“熬過去年的寒冬，現(xiàn)在給客戶發(fā)送的消息終于都偏向利好。”身在深圳的房產(chǎn)中介小陳如是說。

信貸寬松、調(diào)控松綁……這些久違詞匯又重新回到樓市。不同于往年，各地方政府一般在3月之后才開啟調(diào)控的步伐從而帶動(dòng)市場(chǎng)回暖。不管是對(duì)于房企還是購房者，今年樓市的“春天”似乎比以往時(shí)候來得早一些，但也需要謹(jǐn)慎看待。

銷售端回暖或是關(guān)鍵

房貸利率下調(diào)、首付比例松動(dòng)...... 據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，自2022年以來全國已有超40個(gè)城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策調(diào)整力度加大。與此同時(shí)，當(dāng)中也包括多地發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施，例如哈爾濱發(fā)布通知，2018年發(fā)布調(diào)控政策已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止，取消3年限售政策。

從房貸利率來看，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月21日其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)；3月平均放款周期為34天，較上月縮短4天。

利率下調(diào)、首付下降等措施給購房者帶來最直接的影響是購房成本下降，另外，房貸利率降低落實(shí)了信貸端口的放松，極大提振購房者信心，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，尤其是對(duì)貸款利率更為敏感的剛需購房者更有動(dòng)力進(jìn)入樓市。

中指研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月以來代表性城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體上升。其中，一、二線城市環(huán)比升幅較為明顯，但受去年高基數(shù)影響，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。以深圳為例，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月21日至3月27日）深圳一手住宅網(wǎng)簽912套，環(huán)比大漲496.1%；全市二手住宅備案321套，環(huán)比上漲872.7%。與此形成鮮明對(duì)比的是，3月14日-3月20日，受疫情影響，深圳二手住宅僅成交37套。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然各家機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，而且今年一季度整體市場(chǎng)的表現(xiàn)并不突出，但重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量開始出現(xiàn)環(huán)比上升的態(tài)勢(shì)在各口徑數(shù)據(jù)上均有所體現(xiàn)。不過，當(dāng)前三四線城市成交頹勢(shì)尚未完全扭轉(zhuǎn)，中指研究院監(jiān)測(cè)的三線代表城市成交量整體環(huán)比下滑10.4%。由此可見，全國樓市在“分化”中顯現(xiàn)回暖。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要解決房企的資金來源問題，幫助企業(yè)解決當(dāng)前債務(wù)到期、房屋建設(shè)資金等一系列問題。一般情況下，房企的資金來源有兩種，一是融資性資金，二是經(jīng)營性資金。事實(shí)上，在房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行的各個(gè)鏈條中，銷售端回暖可以說是打破當(dāng)前房地產(chǎn)僵局的關(guān)鍵。

多家龍頭房企中票注冊(cè)被批量接受

房地產(chǎn)股票連續(xù)上漲

3月30日，中國銀行(601988)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（下稱交易商協(xié)會(huì)）發(fā)布的注冊(cè)通知書信息顯示，交易商協(xié)會(huì)接受碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等房企中期票據(jù)注冊(cè)，注冊(cè)金額合計(jì)250億元。其中，碧桂園、龍湖、旭輝分別為50億元，越秀分別為30億元、30億元、20億元、20億元。

比如根據(jù)交易商協(xié)會(huì)的接受注冊(cè)通知書，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中期票據(jù)注冊(cè)金額為 50 億元，注冊(cè)額度自通知書落款之日起 2 年內(nèi)有效，由中信建投證券股份有限公司、中國銀行股份有限公司、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司和招商證券股份有限公司聯(lián)席主承銷。

這些消息也影響到了資本市場(chǎng)，對(duì)政策反映比較靈敏的房地產(chǎn)股票近期頗為強(qiáng)勢(shì)。就在3月30日，萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)大漲5.50%，3月31日進(jìn)一步上漲1.12%。

整個(gè)3月份，萬得房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲9.46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏同期A股市場(chǎng)整體。其中天保基建(000965)、海泰發(fā)展(600082)、信達(dá)地產(chǎn)(600657)、中交地產(chǎn)(000736)、陽光城(000671)、特發(fā)服務(wù)、渝開發(fā)(000514)、南國置業(yè)(002305)、天房發(fā)展(600322)等多股3月份累計(jì)漲幅超過50%。

安信證券的研究觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)放松或已從“政策管理”轉(zhuǎn)向“結(jié)果導(dǎo)向”，“因城施策式放松”正在進(jìn)行，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市加入放松名單，甚至不排除樓市承壓較大的城市嘗試適度超越對(duì)標(biāo)能級(jí)城市進(jìn)行更大尺度放松的可能性。

安信證券認(rèn)為，3月16日金融委會(huì)議明確提出了“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，從“個(gè)別房企”到“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的轉(zhuǎn)變意味著更加直接有效的治理政策可能已在路上。這些政策不僅有利于化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)致力于防范風(fēng)險(xiǎn)向銀行、居民和更大范圍的房企擴(kuò)散蔓延，前者利好受困民營房企，后者利好中小央企國企。相對(duì)而言，有基本面支撐的中小央企國企的確定性較高，并有望走出趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，受困民營房企當(dāng)前主要受預(yù)期利好催化，交易性特征更加確定。當(dāng)然，頭部央企國企的投資機(jī)會(huì)持續(xù)存在。隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好回升，以及相關(guān)政策能夠及時(shí)出臺(tái)，房地產(chǎn)是否有望進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈股票的投資機(jī)會(huì)同樣值得關(guān)注。

放松效果還沒有完全顯現(xiàn)

對(duì)于今年的市場(chǎng)，代表房企怎么看？在碧桂園2021年業(yè)績會(huì)上，碧桂園總裁莫斌表示：“目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)筑底，市場(chǎng)信心會(huì)逐漸恢復(fù)。”莫斌認(rèn)為，過去一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年來最大的波動(dòng)，政府所有的調(diào)控，都是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。不過，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)還需要一段時(shí)間。莫斌認(rèn)為，新房銷售市場(chǎng)規(guī)模去年有18萬億元，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)長期存在，碧桂園對(duì)未來充滿信心。

“政策效應(yīng)傳遞至市場(chǎng)端仍需時(shí)日，市場(chǎng)修復(fù)不會(huì)一蹴而就。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年5、6月會(huì)出現(xiàn)更明顯的改善。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)政策中過去更多體現(xiàn)為金融政策的放松，但是各地“五限”政策的放松節(jié)奏比較慢，各地需要基于市場(chǎng)情況，主動(dòng)作為，積極調(diào)整，尤其是要牢記近期國家各部門明確的思路，即“慎重出臺(tái)收縮性政策”，多從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的角度出發(fā)，積極促進(jìn)市場(chǎng)行情復(fù)蘇。他也提醒，當(dāng)前政策放松的效果還沒有完全顯現(xiàn)，但市場(chǎng)莫陷政策全面放松的“幻覺”。