菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力著實(shí)有限。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

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據(jù)悉，菏澤四大行對(duì)無房無貸的購(gòu)房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。無獨(dú)有偶，重慶、贛州部分銀行同樣將首套房首付比例按20%執(zhí)行。南寧則放松公積金貸款，首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至70萬(wàn)元，二套房公積金貸款最高額度調(diào)整至60萬(wàn)元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地產(chǎn)金融政策究竟將如何走向？房地產(chǎn)行業(yè)能否迎來昔日的上行周期？

棚改退潮后菏澤市場(chǎng)進(jìn)入下行周期

1月成交同比仍降19%

長(zhǎng)期以來，菏澤乃是山東省棚改第一大市，2017年棚改計(jì)劃開工量高達(dá)18.2萬(wàn)套，高居全國(guó)首位。隨著山東省棚改逐步退出，并由貨幣化安置改為就地還建，菏澤棚改同樣進(jìn)入收尾階段，2022年棚改計(jì)劃開工量低至0.4萬(wàn)套，棚改對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力大幅減弱。

受此影響，2018年以來菏澤市場(chǎng)便步入下行周期，在售項(xiàng)目成交去化普遍困難，不少項(xiàng)目進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，房地產(chǎn)庫(kù)存日漸高企，去庫(kù)存壓力不斷加劇。主要原因在于供需嚴(yán)重錯(cuò)配，土地供應(yīng)顯著過量，市場(chǎng)需求則明顯飽和，本地居民家庭戶均2-3套房，再購(gòu)房的需求著實(shí)羸弱。

菏澤樓市成交持續(xù)低迷。2021年3月，菏澤市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，商品住宅成交面積升至51萬(wàn)平方米。隨后市場(chǎng)再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬(wàn)平方米以下。2022年1月，菏澤市場(chǎng)難言樂觀，成交面積28萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，但同比仍下降19%。

2022年14省市紓困樓市

涉及局部放松信貸、財(cái)稅刺激等

2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及以下三方面內(nèi)容：

其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套最高額度從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。

其二，非限購(gòu)城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對(duì)無房無貸的購(gòu)房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。又如重慶，比較大的銀行已執(zhí)行首套房貸最低首付20%。

其三，通過財(cái)稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購(gòu)買90平方米以下首套新房，每套補(bǔ)貼6000元；購(gòu)買90平方米以上首套新房，每套補(bǔ)貼1萬(wàn)元；并給予50%的契稅補(bǔ)貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購(gòu)買首套新房，可享受最高200萬(wàn)元/人的人才安居補(bǔ)助。

值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購(gòu)城市重啟最低首付20%，都是在現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸政策框架范圍內(nèi)的適度調(diào)整，并不代表房地產(chǎn)信貸政策根本性轉(zhuǎn)向。

房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放

行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有降城市市場(chǎng)持續(xù)分化

經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

其一，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；疽婍?。2000-2021年，全國(guó)商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長(zhǎng)8.6倍。2017年至今，行業(yè)規(guī)模已連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位。長(zhǎng)期來看，行業(yè)規(guī)模迭創(chuàng)新高并非市場(chǎng)常態(tài)，進(jìn)入“零增長(zhǎng)時(shí)代”乃至下行通道將是大勢(shì)所趨。

其二，貨幣過度超發(fā)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減。2000-2021年，M1供應(yīng)量由5.3萬(wàn)億元躍升至64.7萬(wàn)億元，凈增長(zhǎng)11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應(yīng)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速達(dá)到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達(dá)到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內(nèi)。

值得擔(dān)憂的是，M1供應(yīng)量累計(jì)同比增速現(xiàn)已跌至5%以內(nèi)，真實(shí)反映居民的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力明顯透支，繼續(xù)加杠桿購(gòu)房的空間將顯著受限。退一步講，即便現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸政策有所松綁，但由于市場(chǎng)購(gòu)買力的瓶頸效應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

對(duì)比2008年、2014年，在房地產(chǎn)金融政策適度放松后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠迅速步入上行周期，這與相對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求密不可分。長(zhǎng)期以來，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的正向激勵(lì)下，信貸資金便通過各種渠道涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨之出現(xiàn)房地產(chǎn)“過度金融化”的問題。

而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住及改善性購(gòu)房消費(fèi)，支持房企合理融資需求，更要堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)“過度金融化”問題死灰復(fù)燃，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率平穩(wěn)調(diào)降到相對(duì)合理的水平，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。盡管當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了方方面面的問題，但行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

正所謂今時(shí)不同往日，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由原先的有房住向住好房進(jìn)階，改善性需求持續(xù)釋放，三房、四房成交占比現(xiàn)已達(dá)到70%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)主要矛盾轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性問題，意即核心一、二線城市市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求，但多數(shù)三、四線城市市場(chǎng)供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等壓力三、四線城市市場(chǎng)需求更是趨于飽和。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)較難開啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷售規(guī)模整體將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場(chǎng)觀望情緒依舊濃重，成交或?qū)⒈３衷谳^低水平，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。但隨著市場(chǎng)信心逐漸恢復(fù)，下半年市場(chǎng)或?qū)⒄w好于上半年，屆時(shí)成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅或?qū)⒚黠@收窄乃至轉(zhuǎn)正。

各城市市場(chǎng)大概率將持續(xù)分化。菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)力著實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)行情。反觀核心一、二線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力依舊堅(jiān)挺，上海、杭州等市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)。

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