每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳夢妤

國內(nèi)地產(chǎn)圈終于迎來了一絲曙光。

中原地產(chǎn)研究院開年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在全國28個城市中，房貨政策春節(jié)后全面寬松，已基本恢復(fù)正常水平。相比去年四季度初按揭貸款放款周期以3個月以上為主，當下新房、二手房貸款基本都集中在2個月以內(nèi)。

與此同時，受累資金困擾的房企自去年下半年以來展開了轟轟烈烈的“自救運動”，從出售物業(yè)等優(yōu)質(zhì)財產(chǎn)到低價配股，再到“老板自掏腰包”，多家房企積極自救。

行業(yè)整體形勢依舊嚴峻

2022年伊始，三大評級機構(gòu)惠譽、標普、穆迪分別對2022年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布了信用展望。

根據(jù)克而瑞報告，從銷售端來看，三大評級機構(gòu)均表示2022年的銷售將呈現(xiàn)同比下滑趨勢。其中，穆迪預(yù)測2022年全國合約銷售額將下降5%~10%；標普預(yù)測2022年商品房銷售額將下滑7%左右。而惠譽較為悲觀，預(yù)計2022年合同銷售額將較2021年縮減10%~15%。

三大評級機構(gòu)均指出，2022年國內(nèi)房企的境內(nèi)外融資環(huán)境依然嚴峻。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年12月至2022年1月14日，三大評級機構(gòu)信用評級依舊以下調(diào)為主，下調(diào)事件共出現(xiàn)11起，撤銷評級事件6起，多針對已爆雷或發(fā)生違約的房企；僅有少部分房企獲得評級的維持，評級上調(diào)未有出現(xiàn)。

同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企2022年的境外債權(quán)融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規(guī)模高達627億元，為近兩年中的最高。

疊加銷售疲軟，預(yù)計2022年仍會有房企發(fā)生違約事件，屆時或會進一步打擊債權(quán)人信心，使得房企再融資環(huán)境更趨于緊張。

目前，國內(nèi)金融機構(gòu)暫停新批借款，甚至還出現(xiàn)對房企的抽貸行為，再加上海外債務(wù)發(fā)不出，預(yù)售資金被嚴格監(jiān)管，多處來源都處于半關(guān)閉狀態(tài)。

在此背景下，預(yù)計2022年出現(xiàn)房企負面評級或評級下調(diào)的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現(xiàn)在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者，此前開發(fā)企業(yè)過度依賴非標類融資，如資管、信托等，成本高，賬期短，一旦市場下行，銷售受阻、回款受制，“快周轉(zhuǎn)”走不通，企業(yè)大概率會深受其害；收并購也是企業(yè)常常使用的擴張之法，短期有助于提高企業(yè)規(guī)模，但由于信息不對稱等原因，輕者犧牲企業(yè)利潤，重者規(guī)模與利潤并失。

這種背景下，在融資、銷售端，企業(yè)之間的分化還是會非常明顯，即便是現(xiàn)階段，分化還在加劇。

除了國企、央企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企，其余房企現(xiàn)在融資非常困難。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，即便國家要求銀行加大對房企資金支持，但對那些沒有還債能力和充足現(xiàn)金流的房企，也不會給予支持，政策好轉(zhuǎn)對這類企業(yè)用處不大。

房企自救行動紛紛展開

2月9日晚，華夏幸福(600340)發(fā)布關(guān)于公司債務(wù)重組的進展公告，目前已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為429.18億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計28.69億元。

目前來看，兩種自救模式成為主流：首先是諸多房企新發(fā)債券的“借新還舊”模式，資金用途包括項目建設(shè)、償還項目貸款、補充流動資金等；其次，通過拋售手中的項目、業(yè)務(wù)以期快速獲得現(xiàn)金。后者例如富力地產(chǎn)接連兩次出讓廣州國際機場綜合物流園股權(quán)，出讓總價近57億元。

除了恒大、富力，奧園、新力外，陽光城(000671)、世茂、新城、首開等也都有項目在打包出售。

此外，暫緩拿地或不拿地；引入戰(zhàn)投，借力分擔風險，回購股權(quán)、債務(wù)展期均成為房企的自救手段。

自去年10月以來，已接連有包括世茂、富力、禹洲、祥生等在內(nèi)的近30家房企采取配股、出售資產(chǎn)等不同方式融資。

林波告訴記者，目前大多數(shù)房企都面臨類似局面，目的都是讓公司保持現(xiàn)狀，讓公司撐得久一點。

林波指出，面對如期而至的債務(wù)，國企央企可以靠融資解決問題。相較之下，部分民企只能通過出讓股權(quán)、變賣資產(chǎn)項目這些斷臂求生的方式來自我造血，因此，甩賣資產(chǎn)成為最快的方法。

集中償債期有望平穩(wěn)度過

林波告訴記者，資產(chǎn)出售、引入戰(zhàn)投、債務(wù)展期等一系列動作，就是以時間換空間。對于部分企業(yè)來說，的確到了生死存亡的關(guān)頭，需要資金流入來解燃眉之急。

但大部分企業(yè)通過資產(chǎn)騰挪和債務(wù)調(diào)整，留出更多時間，來等待政策市場的轉(zhuǎn)變。

“能展期最好，不能的話通過其他渠道還利息，這對資本市場也是一種信心的提振?！绷植ū硎尽?/p>

值得注意的是，新一輪融資放松確實已經(jīng)開始了。

此前，保利發(fā)展在銀行間市場啟動20億元中票發(fā)行、招商蛇口(001979)擬發(fā)行30億元超短期融資券、金地集團(600383)完成發(fā)行15億元中期票據(jù)。從目前的情況來看，融資渠道正在逐步寬松，但對于當前整個地產(chǎn)行業(yè)而言仍是杯水車薪。雖然評級機構(gòu)未來預(yù)期偏悲觀，但仍有部分房企獲得了偏正面的評價。這類房企的共同點主要體現(xiàn)在再融資空間較大、存貨質(zhì)量良好等，未來有望在逆勢中維穩(wěn)發(fā)展，甚至是逆勢破局。

張波告訴記者，去年以來，房企通過加速資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以及大股東輸血等方式維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，提前做好償債應(yīng)對。從目前房企應(yīng)對壓力的態(tài)度來看，絕大部分房企都積極自救，不少房企甚至通過優(yōu)秀核心資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓來大幅度增強償債能力。

總體來看，預(yù)計房企整體可平穩(wěn)渡過3月集中償債期，市場不會出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象，但不排除部分房企會因債務(wù)問題被拆分甚至兼并，行業(yè)集中度仍然會進一步提升。

企業(yè)的自救行為短期內(nèi)未必會有明顯成效，但也必不可少。在政策和市場的雙重壓力下，不斷有企業(yè)退出是比較確定的，這個過程可能會持續(xù)較長時間。當行業(yè)風險有序釋放之后，行業(yè)面貌或迎來新的變化，屆時行業(yè)格局也將出現(xiàn)改變。經(jīng)歷風險考驗的企業(yè)將占有更高市場份額，本身自帶信用優(yōu)勢的央企國企或占據(jù)更高權(quán)重。