至2021年底，萬科土地儲備總建筑面積約1.0億平方米，權(quán)益建筑面積6428.4萬平方米。其中，規(guī)劃中項目總建筑面積約4521.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約2910.1萬平方米。此外，萬科在全國多個城市參與了舊城改造、老舊小區(qū)改造等不同類型的項目實踐，積極探索城市更新模式。

圖：2021年萬科新增項目權(quán)益建筑面積前十城市

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

聚焦二線城市。2021年，按權(quán)益建筑面積計算，新增項目68.0%位于二線城市，一線城市無新增項目，58.9%位于五大城市群。前十大城市為長沙、西安、蘭州、中山、武漢、天津、沈陽、成都、長春和鄭州，其中九成為二線城市。

業(yè)務(wù)：積極開展多元業(yè)務(wù)，物業(yè)板塊謀求上市

2021年，萬科開發(fā)主業(yè)之外的經(jīng)營業(yè)務(wù)在增速、收益、運營效率等方面保持發(fā)展勢頭。其中，萬物云收入首次超過200億元，同比增長32.1%，業(yè)務(wù)從傳統(tǒng)住宅服務(wù)拓展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動。2021年，萬物云新增合約面積中外拓業(yè)務(wù)占比超七成，形成了較強的市場競爭力，其中商業(yè)、寫字樓服務(wù)領(lǐng)域外拓樓盤占比近八成。2022年4月1日，萬物云在港交所遞交招股書。

在物流倉儲方面，2021年，萬緯物流收入31.6億元，同比增長68.9%，近三年收入復(fù)合增速52%。其中高標(biāo)庫營業(yè)收入20.6億元，同比增長59.8%；冷庫營業(yè)收入11.0億元，同比增長89%。物流業(yè)務(wù)實現(xiàn)NOI合計17.85億元，同比增長54%。泊寓方面，租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入28.9億元，同比增長13.9%，截至去年底開業(yè)15.95萬間，布局全國33個城市。印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入52.3億元，同比增長23.9%。

結(jié)語

房地產(chǎn)市場確已進(jìn)入深度調(diào)整階段，行業(yè)優(yōu)勝劣汰趨勢將加劇。萬科在保持財務(wù)安全的情況下，一方面通過開發(fā)經(jīng)營本部加強對開發(fā)主業(yè)的管控和統(tǒng)籌，提高投資效率和產(chǎn)品力，另一方面非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營與盈利能力逐步提高，多元布局成果初顯。隨著房地產(chǎn)環(huán)境逐步轉(zhuǎn)暖，萬科憑借優(yōu)秀的管理水平和多年的業(yè)務(wù)沉淀，開發(fā)主業(yè)和經(jīng)營業(yè)務(wù)有望保持穩(wěn)定，穩(wěn)中有升。

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