作 者丨李依農(nóng)

編 輯丨李瑩亮

圖 源丨圖蟲

房屋價(jià)格的上漲、抵押貸款利率的飆升與房屋供應(yīng)的短缺正在持續(xù)將美國(guó)的首次購(gòu)房者“擠出”市場(chǎng)。

據(jù)全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2月成屋銷售經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，總數(shù)年化環(huán)比下降7.2%，為602萬(wàn)套；預(yù)期為610萬(wàn)套。下跌幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，創(chuàng)2021年2月以來(lái)最大降幅。

與此同時(shí)，抵押貸款利率飆升至近3以來(lái)年高點(diǎn)。據(jù)美國(guó)房屋抵押貸款金融機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月17日，美國(guó)平均30年期固定抵押貸款利率已上升至4.16%，為2019年5月以來(lái)首次突破4.0%。

值得注意的是，美國(guó)東部時(shí)間3月16日，美聯(lián)儲(chǔ)在最新的利率決議中宣布將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，正式開(kāi)啟加息周期。相關(guān)分析指出，隨著貨幣政策的收緊，抵押貸款利率料將進(jìn)一步上升。

在過(guò)去的兩年間，強(qiáng)勁的住房需求與創(chuàng)紀(jì)錄的低抵押貸款利率使美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“炙手可熱”。全美房屋價(jià)格在2020 年、2021年分別上漲了11.3%、15.9%。

房地產(chǎn)專家普遍預(yù)計(jì)，與過(guò)去兩年相似的趨勢(shì)或?qū)⒃诮衲暄永m(xù)——庫(kù)存稀缺、需求旺盛將持續(xù)推高房屋價(jià)格上漲；而創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)與不斷上升的抵押貸款利率則將繼續(xù)侵蝕著購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力。

庫(kù)存稀缺推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

全美各地房?jī)r(jià)仍在持續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2 月份出售的房屋價(jià)格中位數(shù)為35.73萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) 15%。

相關(guān)分析指出，房屋庫(kù)存的短缺已成為購(gòu)房者面臨的主要問(wèn)題之一。數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，待售房屋僅87萬(wàn)套，同比下降15.5%，接近歷史最低水平。按照2月份的銷售速度，用完當(dāng)前庫(kù)存僅需要1.7個(gè)月，低于一年前的2個(gè)月；遠(yuǎn)低于通常被視為供需之間保持健康平衡的6至7個(gè)月。

供應(yīng)不足推動(dòng)了全美大部分地區(qū)、不同價(jià)格區(qū)間的房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)投資公司Norada在一份美國(guó)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告中指出，庫(kù)存短缺使得購(gòu)房者在市場(chǎng)上面臨更加激烈競(jìng)爭(zhēng)，房屋的最終售價(jià)往往要遠(yuǎn)高于初始要價(jià)。

房屋的供應(yīng)在未來(lái)的一段時(shí)間里仍將是一個(gè)挑戰(zhàn)。報(bào)告指出，疫情帶來(lái)的勞動(dòng)力短缺、木材等關(guān)鍵建筑材料價(jià)格高企等問(wèn)題，導(dǎo)致近年來(lái)新房的建造速度大幅下降。

美國(guó)商務(wù)部17日公布的數(shù)據(jù)顯示，待建房屋的積壓量在 2 月份創(chuàng)下歷史新高。美國(guó)房屋建筑商協(xié)會(huì)的最新調(diào)查顯示，供應(yīng)鏈瓶頸和居高不下的通脹，使房屋建筑商的信心在 3 月份跌至六個(gè)月低點(diǎn)。

Norada前景展望報(bào)告預(yù)計(jì)，今年春、夏季的掛牌量可能會(huì)增加，但仍不足以滿足需求。房屋庫(kù)存將繼續(xù)保持稀缺。

首次購(gòu)房者搶房難

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上演著首次購(gòu)房者“剛需”與資金較為充足的投資者之間的“搶房大戰(zhàn)”。

一位加州的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，以加州為例，成交量最大的主要還是在50至70萬(wàn)美元這個(gè)范圍的房產(chǎn)，購(gòu)買者普遍為收入普通的老板姓，買來(lái)做首套自住房。“以我經(jīng)手的客人為例，前幾年一直租房子，但到現(xiàn)在房?jī)r(jià)只漲不跌，都擔(dān)心以后更買不起，紛紛加入了搶房大軍。但同時(shí)，50至80萬(wàn)美元這個(gè)區(qū)間，投資作為出租房，回報(bào)率也很好。因此也有不少條件還可以的投資者會(huì)買來(lái)做投資房?！?/p>

據(jù)悉，美國(guó)的首次購(gòu)房者大多為平均年齡在35歲左右的千禧一代（一般指1980年代和1990年代出生的人）。2022 年，更多的千禧一代將有購(gòu)買房屋的需求。據(jù)Realtor.com近期的研究調(diào)查顯示，自疫情以來(lái)，房租的飆升使得購(gòu)房在全美許多城市變得比租房更具成本效益；促使越來(lái)越多的千禧一代試圖進(jìn)入市場(chǎng)。

然而，在住房供應(yīng)短缺的情況下，更高的抵押貸款利率和不斷上漲的房?jī)r(jià)侵蝕著購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，尤其是對(duì)于首次購(gòu)房者而言。

據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2月房屋成交買家中，首次購(gòu)房者的比例僅為29%。雖略高于1月份的27%，但遠(yuǎn)低于40%左右的歷史平均水平。

來(lái)自投資者的競(jìng)爭(zhēng)使得首次購(gòu)房者的搶房之路“難上加難”。與首套房購(gòu)買者不同，投資人的報(bào)價(jià)往往更高、且有能力全額支付，這對(duì)房屋賣家來(lái)說(shuō)，當(dāng)然更有吸引力。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2月全額現(xiàn)金購(gòu)房占總銷售額的25%，高于去年同期的22%。

在加州的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，資金充裕的投資者大膽加價(jià)搶房，要價(jià)200萬(wàn)美金的房產(chǎn)最后成交價(jià)突破300萬(wàn)美金，像這樣類似的情況層出不窮。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather預(yù)計(jì)，到秋季晚些時(shí)候，高抵押貸款利率和已經(jīng)高企的房?jī)r(jià)可能會(huì)使房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率整體有所放緩。而較低的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率或?qū)⒔档屯顿Y者進(jìn)入市場(chǎng)的熱情，或?qū)⒔o首次購(gòu)房者更好的機(jī)會(huì)獲得住房。

美國(guó)房市“降溫”？

庫(kù)存稀缺加之需求強(qiáng)勁仍在持續(xù)推高美國(guó)的房?jī)r(jià)。

上述地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴記者，“疫情、美聯(lián)儲(chǔ)加息等情況，使得大家買房抗通脹的意識(shí)被激發(fā)。與兩年前相比，加州的房?jī)r(jià)漲幅在20%左右。”

相關(guān)分析指出，美國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛，根本沒(méi)有足夠的房屋可以出售給潛在買家。需要看到買家需求顯著下降，才能看到房?jī)r(jià)有所下降。

美國(guó)線上房地產(chǎn)公司Zillow認(rèn)為，由于住房供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況仍在持續(xù)，2022年春季住房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步升溫。Zillow預(yù)計(jì)，今年春季房屋價(jià)值的年增長(zhǎng)率將繼續(xù)加快，5月份達(dá)到21.6%的峰值；2023年1月逐漸放緩至17.3%。

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)和分析提供商CoreLogic對(duì)美國(guó)房市前景的看法則與Zillow大相徑庭。據(jù)CoreLogic房屋價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)顯示，2022年全美房?jī)r(jià)指數(shù)的年平均漲幅將從2021年的15.9%放緩至6%。CoreLogic認(rèn)為，購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量在今年或?qū)⒂兴陆?，使得待售房屋在市?chǎng)上停留的時(shí)間增加，房屋價(jià)格的上漲趨勢(shì)也會(huì)因此放緩。

房利美（Fannie Mae）對(duì)全美房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)同樣不像Zillow那般樂(lè)觀。房利美在最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)與住房展望報(bào)告中指出，全美房屋價(jià)格增長(zhǎng)將持續(xù)保持強(qiáng)勁，但增速會(huì)有所放緩。

房利美認(rèn)為，鑒于目前庫(kù)存仍然非常緊張、賣家流量指標(biāo)強(qiáng)勁，今年房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)不改。但購(gòu)房者負(fù)擔(dān)能力的惡化或?qū)⑼侠鄯績(jī)r(jià)的增長(zhǎng)。去年年底，房利美曾預(yù)計(jì)2022年的增長(zhǎng)將高達(dá)17.3%。但鑒于抵押貸款利率的上漲，房利美大幅下調(diào)預(yù)期，預(yù)計(jì)2022年全美房?jī)r(jià)指數(shù)的年平均漲幅為7.6%。

本期編輯 黎雨桐 實(shí)習(xí)生 林曦瑩

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