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2021年下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫后政策環(huán)境逐漸改善，特別是企業(yè)端、居民端合理的資金需求正在得到滿足，購(gòu)房者置業(yè)情緒略有好轉(zhuǎn)。近兩個(gè)月，貨幣政策繼續(xù)發(fā)力，全面降準(zhǔn)、降息穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，短期市場(chǎng)仍有降準(zhǔn)降息預(yù)期，資金端的改善對(duì)樓市的平穩(wěn)運(yùn)行將起到積極作用。從市場(chǎng)恢復(fù)角度看，當(dāng)前部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)已現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但多數(shù)城市調(diào)整態(tài)勢(shì)仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析師通過(guò)觀察各地樓市最新變化，形成區(qū)域樓市觀察系列報(bào)告，以供企業(yè)參考，本文為系列研究之西北篇。（點(diǎn)擊索取報(bào)告）

作為西北五省中的樓市代表，位于關(guān)中平原城市群、蘭西城市群、寧夏沿黃城市群及天山以北城市群內(nèi)的西安、咸陽(yáng)、蘭州、銀川和烏魯木齊等中心城市人口集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，其樓市發(fā)展反映了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，更是觀察西北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。

回顧2021年，上半年全國(guó)樓市頻繁調(diào)控、下半年市場(chǎng)活躍度下滑的大背景下，西安、咸陽(yáng)、蘭州、銀川和烏魯木齊樓市均呈現(xiàn)的“前高后低”的走勢(shì)。三季度開始，隨著中央加大調(diào)控力度，疊加信貸收緊及房企戰(zhàn)線收縮，購(gòu)房者觀望情緒提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。西安、蘭州更是遭遇疫情反復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)尤其受到?jīng)_擊，市場(chǎng)低溫運(yùn)行，規(guī)模仍在繼續(xù)探底。分城市來(lái)看，五個(gè)代表城市在過(guò)去的一年間的樓市又表現(xiàn)出一些不同的新變化。

▌西安：西北橋頭堡的樓市新考驗(yàn)

?宏觀環(huán)境：城市首位度凸顯，虹吸效應(yīng)顯著

隨著陜西各地2021年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布，西安作為省會(huì)城市，呈現(xiàn)出首位度的進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，2021年西安GDP達(dá)到10688.28億元，實(shí)現(xiàn)兩年平均4.6%的增長(zhǎng)，總量占全省36%。從人口情況來(lái)看，近幾年隨著落戶政策的逐步寬松，西安作為省會(huì)中心城市人口吸附力強(qiáng)，“七普”數(shù)據(jù)顯示，西安常住人口1295.29萬(wàn)，十年增長(zhǎng)448.5萬(wàn)人，人口規(guī)模占全省的33%。

表：2021年陜西省各地市宏觀指標(biāo)對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局

未來(lái)，作為西北的橋頭堡，西安更是匯集了西北五省近八分之一的人口和六分之一的GDP，連接全國(guó)與西北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命更加凸顯。

?樓市周期：周期輪動(dòng)，樓市節(jié)奏調(diào)整

自2011年首次“限購(gòu)”出臺(tái)以來(lái)，十余年間西安樓市已經(jīng)歷過(guò)兩輪周期波動(dòng)。而目前正處于新一輪周期的調(diào)整區(qū)段。

2021年上半年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年西安共參與線上登記家庭達(dá)72.8萬(wàn)組。在蓬勃的購(gòu)房需求和不斷升級(jí)的市場(chǎng)供給共同作用下，西安樓市熱度升至高位。土地市場(chǎng)上，西安一手市場(chǎng)土拍溢價(jià)較高、二級(jí)收并購(gòu)市場(chǎng)亦如火如荼，成交樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的住宅用地不斷涌現(xiàn)。二手房市場(chǎng)上，樓市的供不應(yīng)求導(dǎo)致樂(lè)觀預(yù)期不斷傳導(dǎo)放大，使得西安一二手房“倒掛”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

2021年下半年以來(lái)，受三道紅線、融資環(huán)境收緊等因素影響，西安樓市節(jié)奏出現(xiàn)調(diào)整。伴隨限購(gòu)、限貸政策全面升級(jí)，二手房指導(dǎo)價(jià)、集中供地等多輪政策調(diào)控，土地市場(chǎng)全面降溫，疊加年末疫情突發(fā)，西安樓市成交量和企業(yè)業(yè)績(jī)均不及2020年。

圖：2010-2021年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS （點(diǎn)擊試用)

?多輪政策調(diào)控，引導(dǎo)住房領(lǐng)域多元化發(fā)展

2021年，西安在堅(jiān)持“房住不炒”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，頻繁發(fā)布樓市調(diào)控政策，調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。一方面，從限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、限地、限二手房?jī)r(jià)格等措施在供給端、需求端、土地端等多維度切入，房地產(chǎn)制度不斷調(diào)整、完善，市場(chǎng)降溫取得成效。

圖：2021年西安樓市政策調(diào)整路徑

來(lái)源：中指研究綜合整理

另一方面，省、市兩級(jí)在保障性住房領(lǐng)域不斷發(fā)力，尤其是租賃型保障房方面，為聚焦新市民、青年人、住房困難家庭基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“租得到、租得起、租得近、租得好、租得穩(wěn)”，著力解決好新市民、青年人階段性住房困難問(wèn)題，切實(shí)提升居民獲得感、幸福感、安全感。

圖：2021年西安租賃型保障房政策

來(lái)源：中指研究綜合整理

?未來(lái)趨勢(shì)：短期成交預(yù)計(jì)小幅回暖，長(zhǎng)期需要新的增長(zhǎng)支撐

短期來(lái)看，受疫情影響，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)交易短期暫停，供需兩側(cè)蓄水池不斷增大。一方面，LPR降低等利好刺激，先前壓抑的購(gòu)房需求急需釋放。另一方面，房企為業(yè)績(jī)壓力持續(xù)推盤。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅解封后至春節(jié)假期前，西安已連續(xù)公示23個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格，共計(jì)9165套房源。因此，2022年初西安樓市短期成交或?qū)⒒厣?/p>

長(zhǎng)期來(lái)看，西安不論經(jīng)濟(jì)還是樓市，都需要新的增長(zhǎng)支撐。西安的兩輪樓市周期輪動(dòng)，除全國(guó)大環(huán)境影響外，也分別得益于棚改提速和大型會(huì)事帶來(lái)的投資擴(kuò)張紅利。舉辦大型展會(huì)、賽事，興建場(chǎng)館、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施，使得原本邊緣的城市新區(qū)面貌煥然一新，亦拉動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，隨著大型會(huì)事的結(jié)束，西安增長(zhǎng)動(dòng)力便開始顯現(xiàn)不足。2021年，西安固定資產(chǎn)投資增速下降僅次于2015年，達(dá)到了-11.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑-7%，達(dá)到了近十年來(lái)的最低。

圖：近十年西安固定資產(chǎn)投資增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局

2021年陜西舉全省之力打造“秦創(chuàng)原”創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)平臺(tái)、以及2022年陜西省政府工作報(bào)告提出全力構(gòu)筑創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)增效開辟新路。而只有持續(xù)強(qiáng)韌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)，才能為樓市健康發(fā)展提供有力支撐。

▌蘭州：樓市開啟下行通道，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更需“養(yǎng)氣補(bǔ)血”

?樓市周期：2021年市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，下行壓力明顯

2021年，蘭州樓市先揚(yáng)后抑，上半年一度供不應(yīng)求，而在下半年，調(diào)控政策威力在全國(guó)顯現(xiàn)，疊加十月突發(fā)疫情因素，讓蘭州樓市失去了“金九銀十”的寶貴補(bǔ)倉(cāng)時(shí)間，迅速開啟下行通道。

圖：2021年蘭州商品住宅供應(yīng)及成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS （點(diǎn)擊試用)

?政策調(diào)整：多維發(fā)力引導(dǎo)構(gòu)建合理健康市場(chǎng)

縱觀2021年，蘭州始終堅(jiān)持“房住不炒”，一方面努力維護(hù)限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸政策下的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，另一方面，又從土地、保障性住房等多維度發(fā)力，為引導(dǎo)建構(gòu)合理健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)保駕護(hù)航。

其中，蘭州去年土地出讓規(guī)則方面的調(diào)整尤為明顯。8月，蘭州市開始實(shí)行“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式的掛牌出讓方式，位于蘭州七里河彭家坪片區(qū)的2宗蘭州市國(guó)有建設(shè)用地，首次采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”的競(jìng)買方式，公示的第一時(shí)間便引起了業(yè)內(nèi)關(guān)注，最終一宗流拍、一宗地由龍湖底價(jià)摘得。

2020年12月以來(lái)，蘭州市為促進(jìn)土地市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作，對(duì)土地出讓價(jià)款追繳程序進(jìn)行優(yōu)化和更新。2021年7月，蘭州公開了欠繳土地出讓金的41家單位名單；11月更是出臺(tái)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款追繳制度》，顯示了進(jìn)一步防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)高效的足額收繳土地出讓價(jià)款的決心。

2021年蘭州在保障性住房方面也著墨頗多。11月，《蘭州市保障性租賃住房管理辦法》和《蘭州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》的征求意見(jiàn)稿發(fā)布，為緩解住房發(fā)展不平衡不充分、健全租購(gòu)并舉住房保障體系，解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題提供保障。

?未來(lái)趨勢(shì)：復(fù)蘇仍需時(shí)間，補(bǔ)足氣血是未來(lái)關(guān)鍵

近年來(lái)，蘭州土地市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)明顯，土地市場(chǎng)在2017年探底，隨后又逐年上升，而隨著2021年流拍增加的余波影響，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，蘭州樓市的供應(yīng)下滑成為大概率事件。

圖：近年來(lái)蘭州住宅用地及住宅成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS （點(diǎn)擊試用)

長(zhǎng)久以來(lái)，受地形因素限制、各板塊間資源稟賦不同，以及城市建設(shè)發(fā)展在不同時(shí)期的積累，蘭州不同板塊間的資源富集產(chǎn)生了明顯差異。在市場(chǎng)下行期間，資源優(yōu)勢(shì)更富集的板塊價(jià)值更加凸顯，反之，尚未兌現(xiàn)的板塊提前透支了價(jià)格空間，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力增加。

城市發(fā)展需要時(shí)間和資源的投入去兌現(xiàn)。依托于房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的天然聯(lián)系，在蘭州發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)必須更深度介入城市的規(guī)劃建設(shè)中來(lái)，以綜合運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光經(jīng)營(yíng)城市，為樓市“養(yǎng)氣補(bǔ)血”，未來(lái)蘭州樓市才能擺脫大起大落的命運(yùn)支配，向著健康有序的方向發(fā)展。

▌咸陽(yáng)：樓市短期受挫，未來(lái)醞釀復(fù)蘇窗口

?樓市周期：環(huán)境傳導(dǎo)，市場(chǎng)受挫下行

作為西安都市圈的核心區(qū)之一，咸陽(yáng)在西咸一體化提出20年來(lái)，與西安的基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)融通不斷加深，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)間的波動(dòng)影響更為密切。一方面，隨著西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，擠壓購(gòu)房人群從中心向周邊區(qū)域外移擴(kuò)散，從而推動(dòng)咸陽(yáng)房?jī)r(jià)逐漸升溫。另一方面，全國(guó)性品牌企業(yè)在進(jìn)入西安后，將咸陽(yáng)作為區(qū)域外拓第一站。品牌企業(yè)的進(jìn)駐，又促使咸陽(yáng)樓市在產(chǎn)品、服務(wù)等方面持續(xù)升級(jí)，推動(dòng)咸陽(yáng)樓市不斷上升。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年，咸陽(yáng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)45.7%；商品房銷售面積538.61萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)118.1%。

分半年度來(lái)看，受全國(guó)環(huán)境先熱后冷的影響，咸陽(yáng)樓市上、下半年走出了先熱后冷的曲線。尤其下半年，咸陽(yáng)市場(chǎng)信心不足，土地成交下滑。2021年全年咸陽(yáng)住宅、商辦用地共成交成交145宗，規(guī)劃建筑面積1007.19萬(wàn)㎡，同比下降32.19%，其中，住宅用地成交74宗，規(guī)劃建筑面積712.65萬(wàn)㎡，同比下滑41.19%。

圖：2021年咸陽(yáng)住宅、商辦用地供應(yīng)成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS （點(diǎn)擊試用)

?趨勢(shì)調(diào)整：高新區(qū)擴(kuò)容，樓市重心西移

2021年根據(jù)《咸陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)化整合工作方案》，咸陽(yáng)將新興紡織工業(yè)園以及裝備制造園和興平市相關(guān)區(qū)域，統(tǒng)一納入咸陽(yáng)高新區(qū)。優(yōu)化整合后，咸陽(yáng)高新區(qū)擴(kuò)容至123.39平方公里。咸陽(yáng)高新區(qū)1992年批準(zhǔn)設(shè)立，后升級(jí)為國(guó)家高新區(qū)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，咸陽(yáng)高新區(qū)在電子信息、生物制藥等領(lǐng)域，再加上咸陽(yáng)裝備制造產(chǎn)業(yè)園，將共同在主城區(qū)以西形成咸陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)高地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年咸陽(yáng)市住宅用地成交中，高新區(qū)成交占比為總成交的54%；商服用地成交占比總量的59%。未來(lái)，咸陽(yáng)樓市中心向西移動(dòng)的趨勢(shì)越發(fā)顯著。

?未來(lái)趨勢(shì)：GDP重回陜西前三，樓市復(fù)蘇可期

短期來(lái)看，2022年的咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度銷售預(yù)計(jì)將持續(xù)低位，上半年受西安房地產(chǎn)影響，有望改善回暖。

長(zhǎng)期來(lái)看，咸陽(yáng)樓市的基本面持續(xù)改善，有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。近年來(lái)，咸陽(yáng)從招商、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)、城市營(yíng)銷等層面全面發(fā)力，提出了“咸陽(yáng)一路向陽(yáng)”的口號(hào)，在城市重拾信心的同時(shí)，咸陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始復(fù)蘇，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省前列。2021年咸陽(yáng)全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2581.32億元，重回陜西第三，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)8.5%，在全省排第二位。在不久的將來(lái)，更加積極進(jìn)取的咸陽(yáng)，同作為西安都市圈的核心城市，能夠扮演更加堅(jiān)實(shí)的角色，走出樓市健康發(fā)展之路。

▌銀川：塞上江南的樓市涅槃

?政策變化：長(zhǎng)短期政策結(jié)合，規(guī)范樓市發(fā)展

2021年，銀川市政府多措并舉，既重視樓市短期調(diào)控工具，又重視樓市長(zhǎng)效制度建立，取得了顯著成效。

一方面，在2020年已經(jīng)顯效的“銀八條”基礎(chǔ)上，2021年8月又出臺(tái)了加強(qiáng)版“新八條”，涉及到土地供應(yīng)、新房房?jī)r(jià)、商業(yè)貸款、戶籍限購(gòu)、房產(chǎn)中介等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，讓銀川樓市從漲幅過(guò)快、過(guò)熱，到漲幅平穩(wěn)、市場(chǎng)逐步調(diào)整到理性狀態(tài)。

另一方面，銀川著力建設(shè)透明、規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政府體系、企業(yè)信用等多主體等分門別類進(jìn)行制度建設(shè)，以促進(jìn)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。規(guī)范企業(yè)行為方面，銀川市出臺(tái)了《市住建局社會(huì)信用體系建設(shè)工作要點(diǎn)》、《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則(試行)(征求意見(jiàn)稿)》，將企業(yè)信用分級(jí)分類管理與預(yù)售資金監(jiān)管聯(lián)系起來(lái)，既為杜絕爛尾盤等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)建立制度保障，又為企業(yè)樹立守信獎(jiǎng)勵(lì)的良好氛圍。規(guī)范政府行為方面，銀川市住建局制定《重大行政決策制度（試行）》，堅(jiān)持依法、科學(xué)、民主、集體決策的原則，便于以社會(huì)公眾參與的方式充分聽(tīng)取公眾意見(jiàn)。年末，銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等九部門又印發(fā)《銀川市持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序三年行動(dòng)方案》，在房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)、非法集資六大板塊綜合治理，以期加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、凈化市場(chǎng)環(huán)境。

?樓市周期：震蕩回落，市場(chǎng)信心不足

2021年，經(jīng)過(guò)先橫盤后震蕩的一系列過(guò)程，銀川市場(chǎng)進(jìn)入了下行期。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2021年銀川全市商品房銷售面積641.57萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額490.67億元，同比下降14.7%和9.8%。其中，住宅銷售528.20萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額430.11億元，同比下降21.7%和13.2%。隨著加強(qiáng)版“銀八條”政策的出臺(tái)，銀川房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，商品住宅銷售面積經(jīng)過(guò)14個(gè)月持續(xù)增長(zhǎng)后，從2021年1-7月份開始下降，并呈逐步擴(kuò)大趨勢(shì)，降幅已由2021年1-7月份的0.5%擴(kuò)大到全年21.7%。

從市場(chǎng)現(xiàn)象的形成原因上看，對(duì)銀川本地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一系列的限購(gòu)、限貸政策，增加了持觀望態(tài)度的比例、減少了對(duì)房地產(chǎn)的投資意愿；對(duì)于外地戶籍想在銀川發(fā)展的購(gòu)房者，又抬高了購(gòu)房門檻，進(jìn)而減少了客戶。另一方面，對(duì)于銀川房企來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)等土地出讓規(guī)則以及資金監(jiān)管制度等變化影響較大，房企短時(shí)間資金周轉(zhuǎn)難度增高，利潤(rùn)漸薄。因此，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房企在保運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，預(yù)計(jì)將繼續(xù)減少土地儲(chǔ)備、減少新開工面積。

?未來(lái)趨勢(shì)：房地產(chǎn)投資減弱，面臨下行壓力

總體來(lái)看，2021年銀川房地產(chǎn)開發(fā)比重遠(yuǎn)高于其他行業(yè)投資比重，反映出銀川投資形勢(shì)易受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化難度仍然較大。而銀川房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)乏力，2022年樓市下行增加壓力。

▌烏魯木齊：首府樓市的趕考之路

?樓市周期：樓市橫盤下行，土地市場(chǎng)遇冷

2021年，烏魯木齊樓市從走入橫盤中末期，亦開啟下行通道。近年來(lái)，多家品牌房企進(jìn)入烏魯木齊，促使開發(fā)用地成交量亦走入高峰，導(dǎo)致土地存量攀升。隨著全國(guó)市場(chǎng)調(diào)整，下半年烏魯木齊房企走上了以價(jià)換量的道路，市面上項(xiàng)目出現(xiàn)買房送車位、送地下室、送裝修禮包、以及單價(jià)降低等營(yíng)銷策略，同時(shí)出現(xiàn)各種工抵房。而根據(jù)中指房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)顯示，烏魯木齊市2021年12月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.18%。

房?jī)r(jià)遇冷預(yù)示樓市未來(lái)前景不容樂(lè)觀，土地市場(chǎng)也受挫下滑。受上半年烏魯木齊土地市場(chǎng)成交熱度較高影響，全年成交樓面價(jià)隨之抬升。而下半年樓市轉(zhuǎn)冷，受品牌房企收緊投資等因素影響，土地流拍頻現(xiàn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年全年烏魯木齊成交66宗住宅、商辦用地，規(guī)劃建筑面積420.61萬(wàn)㎡，同比下降84.36%，其中，住宅用地成交32宗，規(guī)劃建筑面積331.5萬(wàn)㎡，同比下滑86.24%。

圖：近五年烏魯木齊市土地成交量?jī)r(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS （點(diǎn)擊試用)

?樓市變化：線上購(gòu)房，促樓市成交

自新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)多次舉辦網(wǎng)絡(luò)房交會(huì)，在市場(chǎng)下行預(yù)期仍為各房企提供了一條營(yíng)銷道路。時(shí)至今日，已進(jìn)入第二個(gè)年頭。房交會(huì)云集了烏魯木齊各大房企在售樓盤信息，為購(gòu)房者和開發(fā)商搭建了一個(gè)很好的溝通平臺(tái)，圖片展示、VR看房、視頻介紹、在線直播等多種看房形式，給用戶提供沉浸式的看房體驗(yàn)，同時(shí)提供法律一站式咨詢服務(wù)，人氣頗為旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年11月20日至12月31日舉行的2021烏魯木齊冬季網(wǎng)絡(luò)房交會(huì)上，共有66家房地產(chǎn)公司的82個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目共同參展，累計(jì)繳納訂金鎖定房源2032套，預(yù)計(jì)成交金額20.82億元。

?未來(lái)趨勢(shì)：短期承壓，未來(lái)仍有空間

現(xiàn)如今，烏魯木齊樓市經(jīng)過(guò)疫情后，疊加總體環(huán)境下信心不足，短期內(nèi)難以復(fù)蘇。但長(zhǎng)期看，烏魯木齊的市場(chǎng)需求仍有空間。烏魯木齊的城市發(fā)展持續(xù)保證了人口的規(guī)模，當(dāng)下各地州縣市購(gòu)房者持續(xù)進(jìn)入烏魯木齊市，而未來(lái)新增人口的引進(jìn)將助推烏市持續(xù)發(fā)展。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，烏魯木齊人口規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，十年人口增量94.4萬(wàn)，位列全疆第一，為將來(lái)樓市發(fā)展提供了有力支撐。

結(jié)語(yǔ)：

綜合來(lái)看，2021年，西北地區(qū)受短期政策調(diào)控、疫情波及等因素影響，樓市表現(xiàn)基本趨于下行。從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的健康程度決定了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性的強(qiáng)弱。西北各城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口基數(shù)不同，未來(lái)的房地產(chǎn)趨勢(shì)也不盡相同。但經(jīng)濟(jì)基本面好、人口吸附力強(qiáng)的城市，樓市恢復(fù)的需求基礎(chǔ)才更為堅(jiān)實(shí)。

2022年，面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，西北樓市的復(fù)蘇之路道阻且長(zhǎng)。在未來(lái)在中央頻繁釋放市場(chǎng)維穩(wěn)信號(hào)的大環(huán)境背景下，各地結(jié)合市場(chǎng)情況因城施策，才能在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和防范樓市風(fēng)險(xiǎn)之間尋求新的平衡。

本文章引用數(shù)據(jù)：宏觀政策、城市周期、市場(chǎng)供求及庫(kù)存等數(shù)據(jù)；

相關(guān)數(shù)據(jù)及功能：更多關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠信息及成交認(rèn)購(gòu)等數(shù)據(jù)詳見(jiàn)中指·項(xiàng)目云產(chǎn)品，點(diǎn)擊申請(qǐng)免費(fèi)試用。

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