“救市潮”，正在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月1日至今，已經(jīng)有55個(gè)城市調(diào)整了樓市政策、鼓勵(lì)購(gòu)房，其中包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款；部分城市甚至出臺(tái)了貨幣棚改、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、縮短限售期的“大招”。

然而央行公布的2月金融數(shù)據(jù)顯示：市場(chǎng)仍不領(lǐng)情，樓市冰冷依舊。

重要標(biāo)志是：2月份人民幣住戶貸款減少了3369億元，其中以房貸為主體的中長(zhǎng)期住戶貸款更是減少了459億元。

單月的“人民幣中長(zhǎng)期住戶貸款”不增反減，這在2007年1月以來(lái)還是首次。而這項(xiàng)重要數(shù)據(jù)，也是從2007年1月才開(kāi)始公布的。

所以，我們可以說(shuō)這是“人民幣中長(zhǎng)期住戶貸款單月增量”史上首次為負(fù)。

之前，我們?cè)趯诶镌嬖V大家：房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，1998年全面房改以來(lái)曾有3次、5個(gè)季度為負(fù)數(shù)：

第一次是2008年第三、第四季度（全球金融風(fēng)暴爆發(fā)），第二次是2020年第一季度（疫情爆發(fā)）、第三次是2021年第三、第四季度。而且只有2021年這一次，是人為調(diào)控的結(jié)果。

現(xiàn)在，“人民幣中長(zhǎng)期住戶貸款”在歷史上首次出現(xiàn)了“增量為負(fù)”，意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了空前的非常時(shí)刻。

第三方研究機(jī)構(gòu)對(duì)房企2022年1到2月的銷售監(jiān)測(cè)，也證明了這一點(diǎn)：

據(jù)“克而瑞研究中心”的數(shù)據(jù)（上圖）：今年前兩個(gè)月萬(wàn)科集團(tuán)的“權(quán)益銷售額”同比下降了約54%，碧桂園同比下降了約23%，保利發(fā)展同比下降了約37%，融創(chuàng)中國(guó)同比下降了約34%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局尚未公布1到2月房地產(chǎn)全國(guó)銷售額，同比下降30%是可以預(yù)期的。這對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響，顯然會(huì)比較大。因?yàn)樵谶^(guò)去20年里，房地產(chǎn)的投資、銷售額增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

房地產(chǎn)的低迷，影響到了金融數(shù)據(jù)。

昨天央行公布了2月的金融數(shù)據(jù)，人民幣貸款、M2、社融等增速全面不如預(yù)期。

下圖是廣義貨幣M2的同比增速走勢(shì)圖：

M2的同比增速在1月反彈到9.8%之后，2月下降到了9.2%。

1月，由于開(kāi)啟了新的年度，銀行貸款額度充裕，再加上去年積壓的房貸申請(qǐng)尚未處理完，所以1月金融數(shù)據(jù)非常好看。

當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)是：

1月份人民幣貸款增加3.98萬(wàn)億元，是單月統(tǒng)計(jì)高點(diǎn)，同比多增3944億元。分部門(mén)看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長(zhǎng)期貸款增加7424億元。

1月“數(shù)字禮花”的絢爛轉(zhuǎn)瞬即逝，2月需求退潮、真實(shí)情況開(kāi)始顯露出來(lái)。

另外，2月疫情反彈，也影響了一些大城市，比如蘇州、深圳、上海、青島等。

2月整體上的人民幣貸款增量，也是下降的：人民幣貸款增加1.23萬(wàn)億元，同比少增1258億元。

社會(huì)融資規(guī)模存量的同比增速，也出現(xiàn)了顯著下滑：

1月的時(shí)候還是10.5%，2月回落到了10.2%。

社融存量增速，可以理解為“全口徑的印鈔速度”，2月份是回落的。

有讀者可能要問(wèn)：不是一直在降準(zhǔn)降息嗎？央行在努力印鈔呀，怎么印鈔速度反而下降了？

有了現(xiàn)代銀行制度后，印鈔就不僅僅是央行（或者政府）的事情，企業(yè)和個(gè)人也是參與其中的。

央行降準(zhǔn)、降息，只是撬動(dòng)了杠桿、提供了催化劑。如果企業(yè)、個(gè)人都積極響應(yīng)，去銀行申請(qǐng)貸款、加杠桿、擴(kuò)大投資，則整個(gè)印鈔行動(dòng)才算完成。

如果只是央行降準(zhǔn)降息，企業(yè)和個(gè)人都觀望，則“寬貨幣”就無(wú)法變成“寬信用”，印鈔“流水線”就不暢通。

一般來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)下行、貨幣政策寬松的早期，會(huì)出現(xiàn)“寬貨幣”無(wú)法及時(shí)變成“寬信用”的僵持狀態(tài)。

最近“黑鐵”般的樓市、“爛泥”般的股市，就是“寬信用”沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的證據(jù)。而且，這兩個(gè)難兄難弟互為因果。

沒(méi)有賺錢(qián)效應(yīng)，大家就都不玩了。

不過(guò)2月的M1有了反彈（下圖藍(lán)線）：

1月的-1.9%堪稱歷史性的。當(dāng)然也跟去年1月的高基數(shù)有關(guān)；2月反彈到4.7%，跟去年的低基數(shù)有關(guān)。

另外，“存取5萬(wàn)現(xiàn)金要登記”的新政，也是1月M1出現(xiàn)歷史性負(fù)值的重要原因，部分中小企業(yè)主大概是提前向自己的個(gè)人賬戶里轉(zhuǎn)了很多錢(qián)。后來(lái)這個(gè)新政取消了，2月數(shù)據(jù)就平滑了很多。

上圖是M0的同比增速，1月的突然飆升，也是跟“存取5萬(wàn)現(xiàn)金要登記”有關(guān)。新政取消了，2月同比增速也就下來(lái)了。

不管怎么說(shuō)，2月的金融數(shù)據(jù)（尤其是住戶中長(zhǎng)期貸款為負(fù)數(shù)），說(shuō)明樓市目前仍然非常冷。

接下來(lái)怎么辦？

當(dāng)然是需要政策進(jìn)一步發(fā)力。

目前市場(chǎng)普遍預(yù)期，央行近期會(huì)有動(dòng)作，要么繼續(xù)降準(zhǔn)、要么繼續(xù)降息，要么降準(zhǔn)又降息。

3月15日，也就是美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息前2天，央行將續(xù)作3月的中期借貸便利（MLF）。MLF的利率是當(dāng)前“第一政策利率”，如果出現(xiàn)降息，則意味著3月21日的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）會(huì)降息。

隨著3月美元的加息，以及中國(guó)央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，中美貨幣政策正式分手。人民幣匯率相對(duì)弱勢(shì)的時(shí)代，也將到來(lái)，這有利于中國(guó)擴(kuò)大出口，但進(jìn)口能源或許會(huì)變得更貴一些。至于國(guó)內(nèi)煤炭?jī)r(jià)格，也將在2022年維持高位。

樓市方面，各地需要出臺(tái)更多的、力度更大的放松政策。鄭州已經(jīng)樹(shù)立了一個(gè)榜樣，相信會(huì)有更多的城市學(xué)習(xí)并超越鄭州。

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