輕資產(chǎn)支撐下河南省市占率有所回升，盈利能力有待加強(qiáng)，亟需回籠現(xiàn)金。

◎ 作者 / 房玲、洪宇桁

■■■

核心觀(guān)點(diǎn)

【重資產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模下滑，輕資產(chǎn)支撐下河南市占率回升】2021年建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，省內(nèi)市占率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。若是加上輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售額，建業(yè)集團(tuán)的合約銷(xiāo)售額達(dá)到了1004億元，在河南省的市占率同比提升了0.5個(gè)百分點(diǎn)至11.3%，市占率有所回升。2022年建業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)銷(xiāo)售額為530億元，目標(biāo)較為保守。

【拿地力度相對(duì)較低，輕資產(chǎn)省外拓展將會(huì)提速】2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建筑面積為809萬(wàn)平方米，同比減少了11.9%，拿地銷(xiāo)售金額比為0.19，比2020年繼續(xù)降低了0.03，企業(yè)的拿地力度相對(duì)偏低。建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩年在鄭州的拿地力度較低，未來(lái)在鄭州的市占率可能受到一定的影響，可能影響到利潤(rùn)率的提升。而在省外拓展方面，作為建業(yè)集團(tuán)先頭兵的輕資產(chǎn)平臺(tái)中原建業(yè)，在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布將盡快完成周邊七省的全部進(jìn)駐，同時(shí)未來(lái)三年省外業(yè)務(wù)對(duì)中原建業(yè)占比將超過(guò)20%，建業(yè)集團(tuán)的省外拓展可能將會(huì)提速。

【受打折促銷(xiāo)影響利潤(rùn)率持續(xù)降低，盈利能力有待加強(qiáng)】2021年建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入419.59億元，同比減少了3.1%，主要是因?yàn)槭艿胶幽系貐^(qū)下半年反復(fù)的疫情、水災(zāi)及行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控影響。同時(shí)建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了3.7個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，這主要是因?yàn)?020年起企業(yè)打折促銷(xiāo)的項(xiàng)目陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)，收窄了企業(yè)的盈利空間。整體看來(lái)企業(yè)的利潤(rùn)率處于較低的水平，盈利水平仍然有待加強(qiáng)。

【持有現(xiàn)金減少導(dǎo)致凈負(fù)債率大幅提升，亟需回籠現(xiàn)金】2021年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%，凈負(fù)債率大幅提高了81.33個(gè)百分點(diǎn)至94.89%，已經(jīng)逼近了100%的紅線(xiàn)。同時(shí)現(xiàn)金短債比下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比同比下降至0.87，具有一定的短期償債壓力。2021年底剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，三條紅線(xiàn)中企業(yè)已經(jīng)踩線(xiàn)了兩條，未來(lái)亟需回籠現(xiàn)金改善財(cái)務(wù)狀況。

01

銷(xiāo)售

重資產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模下滑

輕資產(chǎn)支撐下河南市占率回升

2021年建業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)合約銷(xiāo)售金額約為人民幣601億元，同比減少了12.05%，合約銷(xiāo)售面積約為816.6萬(wàn)平方米，同比減少了8.2%。合約銷(xiāo)售規(guī)模同比大幅減少，主要是因?yàn)?021年河南地區(qū)受到了水災(zāi)以及疫情反復(fù)的影響，企業(yè)的開(kāi)工進(jìn)度緩慢，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒也比較濃厚。2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南省的市場(chǎng)占有率為6.9%，同比降低了0.3個(gè)百分點(diǎn)。

若是加上中原建業(yè)旗下輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售，建業(yè)集團(tuán)的合約銷(xiāo)售額達(dá)到了1004億元，在河南省的市占率提升到了11.3%，同比上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，也達(dá)到了近年來(lái)的新高。整體看來(lái)，建業(yè)集團(tuán)的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)由于河南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的漸趨激烈而面臨著較大的壓力，但是由于集團(tuán)在輕資產(chǎn)代建領(lǐng)域的先行一步，再加上在河南本地良好的口碑以及品牌力，使得集團(tuán)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展更加穩(wěn)健。

從銷(xiāo)售的城市分布來(lái)看，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的銷(xiāo)售金額為144.84億元，同比減少了5.35%，但是貢獻(xiàn)率卻同比提升了近2個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。建業(yè)地產(chǎn)自從2020年初進(jìn)入“戰(zhàn)略鞏固期”后一直把提升盈利能力作為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)之一，達(dá)成這一目標(biāo)的一個(gè)方法就是提高鄭州的銷(xiāo)售占比。雖然鄭州在2021年對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)率有所提升，但是銷(xiāo)售規(guī)模卻是自2019年達(dá)到160.29億元的巔峰之后連年都在下滑。隨著各大房企越發(fā)重視鄭州市場(chǎng)，建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)壓力也越來(lái)越大。再加上目前行業(yè)整體利潤(rùn)率都有下滑的趨勢(shì)，其利潤(rùn)率是否能夠提高還需觀(guān)望。

展望2022年，建業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)為530億元，相對(duì)于2021年的銷(xiāo)售額減少了11.8%，從2022年企業(yè)預(yù)計(jì)擁有的766億元的可售貨值來(lái)看，達(dá)到69%的去化率就能完成該目標(biāo)。2022年建業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在了復(fù)工、償債以及提高效益上，不過(guò)于追求規(guī)模的發(fā)展，因此銷(xiāo)售目標(biāo)較為保守。

02

投資

拿地力度相對(duì)較低

輕資產(chǎn)省外拓展或?qū)⑻崴?/strong>

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地建筑面積達(dá)809萬(wàn)平方米，同比減少了11.9%；新增土儲(chǔ)總價(jià)為115億元，同比減少了23.9%。按金額計(jì)算的拿地銷(xiāo)售比為0.19，比2020年繼續(xù)降低了0.03，企業(yè)的拿地力度相對(duì)偏低。而在權(quán)益比例方面，2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例為57%，同比降低8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)的合作力度在繼續(xù)增加。

2021年建業(yè)地產(chǎn)的新增土地都集中在河南省境內(nèi)。從城市占比來(lái)看，企業(yè)在商丘的拿地力度明顯加大，占比達(dá)到了19%，其次則是周口，占比為17%。整體看來(lái)，2021年建業(yè)地產(chǎn)在河南各重要城市的拿地力度都較為均衡，有利于企業(yè)深耕河南市場(chǎng)，鞏固在下沉城市的市場(chǎng)地位。但是值得注意的是，2021年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的拿地占比僅為5%，企業(yè)連續(xù)兩年在鄭州的拿地比例都相對(duì)較低，未來(lái)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)力可能受到一定的影響，鄭州的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率可能進(jìn)一步下滑，也有可能影響企業(yè)利潤(rùn)率的提升。

在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2021年中原建業(yè)實(shí)現(xiàn)新簽約代建項(xiàng)目87個(gè)，總建面1002萬(wàn)平米。同時(shí)作為建業(yè)集團(tuán)走出河南的先頭兵，中原建業(yè)持續(xù)開(kāi)拓省外市場(chǎng)，2021年新增省外項(xiàng)目11個(gè)，總建面130萬(wàn)平米。整體看來(lái)建業(yè)集團(tuán)走出河南的步伐目前仍然稍顯緩慢，不過(guò)中原建業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布將盡快完成周邊七省的全部進(jìn)駐，同時(shí)未來(lái)三年省外業(yè)務(wù)占比將超過(guò)20%，企業(yè)的省外拓展可能將會(huì)提速。

截至2021年底，建業(yè)地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備建面為5345萬(wàn)平方米，同比減少了1.3%，其中權(quán)益建面約3861萬(wàn)平方米，足夠支持企業(yè)3-4年的開(kāi)發(fā)?？偼羶?chǔ)的權(quán)益比例約為72.2%，相較于2020年底略微下降了2.1個(gè)百分點(diǎn)，仍然保持較高水平。從土儲(chǔ)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)約有2079萬(wàn)平米的土地仍處于持作未來(lái)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，其中約有909.3萬(wàn)平米尚未獲取土地證，占比為43.7%。在輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至2021年底，中原建業(yè)的在管總建面約3097萬(wàn)平方米，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?/p>

03

盈利

受打折促銷(xiāo)影響利潤(rùn)率持續(xù)降低

盈利能力有待加強(qiáng)

2021年，建業(yè)地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入419.59億元，同比減少了3.1%，其中銷(xiāo)售物業(yè)收入為407.09億元，同比減少了2.2%，主要是因?yàn)槭艿胶幽系貐^(qū)下半年反復(fù)的疫情、水災(zāi)及行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控影響，全年結(jié)轉(zhuǎn)物業(yè)面積同比減少了6.5%至570.9萬(wàn)平方米，此外輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆也導(dǎo)致企業(yè)的總收入有所減少。

在盈利性指標(biāo)方面，建業(yè)地產(chǎn)的毛利率同比降低了3.7個(gè)百分點(diǎn)至16.2%，這主要是因?yàn)?020年起企業(yè)打折促銷(xiāo)的項(xiàng)目陸續(xù)交付結(jié)轉(zhuǎn)，收窄了企業(yè)的盈利空間。在毛利率下滑的影響下，2021年建業(yè)地產(chǎn)的凈利率也有小幅下降，處在較低的水平，企業(yè)的盈利能力有待加強(qiáng)。

04

負(fù)債

持有現(xiàn)金減少導(dǎo)致凈負(fù)債率大幅提升

亟需回籠現(xiàn)金

2021年底建業(yè)地產(chǎn)的持有現(xiàn)金約為98.48億元，較于期初大幅減少了66.4%；總有息負(fù)債為219.4億元，同比減少29.9%；總權(quán)益也減少了12.6%至127.43億元，因此企業(yè)的凈負(fù)債率大幅提高了81.33個(gè)百分點(diǎn)至94.89%，已經(jīng)逼近了100%的紅線(xiàn)。

與此同時(shí)，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比從上年的1.92下降至1.46，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比比為0.87，同比大幅下降了0.61，已經(jīng)低于三條紅線(xiàn)的要求，可能會(huì)加大短期償債壓力。

由于建業(yè)地產(chǎn)2021年底剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為86.4%，超過(guò)70%的紅線(xiàn)要求較多，因此三條紅線(xiàn)中企業(yè)踩線(xiàn)了兩條。整體來(lái)看建業(yè)地產(chǎn)需要大量回籠現(xiàn)金，以應(yīng)對(duì)短期的償債壓力并優(yōu)化凈負(fù)債率。而在融資成本方面，2021年底建業(yè)地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本相較于2020年底略微提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。

排版丨Jenny

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀(guān)點(diǎn)，僅供參考

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。