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在深圳，最寶貴的就是購房資格了。

而如果想要用好你的購房名額，你買的第一套房就變得尤為關(guān)鍵。

很多小白買第一套房，優(yōu)先考慮的是什么？是居住舒適度！

而他們往往忽略了2個(gè)更重要的點(diǎn)：房子未來的轉(zhuǎn)手和房產(chǎn)升值。

有些不懂房產(chǎn)的人，總以為自己能守著一套房住一輩子，但房子一過十年，著急換房、痛罵房子不漲的，卻又是他們。

真是買房一時(shí)爽，換房火葬場(chǎng)。

在深圳，買第一套房，如果不重視房子流動(dòng)性和漲幅，以后置換出現(xiàn)問題，就算哭爹喊娘也沒用。

今天這篇，我們準(zhǔn)備給在深圳買第一套房的朋友做做科普。

鄭重告訴諸位：

如果有的選，這波疫情之后，你的深圳首套房，千萬不要買到以下這4類未來流動(dòng)性極差又不好漲的房子！

第一，不要買深圳樓齡超過25年的老房子。

如果要給一個(gè)直接點(diǎn)的時(shí)間范圍，2000年之前的房子基本都不用考慮。

這些深圳的老房子通常分為兩類——沒有好學(xué)位和有好學(xué)位。

先說第一類，沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老房子。

這一類房子的特點(diǎn)是：

行情好的時(shí)候，哪怕在好地段也難大漲，行情不好的時(shí)候，下跌最猛。

就拿南山舉例，去年9月份的時(shí)候，中原地產(chǎn)曾經(jīng)整理過深圳各個(gè)板塊的小區(qū)漲跌。

仔細(xì)看南山的數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

南山的南頭片區(qū)，當(dāng)時(shí)片區(qū)內(nèi)跌幅最大的小區(qū)是荔芳村，跌幅達(dá)到7.2%，是1989年的小區(qū)。

南油片區(qū)跌幅最大的小區(qū)是京光海景花園，是1995年建成的小區(qū)。

西麗桃源片區(qū)跌幅最大的小區(qū)是桃源村二期，1997年的小區(qū)；

前海月亮灣片區(qū)跌幅最大的是月亮灣花園，1993年的小區(qū)。

各個(gè)片區(qū)跌幅最大的小區(qū)，都有一個(gè)定律：

樓齡都在25年以上。

像在南山這樣核心的地段，片區(qū)發(fā)展成熟、項(xiàng)目又多，樓齡太老的小區(qū)，既漲不動(dòng)，又不好住，往往很難成為多數(shù)人買房的首選。

南山尚且如此，龍崗、龍華、寶安這些區(qū)域同類型的老房子只會(huì)更難漲，流動(dòng)性也會(huì)比核心區(qū)的老房子更差。

再說第二類，有好學(xué)區(qū)的老房子。

很多急著要學(xué)位又有資金實(shí)力的家長，會(huì)用第一套深圳名額買名校學(xué)區(qū)房。

如果放在2-3年前，這種做法還有性價(jià)比。

因?yàn)檫@些房子雖然樓齡老住起來體感很差，但起碼在2021年之前，深圳的名校學(xué)區(qū)房還有在漲。

但如今，在大學(xué)區(qū)、名校集團(tuán)化這些學(xué)區(qū)房的改革大招下，學(xué)區(qū)房的性價(jià)比只會(huì)越來越低。

過去一年的房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，幾個(gè)名校片區(qū)中：

百花片區(qū)跌了20%；

南山第二外國語學(xué)區(qū)房跌了20%；

龍華深高北學(xué)區(qū)房跌了20%；

羅湖深中學(xué)區(qū)房跌了12%

名校的學(xué)區(qū)房都在跌，而且跌幅都在10%-20%。

去年深圳一系列的學(xué)區(qū)房改革，已經(jīng)打擊了學(xué)區(qū)房的確定性，接下來，我可以確定頂級(jí)學(xué)區(qū)房的價(jià)格再難上漲。

在學(xué)區(qū)價(jià)值被稀釋的情況下，老小區(qū)就失去了它唯一的價(jià)值。

既貴也不好住，還沒有多少上調(diào)空間，基本就是高位站崗，未來恐怕跌了20%還賣不出去。

第二，不買兩類次新房

第一類，價(jià)格明顯虛高的二手次新盤，這一類次新主要集中在西麗、前海、梅林關(guān)、布吉。

有一部分次新盤，仗著自己樓齡短，價(jià)格飄飄然，明顯高出區(qū)域內(nèi)其他二手房一大截，這一類次新盤你首次置業(yè)的時(shí)候要小心。

在西麗，大學(xué)城那一塊的次新盤寶能城、博林天瑞價(jià)格上到15-17萬/㎡，而其他樓盤稍微貴一點(diǎn)的均價(jià)只有11-13萬/㎡左右。

這一看，前者貴太多了。

前海的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)，也是同樣的問題。

雖然是2017年的次新盤，但均價(jià)要到17-18萬/㎡，離地鐵還遠(yuǎn)，而前海南其他樓盤的均價(jià)，大概只在15萬/㎡上下。單價(jià)一平米高了2-3萬/㎡。

最有說服力的例子就是布吉的信義金御半山，在布吉遍地5-6萬/㎡的二手房中，它去年最高成交價(jià)已經(jīng)到了9.5萬/㎡，報(bào)價(jià)上10萬/㎡，比整個(gè)片區(qū)均價(jià)高了3-4萬/㎡。

10萬的價(jià)格，選哪里不好？為什么要選布吉的次新？買了未來還有多少升值空間？

上述這些價(jià)格高的次新盤，雖然都是片區(qū)內(nèi)的天花板，但正是因?yàn)樗鼈兪翘旎ò?，上漲幅度就變得很有限，有些盤的房價(jià)甚至還會(huì)跌。

第二類，周邊新盤比較多的次新盤。

這類次新主要集中上塘、光明、沙井、大運(yùn)、坂田、坪山板塊

當(dāng)下深圳的新盤多而且限價(jià)，新房和二手有倒掛，買新盤比買二手次新盤更劃算。

看看這些板塊的新房二手房價(jià)格對(duì)比就懂了：

光明，次新盤價(jià)格8萬/㎡，新房只要4-5萬/㎡；

坂田，次新盤價(jià)格8-10萬/㎡，新房6萬/㎡

沙井次新價(jià)格6-7萬/㎡，新房4-5萬/㎡；

上塘次新價(jià)格9萬/㎡，新房6-7萬/㎡

如果要買新房供應(yīng)量大的板塊，與其選次新，不如選新房。

總而言之，在深圳買第一套房，不適宜選擇價(jià)格高的次新盤，如果是改善需求，打新?lián)尣贿^剛需，倒可以考慮次新房。

想知道深圳那些次新盤能買，哪些次新盤不能買，具體可以掃描下方二維碼咨詢我們的深圳房產(chǎn)置業(yè)規(guī)劃師。

第三，不買離地鐵太遠(yuǎn)的房子，無論是新房還是二手房。

具體什么叫離地鐵太遠(yuǎn)，我給一個(gè)時(shí)間限定——15分鐘。

以此為界，步行距離超過15分鐘的房子，都不屬于近地鐵。

很多人在深圳買第一套房的時(shí)候，預(yù)算都會(huì)很緊張，所以有些人會(huì)愿意犧牲一下通勤，買那些離地鐵遠(yuǎn)的樓盤，甚至考慮用公交代替地鐵。

但深圳是一個(gè)把地鐵當(dāng)作生命線的城市，對(duì)于一個(gè)深圳買房的剛需而言，地鐵是第一個(gè)考慮的配套。

你要搞清楚，你買的第一套房通常都是剛需房。

這也就意味著，未來你要賣掉剛需房置換的時(shí)候，你面對(duì)的買家，不是豪宅客、也不是改善客，而是剛需客。

當(dāng)你的房子只有剛需接盤的時(shí)候，就算你不考慮你自己的需求，你也得考慮未來接盤俠的需求。

房子其他的配套再好，房子品質(zhì)再好，剛需只要看到房子離地鐵太遠(yuǎn)，都會(huì)有所猶豫。

而近地鐵的房子，流動(dòng)性肯定更有保障，就算不賣，出租也更好租。

與此同時(shí)，還要額外提醒一下：遠(yuǎn)離那些畫大餅的地鐵新盤。

這一類所謂的未來地鐵盤，往往會(huì)在銷售中心就給你畫大餅，說樓盤附近未來會(huì)規(guī)劃有某一條地鐵線，就在樓盤門前經(jīng)過等等......

但一問什么時(shí)候建成？

銷售的回答就是疑問三連：不確定、還沒有出規(guī)劃，可能要很長時(shí)間........

在這里要給大家明確一下，深圳地鐵的五期規(guī)劃（2023-2028年）還沒有出臺(tái)，很多所謂要開通的地鐵線，其實(shí)只是存在于開發(fā)商的想象中。

四期已經(jīng)確定在建和開通的是以下這些線路：

上述這些是確定的，其他還沒確定的線路，如果進(jìn)入不了5期，那就得再等5年，一來二去這時(shí)間就是10年，10年之后才通的地鐵，這還算地鐵盤嗎？

所以，但凡是還沒有確定的地鐵規(guī)劃，就依然會(huì)有變數(shù)。

最后，我想你只要明確一點(diǎn)就行：

項(xiàng)目附近沒有確定規(guī)劃的地鐵線和站點(diǎn)，都不能算作是地鐵盤。

第四，不要買低價(jià)法拍房。

我知道，現(xiàn)在深圳有很多法拍房可以撿漏，有些房子能降到原價(jià)的50%甚至40%。

價(jià)格上，法拍房是真的筍，但低價(jià)法拍房的情況，真的很復(fù)雜。

我們之前寫過法拍房的文章（點(diǎn)擊看原文），已經(jīng)提醒過大家面對(duì)法拍房要記得避雷。

法拍房交易中，最大的變數(shù)就是原業(yè)主。

因?yàn)榉ㄅ姆渴怯煞ㄔ何信馁u的，買家不直接和原業(yè)主對(duì)接，很多原業(yè)主的信息你根本不清楚。

而這中間產(chǎn)生的信息差足以致命。

比如法拍房的原業(yè)主是否存在資金借貸糾紛，你可能不知道。

萬一最后要拿法拍房抵債，買了就等于你陷入了復(fù)雜的糾紛之中，到時(shí)候就得和債主們打交道。

比如房子有沒有帶租約，你可能也不知道。

到時(shí)候買完房子想去收房，一看還有租客住在房子里，還拿著合同對(duì)你說“買賣不破租賃”，你想趕走他你還無憑無據(jù)。

比如還有房屋產(chǎn)權(quán)的屬性，你可能也不知道。

萬一這房子是離異夫妻共同持有50%或者是合資購買各持有50%產(chǎn)權(quán)，你買的時(shí)候沒注意，以為是一方的產(chǎn)權(quán)，那后面另一方來找你怎么辦？到時(shí)候就是一大堆破事等著你去解決。

在深圳，不止是50%產(chǎn)權(quán)，就連1%產(chǎn)權(quán)的房子都有，西鄉(xiāng)的陽光海灣花園，曾經(jīng)就掛出過一套1%產(chǎn)權(quán)份額的法拍房，起拍價(jià)只要8萬。

所以我說法拍房是真的復(fù)雜，沒有專業(yè)大神帶你玩，別說深圳第1套，就算你是買深圳第10套房，也不要碰。

講了這么多，其實(shí)主要想提醒的其實(shí)就是一句話：

在深圳買第一套房，不要只關(guān)注居住感，更要關(guān)注流動(dòng)性、關(guān)注潛在的上漲空間。

剛需第一套和改善需求的要求完全是不同的。

剛需未來一定會(huì)有換房需求，流動(dòng)性可以保障換房效率，上漲空間可以保障置換的資金需求。

我們現(xiàn)在所做的，都是為了未來7-10年后的自己。

我們現(xiàn)在考慮的稍微多一些，以后就會(huì)省心一些。

看完文章如果覺得這篇文章有用，記得關(guān)注我們公眾號(hào)，我們會(huì)每天給持續(xù)給大家提供深圳的買房干貨。

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以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

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