“我們走在大道上。”碧桂園業(yè)績(jī)展示頁(yè)末尾的一句話，彰顯著碧桂園的信心與底氣。

從2021年報(bào)來看，碧桂園有其自信資本。財(cái)報(bào)顯示，2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5230.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%，毛利約為927.8億元，凈利潤(rùn)約為409.8億元，股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)267.97億元。權(quán)益合同銷售金額約5580億元。銷售回款保持高位，展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性。

鑒于碧桂園持續(xù)優(yōu)化的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)基本面，碧桂園受到評(píng)級(jí)公司及主要金融機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，在行業(yè)下行期保持評(píng)級(jí)穩(wěn)定。

據(jù)悉，自2021年下半年內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期以來，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)接連下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)250余次，體現(xiàn)了行業(yè)下行對(duì)房企信用資質(zhì)的影響。在此背景下，穆迪、惠譽(yù)仍維持對(duì)碧桂園“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，標(biāo)普維持公司“BB+”評(píng)級(jí)，展望“正面”。

01

堅(jiān)定戰(zhàn)略 自身造血能力強(qiáng)勁

業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁莫斌表示，去年的市場(chǎng)波動(dòng)的確是比較大的，也是近10年行業(yè)波動(dòng)最大的年份。他認(rèn)為這種市場(chǎng)的波動(dòng)，也是國(guó)家為了房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展做出的調(diào)控。

在市場(chǎng)波動(dòng)中，去年至今，行業(yè)資金面持續(xù)收緊，加之多家房企債券到期迎來償債高峰，因此，充裕的現(xiàn)金流是企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的基石。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元，權(quán)益回款率達(dá)90%，已連續(xù)6年達(dá)到90%或以上。銷售回款率高，極大地保障了企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的安全。2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，達(dá)到108.6億元，顯示出企業(yè)自身造血能力強(qiáng)勁。

“在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上行的時(shí)候，我們以銷售額作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；在市場(chǎng)平穩(wěn)的過程中，我們以現(xiàn)金流的回款作為內(nèi)部考核的目標(biāo)；當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)下行的時(shí)候，我們是以可動(dòng)用資金作為內(nèi)部考核的目標(biāo)?！弊儎t通，以動(dòng)治動(dòng)，莫斌所描述的內(nèi)部考核目標(biāo)的變化，凸顯出碧桂園面對(duì)外界變化迅速且靈敏的反應(yīng)。

良好業(yè)績(jī)背后，是碧桂園對(duì)于戰(zhàn)略的堅(jiān)定。也因?yàn)閼?zhàn)略自信，碧桂園走出了自己的大道。在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，“高能級(jí)城市”成為一個(gè)關(guān)鍵熱詞，不少房企都表示，謹(jǐn)慎進(jìn)入三四線城市，未來將瞄向能級(jí)高的一二線城市。不過，碧桂園用自己常年穩(wěn)健的業(yè)績(jī)證明，即便是在三四線城市，也有不少市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

根據(jù)年報(bào)顯示，碧桂園是全國(guó)土儲(chǔ)布局最為廣泛的企業(yè)。截至2021年12月31日，公司開發(fā)項(xiàng)目遍布中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省、299個(gè)地級(jí)行政區(qū)劃、1425個(gè)縣級(jí)市/區(qū)/縣，項(xiàng)目總數(shù)達(dá)到3216個(gè)。數(shù)據(jù)顯示，2021年碧桂園5580億元的權(quán)益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四線城市。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權(quán)益總代價(jià)約1416億元，對(duì)應(yīng)貨值約4200億元，權(quán)益比保持在85%以上。按金額計(jì)算，新獲取土地中，66%分布在三四線城市，29%通過多元化方式獲取土地，撬動(dòng)了37%的權(quán)益貨值。

但是碧桂園也并非是盲目進(jìn)入任何三四線城市，而是有著自己的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。總體來看，碧桂園的土儲(chǔ)資源既豐富又均衡精準(zhǔn)，兼具廣度和深度。2021年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬(wàn)以上的區(qū)域；93%位于人口流入?yún)^(qū)域；75 %位于長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、成渝等五大都市圈，很好地契合了國(guó)家重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和人口流動(dòng)趨勢(shì)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，哪里有市場(chǎng)，哪里有經(jīng)營(yíng)的空間，碧桂園就去哪里經(jīng)營(yíng)。碧桂園一直追求的是好的年化回報(bào)，一二線和三四線能夠各取所長(zhǎng)。

碧桂園在2021年進(jìn)一步完善了貨量結(jié)構(gòu)的調(diào)整，布局經(jīng)濟(jì)、人口吸附能力更強(qiáng)的城市群和都市圈。新獲取土地中，85%的土儲(chǔ)聚焦五大都市圈，精準(zhǔn)布局為未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了重要保障。在2021年新增的土儲(chǔ)中，江蘇、廣東、浙江的投資額超過50%，加上河南、上海、安徽的投資，合計(jì)超過70%。

02

資金向來偏好優(yōu)質(zhì)房企

除了業(yè)績(jī)穩(wěn)健發(fā)展外，碧桂園債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性進(jìn)一步增強(qiáng)。截至2021年12月31日，公司現(xiàn)金余額約1813億元，可動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備充足；總有息負(fù)債余額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務(wù)的占比下降至25%，現(xiàn)金短債比約為2.3倍。凈負(fù)債率為45.4%，相比上年底優(yōu)化了10.2個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均融資成本較上年底下降了36個(gè)基點(diǎn)至5.2%。

穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、較優(yōu)的償債能力，使得碧桂園獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可和支持。當(dāng)前，碧桂園是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多成功重啟境內(nèi)外融資渠道的民營(yíng)房企之一。

在2021年9月份之前，碧桂園抓住市場(chǎng)機(jī)遇，在境內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)行長(zhǎng)久期、低成本的融資工具。9月份之后，碧桂園在多方監(jiān)管及投資人的支持下，也成功在境內(nèi)外發(fā)行多種類直接融資工具，包括10億元的公司債，15億元ABS及39億港元的可轉(zhuǎn)債。2022年3月份，碧桂園在銀行間交易商協(xié)會(huì)首度獲批50億元中票額度，預(yù)計(jì)將在業(yè)績(jī)發(fā)布之后進(jìn)行首發(fā)。

資金向來是偏好優(yōu)質(zhì)房企的。因此，盡管去年多家房企遭遇了流動(dòng)性問題，但碧桂園的發(fā)展卻得到了銀行機(jī)構(gòu)的充分支持。截至2021年底，碧桂園未使用授信額度約2615億元。而在2022年3月，又先后與招商銀行(600036)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(601288)廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

分析人士認(rèn)為，充足的授信額度增強(qiáng)了碧桂園經(jīng)營(yíng)的靈活性和穩(wěn)定性，可以更好地把握市場(chǎng)上所呈現(xiàn)的收并購(gòu)等機(jī)會(huì)。

對(duì)于碧桂園在投資市場(chǎng)上的動(dòng)態(tài)，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，1-3月份也在尋求一些投資機(jī)會(huì)，投資工作也在持續(xù)進(jìn)行中。全年看，投資額度將控制在合理比例，根據(jù)回款情況、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和資金情況而定。

不過，碧桂園將在市場(chǎng)筑底右側(cè)進(jìn)行投資啟動(dòng)?！艾F(xiàn)在，部分城市處在土地和房產(chǎn)市場(chǎng)筑底過程中，過一段時(shí)間大家也可以看到我們會(huì)在一些局部市場(chǎng)有一些動(dòng)作?！?/P>

管理層表示，今年市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)將增多，預(yù)計(jì)未來收并購(gòu)占比也會(huì)增多，收并購(gòu)是碧桂園今年獲取土地的一個(gè)重要方式。從去年四季度至今，碧桂園與十多個(gè)合作方就80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前對(duì)其中的35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購(gòu)安排，未來還有30個(gè)左右已經(jīng)基本談妥。

在碧桂園看來，企業(yè)目前狀態(tài)是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流、保三道紅線。未來，碧桂園要繼續(xù)做正確的事情，以及做確定性的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)?！跋嘈盼覀円欢軌虼┰竭@個(gè)周期，而且能夠活下去、活得久、活得好?！?/P>

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