每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢妤

“開發(fā)商沒錢裝修，業(yè)主自掏腰包”，談起近期的項(xiàng)目自救工作，廣東省東莞市泰禾新天地（又名金澤商業(yè)廣場）業(yè)主代表陳穎說。

通過業(yè)主的“眾籌”自救以及多方協(xié)調(diào)配合，泰禾新天地的停工項(xiàng)目正逐步盤活，目前已有部分樓棟完工交付并對外出租，項(xiàng)目其他業(yè)主也紛紛考慮加入自救陣營。

業(yè)主“眾籌”開展自救

泰禾新天地是泰禾首進(jìn)東莞的明星項(xiàng)目，位于東莞市東城區(qū)核心商圈。據(jù)悉，泰禾新天地項(xiàng)目建筑面積超18萬平方米，其中商業(yè)面積約5萬平方米，定位潮流時(shí)尚街區(qū)，打造24小時(shí)不打烊的時(shí)尚潮流生活空間。項(xiàng)目分商業(yè)和公寓，其中公寓由1至5棟組成，合計(jì)約1885戶；商業(yè)布局在-1至2層，規(guī)劃商家總數(shù)約180戶。

作為泰禾在華南的重點(diǎn)項(xiàng)目，2017年其宣傳與泰禾發(fā)展近乎同頻。在泰禾新天地亮相會(huì)上，開發(fā)商打出了“東莞的泰禾，世界的新天地”標(biāo)語。那幾年，正是泰禾集團(tuán)(000732)大舉擴(kuò)張的時(shí)代。

一位熟悉東莞地產(chǎn)的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目開盤售價(jià)并不低，商鋪為50~150平方米，精裝公寓有2棟復(fù)式36~78平方米戶型，3~5棟平層42~75平方米戶型，均價(jià)2.4萬~2.8萬元/平方米。

根據(jù)購房者出示的《商品房買賣合同》和與裝修公司簽訂的《裝修協(xié)議》，開發(fā)商原本應(yīng)在2019年底精裝交房。

恰逢2019年下半年信托業(yè)收緊房地產(chǎn)融資，泰禾集團(tuán)資金鏈危機(jī)初現(xiàn)端倪，同年9月出現(xiàn)首筆債務(wù)逾期。2020年7月，泰禾宣布進(jìn)行債務(wù)重組，同時(shí)全國各地多個(gè)項(xiàng)目也受到波及，陷入停工狀態(tài)。

記者進(jìn)入泰禾新天地園區(qū)看到，目前項(xiàng)目大部分商業(yè)和公寓仍是毛坯狀態(tài)，裝修、建設(shè)材料堆放在廣場內(nèi)側(cè)公共區(qū)域，物業(yè)和安保團(tuán)隊(duì)均在底鋪的毛坯房內(nèi)臨時(shí)辦公。在商業(yè)的外廣場上，一個(gè)大型兒童游樂項(xiàng)目正在營業(yè)，底商目前也有零星商業(yè)入駐，但去年下半年開業(yè)的肯德基，不知何原因已關(guān)門停業(yè)。

公寓方面，業(yè)主們聯(lián)合各部門開展自救。陳穎告訴記者，他們便聯(lián)系其他業(yè)主，組織與開發(fā)商溝通，從年頭談判到年尾，進(jìn)行自救。

但自掏腰包并非所有業(yè)主能接受的自救方式，陳穎告訴記者，還有很多戶業(yè)主走法律程序收樓。

另有業(yè)主稱，我只希望能用聰明的方式去解決問題，同時(shí)他們還在通過接待溝通大客戶、美化公共區(qū)域等，相互打氣，讓大家看到希望。

相較于其他爛尾項(xiàng)目，泰禾新天地的業(yè)主還算幸運(yùn)，泰禾發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，該項(xiàng)目1-5號(hào)公寓樓主體建筑毛坯已竣工驗(yàn)收備案，剩下未完成室內(nèi)裝修和公共區(qū)域綠化，工程量相對較少。

先行墊付2萬至15萬

那么達(dá)成自救共識(shí)后，項(xiàng)目又是如何一步步實(shí)現(xiàn)復(fù)工交付的呢？

記者從多名業(yè)主處獲悉，全體自救業(yè)主需先行墊付資金，用于項(xiàng)目未完成的室內(nèi)裝修和公共區(qū)域建設(shè)。根據(jù)開發(fā)商早先項(xiàng)目的裝修進(jìn)度不同，各樓棟業(yè)主需要先墊付2萬到15萬元不等的資金。

期間，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還開展專題調(diào)研，并召開項(xiàng)目各方協(xié)調(diào)會(huì)研究處置對策，泰禾方面表示尊重業(yè)主意愿，積極配合各小業(yè)主自行墊付裝修經(jīng)費(fèi)及代開發(fā)商繳納稅款以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

此后，業(yè)主成立自救小組，由各業(yè)主均攤費(fèi)用聘請法律顧問，考察及招投標(biāo)裝修公司，以及設(shè)立共同資金監(jiān)管賬戶等。據(jù)陳穎介紹，經(jīng)過反復(fù)溝通討論，由業(yè)主們選出的多名業(yè)主，作為自救委員會(huì)的授權(quán)代表，與開發(fā)商和裝修公司簽訂墊資協(xié)議，三方約定由全體自救業(yè)主墊資完成泰禾新天地商業(yè)、公寓等未完工的裝修及公共部分建設(shè)。

對于自籌資金監(jiān)管，業(yè)主方實(shí)行多人對資金共同監(jiān)管，并找到一家銀行可以多人共同簽名才可劃撥資金的銀行監(jiān)管方式，保障?？顚Ｓ?。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，自救業(yè)主方可以自行委托第三方施工，但第三方的選定方式及選定結(jié)果必須經(jīng)開發(fā)商同意，現(xiàn)存放于泰禾新天地廣場內(nèi)的裝修材料所有權(quán)歸全體自救業(yè)主所有，不足部分產(chǎn)生的費(fèi)用，再由參與自救的業(yè)主平均分?jǐn)倝|資墊付。

對于墊資款項(xiàng)的返還，三方約定，全體自救業(yè)主的墊資本金金額應(yīng)經(jīng)過開發(fā)商審核同意，且以全體自救業(yè)主實(shí)際支付給第三方的金額為準(zhǔn)，墊資利息以甲方墊資本金為基數(shù)，按中國人民銀行同期存款利率計(jì)算，從業(yè)主方墊資之日起計(jì)算至開發(fā)商應(yīng)還款之日。

陳穎說，根據(jù)約定，開發(fā)商要在項(xiàng)目全部樓棟及商業(yè)配套完成裝修交付后，在30個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主方支付墊資款本息。同時(shí)約定，開發(fā)商付款前，業(yè)主方向其提供墊付款項(xiàng)的支付記錄及相關(guān)依據(jù)，并協(xié)調(diào)第三方共同按其要求提供財(cái)務(wù)配合文件等。

在業(yè)主方看來，全部樓棟及商業(yè)配套完成裝修，需要溝通協(xié)調(diào)方面太多，等待時(shí)間存在不確定性，變數(shù)也太多。

項(xiàng)目部分樓棟已交付

對于裝修延期交付賠償，一位參與自救正在裝修的業(yè)主告訴記者，開發(fā)商承諾按80元/日的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付延期交付賠償金，延期交付賠償金的計(jì)算從2020年1月1日起至2021年12月30日止。

該賠償以雙方均不得要求增加或減少延期交付賠償金額為前提，約定無論業(yè)主委托的第三方實(shí)際完工時(shí)間是早于還是晚于2021年12月30日，開發(fā)商應(yīng)付延期交付賠償金均不予變更。同時(shí)，業(yè)主不得要求開發(fā)商另行按商品房買賣合同承擔(dān)開發(fā)商逾期交付違約責(zé)任。

該業(yè)主表示，付款期限同樣是項(xiàng)目全部樓棟完成裝修交付后，開發(fā)商保證在有資金的情況下優(yōu)先支付給業(yè)主。

記者在采訪中獲悉，泰禾新天地項(xiàng)目的復(fù)工自救工作，是以公寓樓棟為單位進(jìn)行的。在業(yè)主的積極自救下，目前5號(hào)樓已裝修完工并對外出租，其他樓棟業(yè)主也紛紛加入自救陣營，3、4號(hào)公寓也在陸續(xù)裝修。

記者走訪時(shí)看到，4棟大堂地面已做晶面處理，3棟門口的玻璃上，還留有年前開工儀式時(shí)貼的“開工大吉”橫幅。在泰禾新天地廣場和園區(qū)內(nèi)部，還能看到大幅招租招商廣告。

繞至廣場外側(cè)，是5號(hào)公寓入口，已經(jīng)交付出租的公寓不斷有人進(jìn)出，早期的自救業(yè)主代表也在負(fù)責(zé)公寓的對外出租工作，其表示，目前已入住130多戶，39~52平方米的單間和一房一廳，租金1800~2600元/月。

對于東莞泰禾新天地項(xiàng)目的部分交付，企業(yè)方面有何經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，能否形成可復(fù)制的復(fù)工交付模式？

泰禾方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，基于務(wù)實(shí)、盡快解決交房問題的目的，泰禾歡迎多方共同努力下的有益探索。泰禾非常感謝業(yè)主的理解支持。目前只是部分樓棟采用該模式解決，并不是全盤采用這一模式，能否形成模式推廣，需要看不同項(xiàng)目具體情況，各方能取得怎樣的共識(shí)。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)認(rèn)為，可復(fù)制性不強(qiáng)，泰禾的客群比較高端，不差錢，維權(quán)等待的時(shí)間成本比較高，他們會(huì)更偏向于快速解決問題。如果客群是剛需剛改，買房已經(jīng)掏空“6個(gè)錢包”了，再出錢就很難，在各地政府保交樓的情況下，交樓問題不大，無非晚一點(diǎn)，此外涉及的利益方太多，要達(dá)成一致非常難。

企業(yè)危機(jī)何時(shí)解除？

泰禾新天地自救業(yè)主更關(guān)心的是泰禾危機(jī)何時(shí)能解除，何時(shí)有資金支付他們的墊付款。而通過其他途徑維護(hù)自身權(quán)益的業(yè)主，則更關(guān)心泰禾能正常復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

泰禾方面回應(yīng)稱，目前泰禾各區(qū)域已經(jīng)開了多次會(huì)議，已復(fù)工項(xiàng)目都在和施工單位溝通，按計(jì)劃開工，按工期推進(jìn)，部分城市如濟(jì)南等有的項(xiàng)目已經(jīng)開工。部分重點(diǎn)城市未復(fù)工的項(xiàng)目也在積極溝通推進(jìn)，做好準(zhǔn)備工作，類似上海大城小院項(xiàng)目，包括金融機(jī)構(gòu)、政府和企業(yè)等在春節(jié)前已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，年后將正式復(fù)工。

但不少投資者和購房者提出了“假復(fù)工”和“云復(fù)工”的質(zhì)疑。去年泰禾位于深圳的標(biāo)桿項(xiàng)目泰禾深圳院子也曾多次傳出開盤推售的消息。

但記者近期實(shí)地走訪泰禾深圳院子發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場售樓處大門半掩，僅有兩三位穿著便裝的工作人員留守值班，項(xiàng)目的兩處工地大門緊閉，均無施工跡象，透過縫隙可以看到現(xiàn)場雜草叢生，其中一宗地塊基坑作業(yè)還未完成。

關(guān)于泰禾深圳院子，有接近泰禾人士表示，當(dāng)下，泰禾正在和金融機(jī)構(gòu)等方面積極溝通，進(jìn)展順利，近期應(yīng)該有進(jìn)一步消息，也在力爭盡快實(shí)現(xiàn)泰禾深圳院子及坪山泰禾廣場開盤。

除業(yè)主自救交付復(fù)工，讓市場頗感意外的還有泰禾集團(tuán)的盈利業(yè)績預(yù)告。

2021年，泰禾預(yù)估歸屬于上市公司股東的凈利潤約1.01億~1.32億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤同樣為正，約3.72億~4.83億元。

而此前的兩年，泰禾業(yè)績持續(xù)虧損。2020年，泰禾歸屬上市公司股東凈利潤虧損49.99億元；2019年凈利潤8.27億元，但扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬上市公司股東凈利潤虧損2.36億元。

對于業(yè)績變動(dòng)原因，泰禾集團(tuán)稱，因可確認(rèn)銷售收入大幅增加，對各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，期間費(fèi)用大幅下降；2020年同期計(jì)提了較多存貨減值準(zhǔn)備；投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的收益，以及對處于執(zhí)行階段的法律訴訟案件計(jì)提損失后的凈影響。

雖業(yè)績扭虧為盈，但危機(jī)并沒消散。

1月底，招商銀行(600036)也發(fā)布了關(guān)于泰禾集團(tuán)股份有限公司“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”本息未按期足額償付的處置進(jìn)展公告，發(fā)行人未兌付本金及利息已構(gòu)成違約事件，未償付本息金額達(dá)37.6億元。

對于2022年的經(jīng)營目標(biāo)，泰禾方面表示，今年要實(shí)現(xiàn)全集團(tuán)的全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，繼續(xù)推進(jìn)保交付、保品質(zhì)的工作，2021年主要是北京、福州、廈門區(qū)域復(fù)工復(fù)產(chǎn)，上海、廣深兩大區(qū)域也有積極進(jìn)展；2022年要在鞏固2021年成果上，推動(dòng)上海區(qū)域、廣深區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)有更明顯的進(jìn)展，同時(shí)要加快推進(jìn)銷售，緩解現(xiàn)金流壓力，還上金融機(jī)構(gòu)的一部分債務(wù)。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳穎等均為化名）