土地流拍率高企，房企拿地有心無力

來源：譚浩俊微信號時間：2022-02-07 15:15:16

土地流拍率高企，房企拿地有心無力

2月2日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告顯示，以重點監(jiān)測的城市來看，平均流拍率升至21%，除西安、石家莊等少數(shù)二線城市流拍地塊相對較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并以涉宅用地居多。

如果此時土地市場仍然十分火爆，那就真的問題嚴(yán)重了。因為，按照開發(fā)企業(yè)的實際情況，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)沒有能力繼續(xù)拿地，尤其無力高價拿地。能夠拿地的，都是銷售狀況比較好，企業(yè)賬面現(xiàn)金比較多，急需補充土地的企業(yè)。尤其已經(jīng)在具體城市落腳，存量土地也已開發(fā)完畢，需要補充土地的企業(yè)，會依據(jù)資金狀況補充一些土地。但是，在拿地時，也不會再像過去那樣不顧一切，而是會非常理性、非常謹(jǐn)慎地做出選擇。

客觀地講，按照多數(shù)房企的真實想法，還是很想拿地的，尤其在土地價格比較平穩(wěn)的情況下，拿地對開發(fā)企業(yè)來說，是劃算的，也是需要的。關(guān)鍵是，多數(shù)企業(yè)可能都是有心無力，或者說心有余而力不足，即便有一定現(xiàn)金存量的企業(yè)，也會十分謹(jǐn)慎、加倍小心。因為，他們根本弄不清政策會如何變化，融資環(huán)境會不會改善。如果繼續(xù)按照樓市調(diào)控要求，融資政策仍然從緊，那么，一旦讓土地占用了企業(yè)資金，而市場繼續(xù)不太景氣，就有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。

正是在這樣的謹(jǐn)慎心態(tài)下，開發(fā)企業(yè)的謹(jǐn)慎度就大大提高了，拿地會相當(dāng)小心，而決不會像過去那樣見地就上，且不問價格。不然，不會“地王”頻現(xiàn)。反過來，房企拿地越謹(jǐn)慎，市場恢復(fù)也就顯得比較緩慢，購房者會依據(jù)市場熱度決定是否需要馬上購房，繼而造成市場更加低迷。市場低迷對購房者來說，無疑是好事。因為，低迷到一定程度，開發(fā)企業(yè)將無力承受，只能選擇降價售房。

也正因為如此，如今的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不只是對開發(fā)商的考驗，也是對地方政府的考驗，地方政府是否能夠容忍房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，會不會在樓市調(diào)控政策上做文章。如果這樣，樓市調(diào)控就將面臨強大壓力，房價又有可能出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，炒房者等也會乘機擾亂市場。顯然，這是與“房住不炒”定位不相符的。

我們說，盡管樓市調(diào)控作用的持續(xù)發(fā)揮，特別是金融政策的持續(xù)收緊，已經(jīng)讓開發(fā)商感到了強大壓力，資金鏈緊繃現(xiàn)象也越來越嚴(yán)重。但是，市場需求并沒有因為市場低迷而減少，剛需購房仍然需求很大，首套房、改善房，都有比較大的需求空間。關(guān)鍵還在于，房價偏高，需求難以釋放。

因此，如果在開發(fā)商死扛房價得到有效遏制的情況下，地方政府再死扛房價，那調(diào)控的作用效率會大大降低。因此，應(yīng)當(dāng)約束地方政府的行為，不允許地方政府為了自身利益死扛房價。房價可以在不影響市場穩(wěn)定和給銀行帶來風(fēng)險的情況下，適度下降、穩(wěn)定下降，從而激活居民的購房熱情。一旦居民購房熱情得到釋放，市場就能恢復(fù)穩(wěn)定。

反之，如果地方政府繼續(xù)死扛房價，房價就會繼續(xù)上漲，那么，樓市調(diào)控就不可能放松，開發(fā)企業(yè)也會繼續(xù)資金緊繃，廣大居民則等等觀望，流拍就會成為常態(tài)，且流拍率會一直處于高企狀態(tài)。如此，顯然不是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的表現(xiàn)。所以，必須堅決遏制地方政府死扛房價的行為，讓地方政府真正成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的促進者，而不是阻力和障礙。

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