3月29日，2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開(kāi)展14年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，房地產(chǎn)仍將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

排名

行業(yè)變化較大 萬(wàn)科蟬聯(lián)第一

根據(jù)測(cè)評(píng)研究報(bào)告，2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、中海、保利占據(jù)。其中，萬(wàn)科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口(001979)、華潤(rùn)、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

與2021年相比，2022年榜單變動(dòng)率明顯變大。其中，TOP10變動(dòng)率為20%， TOP50變動(dòng)率為26%。產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀，財(cái)務(wù)成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大，但流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企則排名下降較多。

從區(qū)域劃分看，華東地區(qū)占比38%，華南地區(qū)占比21%，中部地區(qū)占比15%，同比有所提升；華北地區(qū)占比17%，西部地區(qū)占比7%，東北地區(qū)占比2%，同比有所下降。華東、華南企業(yè)數(shù)量占比近六成，中部地區(qū)占比略有提升，繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

規(guī)模

龍頭房企穩(wěn)中有進(jìn) 集中趨勢(shì)有所下降

2021年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長(zhǎng)10.47%，增速較上年下降6.17個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長(zhǎng)18.52%，增速較上年提升0.63個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，TOP500房企總資產(chǎn)規(guī)模維持增長(zhǎng)，增速則是自2017年見(jiàn)頂后，連續(xù)四年下降。凈資產(chǎn)同樣保持增長(zhǎng)，增速近三年保持穩(wěn)定。

企業(yè)層面，依然有部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，另一方面，2021年下半年，面對(duì)市場(chǎng)趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題，被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。

從測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢(shì)有所下降，主要是因?yàn)椴糠忠?guī)模房企因出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未入榜單或排名有大幅下滑。

風(fēng)險(xiǎn)

融資環(huán)境持續(xù)收緊 償債壓力依然較大

2021年，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺(tái)背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。

具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來(lái)看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

從TOP500房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看，2021年三季度剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)率略有上升，而凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對(duì)房企短期資金池深度具有不小的考驗(yàn)，從海外債到期余額來(lái)看，未來(lái)三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

發(fā)展

凈利潤(rùn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng) 盈利能力繼續(xù)下滑

2021年,TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值190.65億元，較上年增長(zhǎng)4.02%。營(yíng)業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長(zhǎng)10.31%。凈利潤(rùn)均值10.72億元,同比下降2.61%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值88.43億元，同比下降3.28%。

2021年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為9.84%，較上年下降了1.41個(gè)百分點(diǎn)。房企總資產(chǎn)水平上升，利潤(rùn)空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

將TOP50房企的絕對(duì)盈利能力數(shù)據(jù)與TOP500房企相比較，TOP500房企各項(xiàng)指標(biāo)的與TOP50房企相差甚遠(yuǎn)，表明中小企業(yè)的業(yè)績(jī)疲弱，增長(zhǎng)乏力。在相對(duì)盈利能力方面，各位次房企在不同的指標(biāo)上各有優(yōu)勢(shì)，差異明顯。將TOP50房企與TOP500房企進(jìn)行對(duì)比，頭部企業(yè)在相對(duì)盈利能力方面更具優(yōu)勢(shì)，行業(yè)內(nèi)部分化趨勢(shì)明顯。

策略

運(yùn)營(yíng)指標(biāo)整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質(zhì)

2021年TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較2020年增加0.02；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較2020年增加0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.11，較2020年增加0.01。從三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均值看，總體數(shù)據(jù)緩慢提升。

運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率方面，2018-2021年周轉(zhuǎn)率曲線呈現(xiàn)先上升，再下降，后又上升的趨勢(shì)。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率緩慢提升主要原因在于房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛谫Y監(jiān)管持續(xù)收緊，銷售端受到限價(jià)、限購(gòu)、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉(zhuǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率成為眾多房企的重要舉措。

隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開(kāi)始即獲得高度重視。另一方面，房企對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價(jià)。要改變?cè)诳熘苻D(zhuǎn)模式下產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、千城一面的現(xiàn)象，房企需要從產(chǎn)品的各個(gè)細(xì)節(jié)不斷雕琢。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)、入住體驗(yàn)都是品質(zhì)質(zhì)量的體現(xiàn)。

趨勢(shì)

行業(yè)規(guī)模基本見(jiàn)頂 分化格局繼續(xù)加劇

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步告別“白銀時(shí)代”。政策延續(xù)“房住不炒”基調(diào)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段。同時(shí)，在行業(yè)規(guī)模基本見(jiàn)頂，房企利潤(rùn)空間有限，周轉(zhuǎn)情況提升緩慢的情況下，房企內(nèi)部分化加劇。

面對(duì)前所未有的行業(yè)調(diào)控，許多房企通過(guò)戰(zhàn)略收縮、調(diào)整組織架構(gòu)、降本增效來(lái)控制成本。為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進(jìn)行補(bǔ)救，以加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)自身的信心。

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過(guò)去的生存方式已越來(lái)越無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。面對(duì)不確定的未來(lái)，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會(huì)議上提出了新年新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競(jìng)爭(zhēng)力展開(kāi)。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，社會(huì)在不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場(chǎng)規(guī)模、依賴房?jī)r(jià)上漲就能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的時(shí)代了。存量時(shí)代，快速賺大錢的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營(yíng)銷路徑，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧民生保障。在第二曲線上，未來(lái)房企需要理性選擇賽道，開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

附：2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500及專項(xiàng)測(cè)評(píng)成果

2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)成果

專項(xiàng)測(cè)評(píng)成果

附：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)參選標(biāo)準(zhǔn)

本測(cè)評(píng)嚴(yán)格按照"科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威"的工作原則，參照《財(cái)富》、《商業(yè)周刊》、《福布斯》等國(guó)際知名排行榜評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國(guó)大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或者在中國(guó)大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊(cè)的具有獨(dú)立法人的專門經(jīng)營(yíng)中國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資的子公司；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重超過(guò)50%；

（3）雖未達(dá)到第（2）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；

（4）對(duì)于近兩年有經(jīng)營(yíng)異常、欠稅、嚴(yán)重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

（5）對(duì)于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域發(fā)生重大責(zé)任事故者，將取消參評(píng)資格。