文/樂居財(cái)經(jīng) 呂秀倫

世茂松了一口氣，它不僅順利處置了多處境內(nèi)外資產(chǎn)，還專門找來了德勤作為獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問。

自去年受“世茂與陸家嘴(600663)信托談延期”傳言至今，這家房企一直飽受被“暴雷”傳聞困擾。去年11月，世茂在投資人電話會(huì)議上表示，其在上海、北京的辦公樓和酒店以及香港200多億元貨值可供出售。

“如果能賣的話應(yīng)該能回2000多億，這個(gè)是對(duì)債務(wù)最好的保障，目前主要打算賣存貨。還在談價(jià)格，付款條件好的85-90%折會(huì)考慮”。

行業(yè)出清，風(fēng)云突變。近日，世茂一舉推出近800億元的資產(chǎn)包進(jìn)行出售來回籠資金。與此同時(shí)，它與多數(shù)出險(xiǎn)房企雷同，引入財(cái)務(wù)顧問擔(dān)任“幕僚團(tuán)”，為其排憂解難。

眼下，聘請(qǐng)專業(yè)債務(wù)機(jī)構(gòu)來“排雷”，已成為地產(chǎn)圈的常態(tài)。1月初，禹洲與摩根大通及海通國(guó)際等財(cái)務(wù)顧問會(huì)面，就其美元債的潛在交換要約展開討論，目前其尚未正式公告最終授權(quán)的財(cái)務(wù)顧問。

業(yè)內(nèi)人士指出，債權(quán)人因?yàn)閾?dān)心開發(fā)商財(cái)務(wù)健康，會(huì)要求其聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問，以便進(jìn)行可能的違約或債務(wù)重組談判，這種情況并不罕見，是一種較常規(guī)操作。

不僅針對(duì)非暴雷房企，諸多暴雷房企在化解危機(jī)過程中，聘請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)、法律顧問更是其中重要一環(huán)，在幕僚團(tuán)名單上出現(xiàn)了華利安、鐘港資本等機(jī)構(gòu)的身影。這些機(jī)構(gòu)通常隱藏在企業(yè)的背后，鮮為人知，卻能在危急關(guān)頭替房企“消災(zāi)”。

作為該類機(jī)構(gòu)的高管，華利安國(guó)際投行董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)總裁陳為民透露：“項(xiàng)目離不開朋友的幫忙”“華利安不會(huì)提供資金，但我們知道如何給董事會(huì)提供建議，幫助他們應(yīng)對(duì)債權(quán)人的追索”。

對(duì)于華利安、鐘港資本等機(jī)構(gòu)來說，越來越多的房企暴雷，這是一門賺錢的大買賣；而對(duì)于暴雷房企而言，專業(yè)的事交由專業(yè)的人來做，能大大提高化解風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率。甚至有暴雷房企想同時(shí)聘任4家財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)來幫其脫險(xiǎn)。

只不過，在目前信心崩盤的環(huán)境下，并不是找到頂級(jí)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、法律機(jī)構(gòu)，暴雷房企們就能高枕無憂、化險(xiǎn)為夷。想要翻盤，還是得靠自己。

聘任“軍師”

1月26日，世茂擬聘請(qǐng)德勤擔(dān)任獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問，協(xié)助處理銀行銀團(tuán)貸款相關(guān)事宜。

對(duì)此，世茂方面回應(yīng)稱，公司非常注重債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，一直積極誠懇并及時(shí)主動(dòng)地與各方進(jìn)行溝通對(duì)接。最近公司在和境外銀行就今年融資安排的不同方案進(jìn)行溝通，聘任專業(yè)團(tuán)隊(duì)協(xié)助是雙方溝通同意的，這是一個(gè)正常的程序。

此前一天，世茂擺上貨架的30余個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目曝光，總資產(chǎn)近800億元。剔除通過抵押等已經(jīng)用掉的融資額度，最多可回款236億元。

出售項(xiàng)目中，不乏公司核心資產(chǎn)。例如，耗時(shí)數(shù)年的深坑酒店，上?？等R德和世茂廣場(chǎng)打包標(biāo)價(jià)135億元，另一宗地標(biāo)世茂深港國(guó)際中心標(biāo)價(jià)151億元，此外，還包括數(shù)個(gè)酒店及住宅項(xiàng)目。足以可見，回籠資金成為世茂擺在眼前的第一要?jiǎng)?wù)。

地產(chǎn)寒冬下，未來局勢(shì)尚不明朗，盡早“拋售”資產(chǎn)可減少后續(xù)貶值風(fēng)險(xiǎn)，而積極聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問，更是防范于未然之舉。世茂的雙重舉措，也給民營(yíng)房企上了一課——在不確定性環(huán)境下，“等、拖、靠、躺”是最大阻礙，開發(fā)商只有直面問題，及時(shí)采取行動(dòng)，才能走出壓力。

不僅針對(duì)非暴雷房企，在諸多暴雷房企在應(yīng)對(duì)危機(jī)過程中，聘請(qǐng)專業(yè)財(cái)務(wù)、法律顧問更是其中重要一環(huán)，恒大便是典型案例。

1月21日，恒大表示，因債務(wù)壓力等因素，公司風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)正在積極研究解決方案并與債權(quán)人進(jìn)行溝通，建議增加聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，包括中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司、中銀國(guó)際亞洲有限公司作為財(cái)務(wù)顧問，中倫律師事務(wù)所有限法律責(zé)任合伙作為法律顧問。

自去年恒大暴雷之后，它與地產(chǎn)上下游供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)、購房者以及員工之間的愛恨情仇，就不斷在上演。

早在暴雷之初，恒大便表示，將加強(qiáng)緩解流動(dòng)性問題的措施，包括但不限于調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間表、嚴(yán)格控制成本、大力促進(jìn)銷售及回款、爭(zhēng)取借款續(xù)貸和展期、出售股權(quán)和資產(chǎn)等。同時(shí)，它還聘任了華利安和鐘港資本擔(dān)任聯(lián)席財(cái)務(wù)顧問，幫助其緩解流動(dòng)性問題。

如出一轍是，花樣年在危機(jī)爆發(fā)后，也將華利安視為“救命稻草”，委任其為財(cái)務(wù)顧問，以評(píng)價(jià)其資本構(gòu)架、流動(dòng)資金及探尋所有緩解當(dāng)前流動(dòng)資金問題的可行解決方案。

素有“舊改王”之稱的佳兆業(yè)在理財(cái)產(chǎn)品暴雷后，除了迅速處置資產(chǎn)外，又再次聘請(qǐng)了數(shù)年前的“老搭檔”華利安作為其財(cái)務(wù)顧問，以評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、衡量該集團(tuán)的流動(dòng)性并探討一切可行的解決方案。同時(shí)，它還委任“老朋友”盛德律師事務(wù)所作為其法律顧問。

除此之外，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)當(dāng)財(cái)務(wù)/法律顧問的還有當(dāng)代置業(yè)、陽光城(000671)、藍(lán)光、華夏幸福(600340)、泰禾等暴雷房企。

一位投行分析師表示，聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問可以幫助房企整理債務(wù)并制定重整計(jì)劃。同時(shí)，保護(hù)旗下的資產(chǎn)不被查封或抵債，幫助房企應(yīng)對(duì)債權(quán)人追債，并成為對(duì)外溝通的一個(gè)重要橋梁。甚至還可以引進(jìn)必要和合適的資本方來介入債務(wù)重整，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

當(dāng)然，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)也不做免費(fèi)的生意，其財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的收費(fèi)，一般都是在財(cái)務(wù)顧問和客戶雙方談判后采用一口價(jià)的方式達(dá)成。隨著去年暴雷房企增多后，也間接“催肥”了諸如華利安、鐘港資本等機(jī)構(gòu)。

但也有內(nèi)部人士透露，“很多時(shí)候被挽救的企業(yè)沒有錢付咨詢費(fèi)，提供服務(wù)方不一定能收到全款。當(dāng)年我做百富勤清盤的時(shí)候，總的顧問費(fèi)用本應(yīng)該是2億港元，最終只能拿到6000萬港元?！?/P>

“排雷”專家

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，暴雷房企尤為青睞華利安、鐘港資本，作為財(cái)務(wù)顧問。它們?cè)趥鶆?wù)解決中充當(dāng)什么角色？真的能助力房企們平安渡過“多事之秋”嗎?

其中，華利安是一家總部位于美國(guó)的全球性投資銀行，在并購、資本市場(chǎng)、財(cái)務(wù)重組和估值方面都極具全球優(yōu)勢(shì)?；敬笮凸驹谙萑胴?cái)務(wù)欺詐，債務(wù)違約等麻煩之時(shí)，華利安便是它們求生之路中寫下的第一個(gè)名字。

數(shù)據(jù)顯示，華利安過去連續(xù)多年蟬聯(lián)房地產(chǎn)顧問投資銀行第一名。2020年，華利安諾基在全美并購咨詢投行中排名第一，第二則是高盛；同年，它在全球債務(wù)困境和破產(chǎn)重組交易規(guī)模排名中位居第一。

在債務(wù)重組方面，自上世紀(jì)80年代末成立以來，華利安已為1400多筆重組交易提供咨詢，總債務(wù)額度超過3萬億美元，曾參與的經(jīng)典案例包括雷曼兄弟、通用汽車、能源公司安然等的破產(chǎn)重組。

不過，在國(guó)際市場(chǎng)上如此叱咤風(fēng)云的華利安，在中國(guó)卻沒有多大的知名度。其在中國(guó)地產(chǎn)圈慢慢打開市場(chǎng)，是因?yàn)橹颜讟I(yè)在7年前成功化解第一次危機(jī)。

2014年末，“舊改之王”佳兆業(yè)突然暴雷，上千套在售房源被相關(guān)部門鎖定；緊接著2015年2月，佳兆業(yè)遭遇高管出走、債務(wù)違約。

在此期間，盛德律師事務(wù)所作為其法律顧問，而華利安則協(xié)助該公司制定境內(nèi)外債務(wù)重組方案，以及全面?zhèn)鶆?wù)的財(cái)務(wù)顧問服務(wù)，為佳兆業(yè)爭(zhēng)取到了寶貴的時(shí)間，幫助其化險(xiǎn)為夷，于2017年走出困境。

在華利安看來，“中國(guó)企業(yè)的擴(kuò)張速度快，負(fù)債率普遍高，未來越來越多的企業(yè)還會(huì)因債務(wù)危機(jī)找上自己。”

2020年，華利安為Swissport（海航集團(tuán)子公司）完成了24億歐元的債務(wù)重組提供顧問服務(wù)。同年，在58同城私有化、萬達(dá)體育私有化、科興生物融資、瑞幸咖啡的融資和財(cái)務(wù)重整中都有華利安的身影。

在國(guó)內(nèi)這一波暴雷房企中，花樣年、當(dāng)代置業(yè)、恒大、泰禾的背后就有華利安的出謀劃策。

相較于規(guī)模來說，鐘港資本要比華利安小得多。但鐘港資本作為中國(guó)本土財(cái)務(wù)顧問機(jī)構(gòu)，是上市公司TCL科技在香港設(shè)立的公司，在國(guó)內(nèi)也是首屈一指的存在。

由于鐘港資本與華利安所涉業(yè)務(wù)性質(zhì)雷同，多數(shù)情況下，做企業(yè)背后的工作，知之者甚少。不過，鐘港資本在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)可謂是“遍地開花”。

此前，鐘港資本還是大發(fā)、鴻坤、正商、融信、金輝等房企發(fā)行境外債券的聯(lián)席賬簿管理人和聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人或及聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人。

除了協(xié)助企業(yè)融資外，鐘港資本的另一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)便是債務(wù)管理。例如，在陽光城美元債券的要約交換中，鐘港資本工作內(nèi)容就是通知并召集債券持有人開會(huì)，代表陽光城處理相關(guān)交易事宜等。

在地產(chǎn)圈，南通三建、億達(dá)中國(guó)、北京鴻坤偉業(yè)、泛海控股(000046)等也曾是鐘港資本資本的客戶，其主要負(fù)責(zé)美元債券的交換要約和展期。

如今，奧園、陽光城、恒大、華夏幸福、藍(lán)光等房企，在暴雷后無一不例外，選擇了鐘港資本作為“軍師”。這幾家房企，債務(wù)共同特點(diǎn)是規(guī)模大且復(fù)雜，因此，整個(gè)債務(wù)重組的復(fù)雜性、高度專業(yè)性可想而知。有業(yè)內(nèi)人士指出，與鐘港資本競(jìng)爭(zhēng)的同級(jí)公司實(shí)在太少。

自救是關(guān)鍵

“在絕對(duì)力量面前,一切技巧都會(huì)黯然失色”。換句話說，在行業(yè)危機(jī)之時(shí)，一切技巧也都是花拳繡腿，當(dāng)今的地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。

如果暴雷房企把翻身機(jī)會(huì)，全部寄希望于華利安、鐘港資本等機(jī)構(gòu)身上則不可取，當(dāng)下靠的更多是內(nèi)驅(qū)力的自救。

以佳兆業(yè)為例，在今天看來，有人評(píng)論彼時(shí)華利安為佳兆業(yè)平息危機(jī)，實(shí)質(zhì)只有一個(gè)字，就是“拖”。在華利安看來，佳兆業(yè)債務(wù)問題并不是“資不抵債”，而是由于非經(jīng)濟(jì)類的風(fēng)險(xiǎn)被鎖定樓盤。

由于當(dāng)時(shí)債務(wù)危機(jī)，根本不是資金的事，但穩(wěn)定債權(quán)人則是最急迫的問題。于是，華利安啟動(dòng)了一個(gè)境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃，核心是“不削減本金、降低利率和延長(zhǎng)展期”。

很快，華利安就拉來了融創(chuàng)這家家底雄厚的援軍。兩個(gè)月的時(shí)間，融創(chuàng)就派駐團(tuán)隊(duì)入駐佳兆業(yè)準(zhǔn)備接手。因?yàn)榭吹接腥趧?chuàng)兜底，業(yè)主和供應(yīng)商都放下心來。在融創(chuàng)主導(dǎo)下，佳兆業(yè)于2015年3月公布了境內(nèi)債務(wù)重組計(jì)劃。

同月，佳兆業(yè)公布境外重組方案，大體是“保金、降息、延長(zhǎng)展期”。但該重組方案遭到了大規(guī)模反對(duì)。但反對(duì)歸反對(duì)，討論的過程又給了佳兆業(yè)數(shù)個(gè)月的喘息時(shí)間。

原本宣布辭職的老板郭英成突然宣布回歸。項(xiàng)目上隨著樓盤的解鎖，佳兆業(yè)瞬間滿血復(fù)活，融創(chuàng)則撤出團(tuán)隊(duì)。

時(shí)間就是生命，這也就是上文提到的華利安為佳兆業(yè)爭(zhēng)取到寶貴時(shí)間。

如今看來，“拖”字當(dāng)頭的方法難再行通。因?yàn)楸├椎姆科髮?shí)在太多了，民營(yíng)房企家家都自身難保，誰也不肯輕易去當(dāng)白衣騎士。

恒大危機(jī)爆發(fā)之初，就有人質(zhì)疑其并未處置核心資產(chǎn)，只是在處置非核心資產(chǎn)敷衍了事。

去年12月3日，廣東省政府官網(wǎng)發(fā)布的消息中稱，廣東省政府對(duì)恒大無法履責(zé)高度關(guān)注，立即約談了許家印。應(yīng)恒大請(qǐng)求，廣東政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)派出工作組。

當(dāng)晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在官方渠道發(fā)表答記者問，稱恒大事件乃個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中國(guó)資本市場(chǎng)穩(wěn)定。罕見的多部門同時(shí)發(fā)聲，也凸顯出了“救市不救企”的原則。

不過，恒大以及許家印并未躺平，積極展開自救，甚至許家印自己通過賣飛機(jī)豪宅，質(zhì)押股份向恒大輸血70億。又如，去年佳兆業(yè)暴雷之初，便迅速拿出巨額資產(chǎn)包進(jìn)行處置；當(dāng)代置業(yè)則將旗下第一服務(wù)進(jìn)行拋售；花樣年潘軍甚至借錢給員工發(fā)薪資等。

今日不同往時(shí)，房企不僅融資端受阻，銷售端也承壓?，F(xiàn)階段能否靠機(jī)構(gòu)“排雷”成功還是一個(gè)問號(hào)，主要還是靠自身不躺平，拼勁全力自救。畢竟暴雷稍早的泰禾、華夏幸福，分別找來了華利安、鐘港資本，至今也仍未走出困境。

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