拿地57天后，濱江·楓映華庭領(lǐng)證預(yù)售。從2023年2月21日拿地，3月30日開工，再到4月19日領(lǐng)出預(yù)售證，濱江集團(tuán)(002244)再次刷新了業(yè)界“高周轉(zhuǎn)”模式的紀(jì)錄。

(相關(guān)資料圖)

拿地、開工、銷售，周期越短速度越快，房企的資金利用效率也就越高。濱江集團(tuán)也因此能夠在杭州市場(chǎng)頻頻拿地，實(shí)現(xiàn)銷售成績(jī)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，引得同行羨慕不已。

但越來越快的“高周轉(zhuǎn)”模式下，產(chǎn)品創(chuàng)新和建筑的質(zhì)量安全是否仍有保障？銀柿財(cái)經(jīng)也在預(yù)售開盤后一周來到楓映華庭的項(xiàng)目工地，印著“讓老百姓(603883)都能住上一套好房子”的圍擋內(nèi)，不到一個(gè)月就蓋起了近10層樓體。

57天開盤，“高周轉(zhuǎn)”速度不斷刷新

在余杭區(qū)未來科技城241地塊，濱江·楓映華庭工地的樣板間已經(jīng)搭好。即便是工作日的上午，依然有一組又一組前來看房的客戶。

自2月21日在杭州2023年首批集中供地中以10.9億元拿地后，濱江集團(tuán)僅用了14天就火速出了項(xiàng)目規(guī)劃。57天后，即4月19日，楓映華庭領(lǐng)出預(yù)售證，預(yù)售證號(hào)為余售許字（2023）第ZJ00221號(hào)。

令業(yè)界驚嘆的“濱江速度”再次刷新。此前，杭州最快開盤紀(jì)錄的保持者是勾莊的福翠里，同樣是“濱江造”，從拿地到首開，僅用了76天。楓映華庭把這個(gè)紀(jì)錄又大大提前了。

這次楓映華庭的速度已經(jīng)快到售樓處都來不及布置，前來看房的客戶需要提前與銷售預(yù)約，未預(yù)約的需要先前往楓汀云邸項(xiàng)目的售樓處。

據(jù)拿地寶研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1月1日至2022年12月31日在杭州拿地及首次開盤的宅地中，領(lǐng)頭房企綠城、濱江集團(tuán)的平均耗時(shí)分別為6.3個(gè)月和6.5個(gè)月。

但2022年以來，濱江集團(tuán)在杭州開發(fā)的項(xiàng)目從拿地到開盤時(shí)間越來越短。湖翠里、錦翠金宸府、楓汀云邸等項(xiàng)目從拿地到首開，都在5~6個(gè)月。

不過，“高周轉(zhuǎn)”一直是房企們信奉的開發(fā)模式，如今的速度還在加快。此前，萬(wàn)科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式（拿地5個(gè)月即動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅），后來放棄。

在杭州開發(fā)項(xiàng)目的房企也在2019年后不得不開啟“高周轉(zhuǎn)”模式。在既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)的模式下，房企想要獲得更高的利潤(rùn)，就必須更高效地開發(fā)。到了2023年，拿地到開盤五個(gè)月已是杭州新開項(xiàng)目的常態(tài)。

拿地、開工、銷售，周期越短速度越快，房企的資金利用效率也就越高。這也是濱江集團(tuán)在2022年依然能夠保持高頻率、大手筆拿地的保證。

濱江集團(tuán)2022年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司新增土儲(chǔ)項(xiàng)目41個(gè)，其中杭州38個(gè)。這在民企幾乎消失在土拍市場(chǎng)的年份更加不易。截至2022年年末，該公司累計(jì)土儲(chǔ)總建面1436萬(wàn)平米，其中杭州土儲(chǔ)占比66%。2023年1~4月，該公司新獲取的7宗地也全部位于杭州，拿地總價(jià)74.2億元，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)充分保障銷售去化率穩(wěn)定。

濱江集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)銷售額1539億元，位列克而瑞銷售排名第13位，較2021年提升9位。2022年回款690億元，較上年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

不僅銷售業(yè)績(jī)亮眼，濱江集團(tuán)2022年的營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)也雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%。與此同時(shí)，濱江集團(tuán)的資產(chǎn)增長(zhǎng)也十分明顯，截至2022年年末，公司總資產(chǎn)2761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)235.35億元，分別較上年同期增長(zhǎng)30.44%和14.36%。

“高速”之下如何保證高質(zhì)量

濱江集團(tuán)如何做到這樣的“高周轉(zhuǎn)”？

在業(yè)內(nèi)看來，大部分品牌房企的住宅已形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，有標(biāo)準(zhǔn)化的模塊和方案，設(shè)計(jì)院的效率也有所提高，拿地后快的當(dāng)天就能拿出規(guī)劃方案；政府審批效率也大大提高，審批階段的時(shí)長(zhǎng)也大幅縮短。

“現(xiàn)在我們拿地前，設(shè)計(jì)方案當(dāng)天馬上就敲定了，包括做什么戶型、怎么規(guī)劃；以及跟政府溝通，一些施工證等證件的審批都做好前置溝通。盡量在前期把一些可以壓縮的時(shí)間進(jìn)行壓縮。”濱江集團(tuán)投資者熱線的工作人員告訴銀柿財(cái)經(jīng)。她指出，目前濱江集團(tuán)的項(xiàng)目從拿地到銷售的平均周期在6個(gè)月左右，“現(xiàn)金回流是我們公司比較看重的?！?/strong>

“高周轉(zhuǎn)”模式下，開發(fā)提速，產(chǎn)品會(huì)降質(zhì)嗎？

楓映華庭的超快速開盤就已經(jīng)引起了購(gòu)房者的擔(dān)憂。銀柿財(cái)經(jīng)關(guān)注到有自媒體報(bào)道：“有人舉報(bào)濱江房產(chǎn)違反合理工期，要求整改并出具相關(guān)的檢測(cè)報(bào)告。”根據(jù)截圖，余杭區(qū)住建局已介入。

銀柿財(cái)經(jīng)也以投資者身份致電濱江集團(tuán)投資者熱線核實(shí)此事，對(duì)方稱還需進(jìn)一步與該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人核實(shí)情況，后續(xù)可以再關(guān)注。她還特別提到：“工程上面的速度是沒法壓縮的，因?yàn)闈不炷量隙ㄒ羞@個(gè)時(shí)間。”

《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》中指出，商品房地上建筑為11層以上的，完成建筑主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上，且不低于10層，才能申領(lǐng)預(yù)售證。

按照規(guī)劃，楓映華庭將建5幢17層高層住宅，首層為架空層。

但從楓映華庭工地外圍看過去，已經(jīng)建起一定高度的樓幢約有4幢，其中樣板間所在的樓幢包括架空層共五層可以清晰看到，藍(lán)色防護(hù)網(wǎng)遮住的樓層大概兩層。即使楓映華庭滿足了10層的要求，那么從3月30日開工到4月19日領(lǐng)證，短短20天蓋10層樓，顯然更難完成。

《浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的實(shí)施意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中明確規(guī)定，“壓縮工期超過定額30%、現(xiàn)澆混凝土主體結(jié)構(gòu)施工周期少于7天/層的建設(shè)項(xiàng)目，加大對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目檢查頻次和力度”，這也意味著現(xiàn)澆混凝土主體結(jié)構(gòu)施工周期不得低于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求，不宜少于7天/層。

此前《錢江晚報(bào)》曾報(bào)道，水泥砂漿、混凝土需要時(shí)間凝固、干透，才能達(dá)到安全的強(qiáng)度。如果施工周期太短，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，輕則容易導(dǎo)致后期出現(xiàn)混凝土開縫、滲漏水、掉塊、炸模、外觀缺陷等問題，重則可能造成塌陷。

也有建筑工程行業(yè)人員向銀柿財(cái)經(jīng)表示，很多房企會(huì)為了拿預(yù)售證先建造主體后挖地下室，從技術(shù)上可以實(shí)現(xiàn)兩三天蓋一層樓，但質(zhì)量上會(huì)有開縫、漏水的風(fēng)險(xiǎn)。”該人士表示。

對(duì)于楓映華庭的建設(shè)速度是否符合監(jiān)管規(guī)定、前文提及“舉報(bào)濱江房產(chǎn)違反合理工期”的內(nèi)容是否屬實(shí)、濱江集團(tuán)“高周轉(zhuǎn)”模式如何實(shí)現(xiàn)，銀柿財(cái)經(jīng)也向?yàn)I江集團(tuán)發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。銀柿財(cái)經(jīng)也將繼續(xù)關(guān)注余杭區(qū)住建局對(duì)于楓映華庭的監(jiān)管舉措，以及包括濱江集團(tuán)在內(nèi)的在杭房企如何在高周轉(zhuǎn)與高質(zhì)量之間找到平衡。