[ 根據(jù)行政處罰決定書(shū)，?；◢u二號(hào)島上的39棟大樓原本應(yīng)該在10日內(nèi)拆除，但如今已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)多月，記者在現(xiàn)場(chǎng)仍未看到拆除的跡象。 ]

“去年到現(xiàn)在的行情，比前年差多了。”在儋州的中國(guó)海南?；◢u（下稱(chēng)“海花島”）做地產(chǎn)中介的陳明在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)，“2020年我賣(mài)出十幾套房，但去年只賣(mài)出兩套，今年還是零?！卑殡S著交易量的下滑，?；◢u的房?jī)r(jià)幾近腰斬。

說(shuō)起海南，人們第一時(shí)間想到的往往是三亞和海口，作為島上第三大城市的儋州在很多人的詞典里還是一個(gè)陌生的地名。儋州市屬于海南省轄地級(jí)市，位于海南島西北部。過(guò)去近千年來(lái)，儋州為外界所知，多得益于北宋大文豪蘇東坡。但十年前，恒大集團(tuán)在這里填海造島，讓這座百萬(wàn)人口的五線城市一夜爆紅。

從2015年排隊(duì)搖號(hào)買(mǎi)房，到2022年售樓處門(mén)可羅雀，?；◢u樓市經(jīng)歷了一次過(guò)山車(chē)行情。2022年元旦前夕，儋州一則關(guān)于“海花島39棟建筑將被拆除”的《行政處罰（限期拆除）決定書(shū)》，更將這個(gè)投資額高達(dá)1600億的項(xiàng)目推至風(fēng)口浪尖。

根據(jù)行政處罰決定書(shū)，海花島二號(hào)島上的39棟大樓原本應(yīng)該在10日內(nèi)拆除，但如今已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)多月，記者在現(xiàn)場(chǎng)仍未看到拆除的跡象。據(jù)悉，恒大方面已經(jīng)申請(qǐng)了行政復(fù)議，或許存在轉(zhuǎn)機(jī)。

拆，還是不拆？?；◢u似乎等待著命運(yùn)的裁決。

普通話悄然流行

蘇東坡在晚年的《自題金山畫(huà)像》中寫(xiě)道：“問(wèn)汝平生功業(yè)，黃州惠州儋州?！辟僦?，正是這個(gè)悲天憫人的大文學(xué)家最后的謫居之地。

“垂天雌霓云端下，快意雄風(fēng)海上來(lái)?！边@是蘇東坡筆下的儋州氣候。儋州地屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫23.1℃，年均降雨量1823毫米，相對(duì)海南北部和南部來(lái)說(shuō)，既不潮濕也不熱，同時(shí)也是海南受臺(tái)風(fēng)影響最小的區(qū)域之一。

2008年7月，海南省委五屆三次全會(huì)明確提出要把儋州建設(shè)成為海南西部中心城市，并賦予儋州市地級(jí)市權(quán)責(zé)。2010年6月，國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，將儋州定位為海南西部組團(tuán)中心城市，并按照區(qū)域性中心城市進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，以推進(jìn)海南國(guó)際旅游島國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施。

很快，恒大集團(tuán)來(lái)了。2012年，投資1600億元的海花島開(kāi)始動(dòng)工——這筆投資，是當(dāng)年儋州全市地區(qū)生產(chǎn)總值176.78億元的9倍，海南省的一半。一夜間，轟轟作響的挖掘機(jī)、推土機(jī)、大卡車(chē)，驚醒了這一片沉睡已千萬(wàn)年的海域。

初來(lái)儋州時(shí)，飲酒成癖的蘇東坡對(duì)這里的印象是：“此間食無(wú)肉，病無(wú)藥，居無(wú)室，出無(wú)友，冬無(wú)炭，夏無(wú)寒泉?！钡曛蟮慕裉欤诰嗨?dāng)年講學(xué)會(huì)友的場(chǎng)所東坡書(shū)院（原載酒亭）只有20分鐘車(chē)程之處，?；◢u突然從海里浮起，儼然海市蜃樓，吸引了一撥又一撥內(nèi)地人涌入儋州。

如今的?；◢u，是海南人和全國(guó)來(lái)瓊的游客及購(gòu)房者的網(wǎng)紅打卡地之一。在?；◢u所處的白馬井和排浦兩鎮(zhèn)的街道上、超市里、海邊，內(nèi)陸人幾乎與當(dāng)?shù)厝艘粯佣唷?/p>

“今年春節(jié)，一號(hào)島上的歐堡酒店游客爆滿(mǎn)，套房一個(gè)晚上的價(jià)格1000多，標(biāo)間700多。”歐堡酒店一位服務(wù)員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，“去年試營(yíng)業(yè)的時(shí)候每晚才100元?！?/p>

2021年元旦，?；◢u宣布試營(yíng)業(yè)，截至當(dāng)年11月底，累計(jì)接待游客近500萬(wàn)人次。而在疫情前的2019年，儋州全年全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外游客才346萬(wàn)人次。

“一號(hào)島試營(yíng)業(yè)的那幾天，人數(shù)最多的時(shí)候，一天大約有5萬(wàn)人，島外三條車(chē)道的馬路上全部堵死，島內(nèi)游客摩肩接踵?！焙；◢u一位工作人員在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)回憶，“這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的設(shè)想，公司為此不得不臨時(shí)采取管控，以免出事?！?/p>

有白馬井人向第一財(cái)經(jīng)記者回憶：“在?；◢u開(kāi)建之前，聽(tīng)到說(shuō)普通話的人沒(méi)幾個(gè)。但現(xiàn)在，講儋州話的我們，也習(xí)慣說(shuō)起了普通話?！?/p>

與此同時(shí)，越來(lái)越多的儋州人，甚至海南其他市縣的人，紛紛來(lái)到?；◢u打工或創(chuàng)業(yè)。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售最受歡迎。

5年房?jī)r(jià)漲四五倍

作為海南西部旅游的“一號(hào)工程”，海花島南起儋州排浦鎮(zhèn)，北至馬井，距海岸線約600米，總跨度綿延6.8公里。該島由三個(gè)獨(dú)立的離岸式人工島嶼組成，填海面積約8平方公里，相當(dāng)于1200個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的足球場(chǎng)總面積，從空中俯瞰宛如三朵花開(kāi)在海面上，故名“海花島”。

長(zhǎng)達(dá)10年的建設(shè)后，?；◢u一號(hào)島已經(jīng)建成了一條龍的產(chǎn)業(yè)：風(fēng)情酒店區(qū)、文化街、七星級(jí)酒店、濕地公園、影視基地、康樂(lè)園、溫泉城、海上樂(lè)園、沙灘泳場(chǎng)、游艇會(huì)、大型購(gòu)物中心、一體化國(guó)際商業(yè)街。

而二號(hào)島和三號(hào)島上近800棟樓房建筑，目前大部分已經(jīng)銷(xiāo)售完畢?！捌渲?，二號(hào)島有349棟，三號(hào)島有428棟，一共有六萬(wàn)多戶(hù)。”常年在?；◢u賣(mài)房的陳明告訴第一財(cái)經(jīng)記者，“這是整個(gè)海南最大的小區(qū)。”

2015年12月28日，盡管彼時(shí)?；◢u尚在填海時(shí)期，房屋銷(xiāo)售早已轟轟烈烈開(kāi)始了。購(gòu)房者們從各地蜂擁而至，僅開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就創(chuàng)下三大世界紀(jì)錄：122億元銷(xiāo)售額，136萬(wàn)平方米銷(xiāo)售面積，10萬(wàn)認(rèn)籌到訪客。

時(shí)隔多年之后，常年在海花島賣(mài)房的陳明依舊記得2015年的購(gòu)房盛況?！澳菚r(shí)候，?；◢u銷(xiāo)售中心的工作人員，平均每人每天要接待的看房者，得有幾十上百人。工作人員根本沒(méi)有時(shí)間照顧到每一個(gè)人?！?/p>

另有?；◢u員工向第一財(cái)經(jīng)記者透露，即便當(dāng)時(shí)恒大集團(tuán)內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi)?；◢u的房子，也都需要排隊(duì)搖號(hào)。

根據(jù)當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，在海花島開(kāi)盤(pán)前夕，來(lái)自“北上廣深”一線城市的1000架包機(jī)空降海南島，三亞、?？诘鹊馗呒?jí)酒店被恒大客戶(hù)“包起”，火爆程度直逼春節(jié)旺季。

李德剛是白馬井本地人，家里有房有地，但目睹此況后，他花一萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)了一套6000元/平方米的兩居室洋房。他的理由是：“大陸人（海南本地人對(duì)內(nèi)陸人的統(tǒng)稱(chēng)）做投資比我們精，他們都來(lái)了，說(shuō)明未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間大?！彼€告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他們村有好幾個(gè)村民也在這里認(rèn)購(gòu)了房子。

在2015年，本地人在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房，這在白馬井還是一件極其稀罕的事情?！懊總€(gè)人家都有有宅基地，三四十萬(wàn)就可以蓋一棟房子，誰(shuí)會(huì)花錢(qián)去買(mǎi)房?！崩畹聞傉f(shuō)，當(dāng)時(shí)自己在?；◢u買(mǎi)房的時(shí)候，就曾一度遭到家人的反對(duì)。

2015年，儋州市常住人口城鎮(zhèn)化率不到50%，低于當(dāng)年56.1%的全國(guó)城鎮(zhèn)化率。但這并沒(méi)有影響到?；◢u的火爆銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)暴漲。

“以洋房為例，2015年均價(jià)在六七千左右，隨后年年漲，尤其是2018年海南宣布成為自貿(mào)港之后?！标惷髡f(shuō)，“而到2019年時(shí)，?；◢u的房?jī)r(jià)已經(jīng)來(lái)到了兩萬(wàn)多，有的甚至到了三萬(wàn)，均價(jià)已超過(guò)了?？?，逼近了三亞。其中，位于三號(hào)島的獨(dú)棟別墅，價(jià)格從最開(kāi)始的兩三百萬(wàn)漲到八九百萬(wàn)?！?/p>

2019年，除儋州市、瓊海市外，海南各市縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速均出現(xiàn)下滑。其中，儋州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資24.23億元，同比增長(zhǎng)147.5%，增速領(lǐng)跑全島。

在?；◢u的帶動(dòng)下，?；◢u對(duì)岸、白馬井沿海岸線的十幾家開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)房?jī)r(jià)，也在迅速上漲。這些樓盤(pán)有：一號(hào)院、海藍(lán)陽(yáng)光、中南西海岸、金碧天下、重慶城、陽(yáng)光城(000671)、中視金海灣、中商海花東岸、君臨大院、鳳凰海岸、合隆華府、銀信雅苑、清華雅苑、吉報(bào)、海岸曼谷、雙水居等。

據(jù)陳明等多名房地產(chǎn)銷(xiāo)售人士向第一財(cái)經(jīng)記者介紹，有的從2015年的4000元/平方米，漲到了2019年的20000元/平方米，均價(jià)是儋州行政中心所在地那大鎮(zhèn)的兩倍。

海花島及其周邊樓市的火爆，讓越來(lái)越多的本地人進(jìn)軍房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)。他們中有本科生，有專(zhuān)科生，也有初高中畢業(yè)生，甚至還有原本捕魚(yú)為業(yè)的人。

“我一個(gè)95后的同事，前幾年在海花島開(kāi)中介公司賣(mài)房，平均每年賺到幾百萬(wàn)?！标惷髡f(shuō)。

第一財(cái)經(jīng)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去短短幾年間，許多人靠著在?；◢u賣(mài)房，便可以在村里蓋上幾十上百萬(wàn)的房子。陳明說(shuō)：“那幾年，在?；◢u賣(mài)房的基本上都發(fā)了?！?/p>

39棟大樓等待拆除

新冠疫情和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開(kāi)始改變這一切。

春節(jié)期間，海花島依然是車(chē)水馬龍，人聲鼎沸。在主體功能為游樂(lè)的一號(hào)島外，馬路兩旁停滿(mǎn)了來(lái)自全國(guó)各地游客的汽車(chē)。但馬路旁約30米外的世界級(jí)銷(xiāo)售中心——?；◢u銷(xiāo)售中心，卻是另一幅場(chǎng)景：大門(mén)緊鎖，門(mén)前一塊恒大集團(tuán)的警示牌上白紙黑字寫(xiě)著“暫不開(kāi)放，請(qǐng)勿入內(nèi)！”

幾個(gè)月前，該銷(xiāo)售中心已遷至旁邊一個(gè)面積更小、裝修更簡(jiǎn)單的地方，名字亦改成“售樓處”。大年初八下午，第一財(cái)經(jīng)記者在該售樓處看到，這里大約有10名工作人員，而到此咨詢(xún)者則只有1人。附近其他樓盤(pán)售樓處的場(chǎng)景，也同樣如此。

冷清，是目前以海花島為代表的儋州樓市的真實(shí)寫(xiě)照。

在陳明看來(lái)，2021年下半年是?；◢u房?jī)r(jià)的分水嶺，也是儋州房?jī)r(jià)的分水嶺。“今年是?；◢u樓市有史以來(lái)的寒冬?！彼f(shuō)，“從去年年底到現(xiàn)在，我還沒(méi)賣(mài)出一套房子，來(lái)公司看房的人也寥寥無(wú)幾。”

?；◢u的房?jī)r(jià)也在被熱炒之后掉頭向下。第一財(cái)經(jīng)記者在海花島售樓處采訪時(shí)了解到，目前海花島一手樓（除三號(hào)島別墅區(qū)外）價(jià)格平均為1.5萬(wàn)/平方米左右，二手房則為1.2萬(wàn)/平方米左右，價(jià)格最低的還有八九千/平方米。也就是說(shuō)，和2020年的最高點(diǎn)相比，現(xiàn)在?；◢u的房?jī)r(jià)已經(jīng)腰斬。

但即便如此，房子還是不容易賣(mài)出去?！拔夷翘追孔拥浆F(xiàn)在已經(jīng)掛出去有半年多了，但還是無(wú)人問(wèn)津，中間就接過(guò)兩次中介的電話?！辟僦荼镜厝酥x光明在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)，“但在2021年之前，有時(shí)候一天接到兩次中介的電話，問(wèn)我要不要賣(mài)?！?/p>

“這既有疫情的影響，也有目前?；◢u的特殊原因?！标惷髡f(shuō)，“以疫情為例，前幾天深圳一個(gè)客戶(hù)打算過(guò)來(lái)買(mǎi)房，但是受深圳疫情影響，最后他就過(guò)不來(lái)了?！?/p>

而所謂“?；◢u的特殊原因”，則與目前恒大集團(tuán)的資金鏈和債務(wù)密切相關(guān)。與此同時(shí)，有關(guān)海花島那39棟建筑是否拆除，也在影響著購(gòu)房者的心態(tài)。“很多人看到這個(gè)消息后，都不敢在?；◢u買(mǎi)房了?！标惷髡f(shuō)，“?；◢u上其他樓盤(pán)的業(yè)主，也在微信上問(wèn)我他們的房子會(huì)不會(huì)也受到影響?！?/p>

1月3日晚，恒大童世界集團(tuán)在海花島旅游度假區(qū)官微發(fā)布《致?；◢u業(yè)主的一封信》。信中稱(chēng)，“2021年12月30日，儋州市綜合行政執(zhí)法局給我司下發(fā)了?；◢u39棟建筑《行政處罰（限期拆除）決定書(shū)》，引起了廣大業(yè)主的高度關(guān)注?！?/p>

這39棟建筑，是海花島二號(hào)島內(nèi)海景視野最佳的一處樓盤(pán)，三面皆海，獨(dú)立于?；◢u二號(hào)島上其他眾多樓盤(pán)中。第一財(cái)經(jīng)記者在采訪中注意到，這39棟大樓已經(jīng)被涂上藍(lán)色的鐵皮做成的圍墻包圍，墻上寫(xiě)有“施工重地，閑人免進(jìn)”的黃顏色方塊大字，大門(mén)前則有保安看守，避免行人進(jìn)入。

通過(guò)其他途徑，第一財(cái)經(jīng)記者進(jìn)入了這39棟大樓的最深處，零距離目睹了現(xiàn)場(chǎng)的一切。直插蒼穹的毛坯大樓下面，個(gè)別荒蕪之處野草比人高，垃圾滿(mǎn)地，除幾個(gè)被允許進(jìn)來(lái)收拾垃圾的工人外，現(xiàn)場(chǎng)空無(wú)一人，讓人能清晰地聽(tīng)到海風(fēng)在吹的聲音。

這一幕，很容易讓人想起海南在上世紀(jì)90年代的那一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫。1993年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達(dá)60%以上?！疤煅?、海角、爛尾樓”一時(shí)間成為海南的三大景觀。

現(xiàn)在，幾個(gè)工人正在把垃圾裝上三輪車(chē)，來(lái)來(lái)回回地運(yùn)出現(xiàn)場(chǎng)。不知到何時(shí)，他們才能將這39棟建筑下面那一大片的垃圾全部清理完畢。

而此時(shí)此刻，一號(hào)島上游客如織，海風(fēng)陣陣，入夜燈光璀璨，仿佛以上的這一切都未曾發(fā)生。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳明、李德剛、謝光明均為化名）