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有一種房子，處境越來越尷尬。

有明顯的優(yōu)點(diǎn)，地處市中心，配套方便，單價(jià)雖然不低，但勝在面積小，總價(jià)便宜，還有博拆遷暴擊的可能。

但更直觀的缺點(diǎn)是：樓齡太老，外立面太破，貸款還越來越難，居住也完全不舒適。

說到這，大家應(yīng)該知道我說的是什么房子？

對(duì)，老破小，今天這篇文章我想給大家說一說深圳的老破小。

前段時(shí)間我扒數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)還是很多拮據(jù)的剛需依然會(huì)選擇上車?yán)掀菩∽鳛槭滋追俊?/p>

但看完這篇文章，應(yīng)該有人會(huì)打消這個(gè)念頭。

老破小不能一棒子打死！

于是，這里我們將老破小依據(jù)投資價(jià)值分為有學(xué)區(qū)房的老破小和沒有學(xué)區(qū)房的老破小。

我們先來看沒有學(xué)區(qū)的老破小，也許這就是你的心理歷程。

在深圳打工許久的你，每年年初給自己定下的目標(biāo)就是新的一年努力奮斗在深圳有一個(gè)屬于自己的家。

終于，攢夠了錢的你拿著來之不易的首付到處奔波看房。

一邊感慨著深圳的房價(jià)殺人誅心一邊嘆息著這點(diǎn)錢不夠，幾番折騰下來，看房并不如意。

有一天，對(duì)財(cái)富增值心存焦慮的你，突然有天看到了野雞網(wǎng)站流出的房產(chǎn)投資秘籍。

壓縮包還得要帶解壓密碼，密碼還得再掃公眾號(hào)回復(fù)那種。

你看完心動(dòng)了。

你看著攻略，老破小如何買進(jìn)，

你想著交通還算方便，裝修成北歐小清新，非常小資。

同時(shí)他還拋出過往案例里的增值空間，利潤漲幅，以后還可以賣出置換改善型。

甚至可以博拆遷，一夜暴富不再是夢(mèng)。

看著你人間清醒，躍躍欲試，攻略加持，那是熱血澎湃。

然而事實(shí)呢？

動(dòng)輒20年以上的樓齡，貸款困難，還很容易砸自己手里，當(dāng)接盤俠。

首先，老破小越來越難貸款了，目前有很多城市都已經(jīng)有所行動(dòng)了

鄭州，有銀行通知只接受房齡15年以內(nèi)的二手房貸款；

濟(jì)南，過去一些老破小都還接受貸款，但現(xiàn)在高齡房源幾乎全面拒貸；

西安，房齡超20年的房子開始停貸，后續(xù)不排除有升級(jí)可能；

沈陽，有銀行透露二環(huán)以內(nèi)房屋房齡不得超過20年，二環(huán)以外房齡不得超過15年。

而不能貸款的房子，意味著不能使用杠桿，站在房產(chǎn)投資來說，價(jià)值非常低。

假設(shè)是1998年的老房子，即使是你入手的時(shí)候貸了30年，住了幾年你想換了想要改善了。

樓齡越來越舊，接盤的不一定還可以再貸到30年了，那這樣的購房壓力，還會(huì)有人接盤嗎？

其次，老破小最大問題，當(dāng)然還是居住體驗(yàn)非常糟糕。

靚麗的大樓在光籌交錯(cuò)之間，有一排排令人遺忘的老破小住宅。

隨著CBD的成熟，第一任業(yè)主早已完成財(cái)富增值離場而去。

昔日的溫馨小家變成了今日健身房教練按摩場所的宿舍樓。

基本沒有物業(yè)服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境堪憂，除了有人收走每天堆積的垃圾，一些基礎(chǔ)的清掃消殺工作也很難保證，甚至可能會(huì)出現(xiàn)在南方可以飛天遁地的蟑螂，和夜深人靜不知道什么時(shí)候就溜進(jìn)家里的蟑螂。

安全問題不知道從哪說起，安保工作不到位，進(jìn)出小區(qū)的人員沒管理，有些甚至小區(qū)也沒有，就是在路邊的矮樓，這樣的小區(qū)外賣可以殺得七進(jìn)七出，送進(jìn)每一個(gè)戶門。

配套差，原先就沒有設(shè)計(jì)足夠的車位，更別說地下車庫，人車分流，租客和業(yè)主每天為了搶車位焦頭爛額，鬧得不可開交。

綠化約等于沒有，小區(qū)的休閑場所不配備，更別提籃球場、游泳池這類設(shè)施，孩子以后下樓玩耍的場地都沒有辦法保證。

再者，老破小其實(shí)不如你們想象的那么好賣。

大多數(shù)人買老破小買的就是土地價(jià)值，很多人就是沖著地段去的。

事實(shí)卻是，哪怕是地段好的老破小也并不好賣。

南山蛇口一套近地鐵，有公園的房子，掛牌6個(gè)月，一直未售，最近14天直降19萬。

即使是緊鄰寶體，地鐵上蓋，地段絕佳的寶中也難逃相同的命運(yùn)，放下高貴的身價(jià)，最近14天已經(jīng)降價(jià)10萬，房主的價(jià)格也已經(jīng)無限趨近于指導(dǎo)價(jià)。

大環(huán)境趨冷的時(shí)候，老破小往往首當(dāng)其沖，降價(jià)沖頭陣，所以老破小真的不是隨便無腦入的了。

況且，隨著社會(huì)進(jìn)步，購房者的主體群體會(huì)從80后的尾巴變成90后、95后。

當(dāng)90后成購房主力，他們?cè)谶x擇自己房子的時(shí)候會(huì)比80后更加在意電梯、社區(qū)環(huán)境。

這是改善時(shí)代之下，不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)！

最后，還有人抱著買老破小去博暴擊？

深圳自從有房地產(chǎn)以來，真正舊改成功的“住宅小區(qū)”還不到10個(gè)。

而且平均一個(gè)舊改，長達(dá)10-15年。

看看羅湖的木頭龍歷經(jīng)十多年的談判、政府強(qiáng)制介入、留守戶搬離、舊屋拆平的拉鋸戰(zhàn)，才在2020年啟動(dòng)動(dòng)工。

所以，別為了長期不確定的東西去賭，風(fēng)險(xiǎn)太大。

對(duì)于那些想要買老舊二手房的人來說，一定要慎重考慮再做決定。

那帶上學(xué)區(qū)的老破小就值得入手了嗎？

在研究清楚這個(gè)問題之前，你得知道老破小學(xué)區(qū)房的價(jià)值組成。

學(xué)區(qū)房，你得分開算學(xué)區(qū)和房

學(xué)區(qū)房的價(jià)值就等于一套房子的價(jià)值，再加上名校入場券的價(jià)值

比如萊蒙水榭春天，一二三期不配備學(xué)區(qū)，均價(jià)是8萬每平。

而同一個(gè)小區(qū)的五期六期對(duì)口深高北的學(xué)區(qū)，均價(jià)則來到了11萬每平。

按照一套房100平來計(jì)算的話，兩者價(jià)差足足有300萬

明明地段一樣，配套一樣，甚至是一個(gè)小區(qū)，但卻可以貴了300萬。

貴的那幾百萬就是孩子讀名校的入場券的價(jià)格。

我們都知道，普通房子的價(jià)值，它取決于城市配套，地段交通，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，

但學(xué)區(qū)房的價(jià)值，是取決于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性。

物依稀為貴，稀缺的東西自然可以漲價(jià)。

這是市場化規(guī)律，但教育資源不是商品。

所以老破小學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)就是教育政策的改變。

現(xiàn)在深圳，上海，包括北京都在陸續(xù)出臺(tái)新政，學(xué)校集團(tuán)化、試點(diǎn)大學(xué)區(qū)，很顯然是在打擊教育資源和房子深度捆綁。

多校劃片已經(jīng)是未來的新風(fēng)向，一旦學(xué)區(qū)房改革，原本的優(yōu)質(zhì)學(xué)校被劃出去，那么綁在教育上的房子會(huì)立馬掉價(jià)，幾百萬的差價(jià)也會(huì)被強(qiáng)勢(shì)擠出。

那么，那些樓齡老，面積小到根本不能住的純學(xué)票性質(zhì)的老破小，真的就是滅頂之災(zāi)了。

這樣的趨勢(shì)下，你還愿意為因?qū)W位溢價(jià)幾百萬的老破小學(xué)區(qū)房買單嗎？

不如老老實(shí)實(shí)回家加強(qiáng)孩子教育比什么都強(qiáng)

其實(shí)，這個(gè)現(xiàn)象也大家值得思考

為什么即使你知道這么多，你還是對(duì)學(xué)區(qū)房趨之若鶩？

因?yàn)橘I了學(xué)區(qū)房，相比普通房子，不僅房產(chǎn)增值能夠賺錢，小孩兒考上名校的幾率也更大了。

看似是一舉兩得，就好像買保險(xiǎn)，不但有意外賠付，還有定期分紅。

但你想過沒有，學(xué)區(qū)房能不能無限增值？

假設(shè)再漲50%，你小孩考上名校的概率能不能再增加50%？

答案每個(gè)人都心中有數(shù)

最后，任何的資產(chǎn)都只有在相對(duì)的低位買入才有意義。

老破小的學(xué)區(qū)房到今天已經(jīng)成為了一個(gè)高估值高脆弱性的投資品種。

當(dāng)一套房子絕大部分的價(jià)值都是學(xué)區(qū)賦予的時(shí)候，這個(gè)房子的價(jià)值就危險(xiǎn)了。

城市的高速發(fā)展引得無數(shù)年輕人奮不顧身投入這片發(fā)展的海洋，美好的青春留給深圳。

白天衣著光鮮亮麗地穿梭在寫字樓里，而夜幕降臨，拖著疲憊的身軀鉆進(jìn)一棟棟墻皮脫落，樓梯間還總隱隱約約一股子霉味的老破小里，在昏暗到幾乎沒有的樓梯間燈光下躡手躡腳打開家門，以防吵醒鄰里間睡眠質(zhì)量差的老人。

可是，但凡有更好的選擇和更好的機(jī)會(huì)，任誰都會(huì)毫不猶豫拋棄那逼仄的老破小。

畢竟，誰來深圳不是希望自己可以過上更好的生活呢？

所以啊，別再逆人性、逆趨勢(shì)而為去買入老破小了。

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以上為正文，來自大胡子看深圳團(tuán)隊(duì)

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