近大半年來，地產圈都不太平，自恒大的債務危機爆發(fā)后，包括融創(chuàng)、世茂、中南等在內的不少房企先后變賣資產以求資金回籠。

此次風波也波及到了地產酒店。2月中旬，網(wǎng)傳世茂集團旗下的上海佘山世茂洲際酒店（即深坑酒店）被掛牌出售，售價為22.5億元；另有一份名為“世茂待售資產包清單”的文件，清單中除了上述提及的深坑酒店之外，還有包括上海佘山茂御臻品之選酒店、上海外灘茂悅達（大）酒店、上海世茂皇家艾美酒店等在內的7家酒店待售，約占總售出資產數(shù)量的1/5。

世茂雖然第一時間辟謠，但也在辟謠公告提到集團會進一步平衡資產持有量，部分持有資產確實有處置計劃。后續(xù)世茂也在公告中證實以45億元的價格將上海外灘茂悅達（大）酒店出售給上海地產集團。

酒店與房地產業(yè)有著密不可分的關系，但為何房企遭遇危機時，卻第一時間售賣酒店套現(xiàn)？未來地產酒店路在何方？

01

TOP100房企中85家做酒店

國內地產酒店能取得如今的發(fā)展規(guī)模，跟近二十余年來房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展脫不開關系：

房企在開發(fā)樓盤時，以完善樓盤配套設施的名義，在樓盤附近蓋學校、商場以及酒店，提高樓盤的附加值。這時，酒店業(yè)務對于房企來說其實是一個非必選項。

部分地方政府也會在土地出讓條件里規(guī)定土地競得人需在該土地范圍內建設高星級酒店等配套設施。例如，在浙江省衢州市于2021年6月7日發(fā)布的《衢州市自然資源和規(guī)劃局國有建設用地使用權拍賣出讓公告》中拍賣出讓衢州市智慧新城1幅地塊國有建設用地使用權，其中明確提及競得者需要建設五星級酒店，并要求該項目內住宅辦理預售許可證與酒店、會展中心的工程進度掛鉤。

但近幾年來，國內房地產行業(yè)由增量邁向增量存量并存的時代，比起賣房，如何運營以及盤活存量資源日漸成為房企重點關注的問題。在房企尋找新的營收增長基點時，消費者日益旺盛的旅游消費拉動住宿業(yè)的發(fā)展，這就讓房企開始注重酒店的運營。

專注于地產研究的克而瑞地產研究中心曾將房企酒店運營模式分為合作模式、自營品牌，以及合作自營相結合三種模式，并對國內房企Top100進行了分類：截至2021年底，全國房企100強中，只有15家沒有布局酒店業(yè)務。

而根據(jù)環(huán)球旅訊統(tǒng)計，多家房企的酒店業(yè)務已成規(guī)模，包括世茂、碧桂園、融創(chuàng)以及富力在內的房企，旗下酒店數(shù)量都超過了100家。

此外，在上述列表中沒有提及的部分房企，近兩年在酒店行業(yè)也有所動作：

萬科地產于2021年11月成立了萬科酒店管理有限公司；

旭輝集團旗下旭輝商業(yè)于2021年10月與華住集團共同宣布簽署合作協(xié)議，雙方首次合作的湖州諾富特酒店將于2022年面市；

金輝控股于2021年6月發(fā)布公告稱，子公司北京金輝已同上海綠地達成股權轉讓協(xié)議，以8.6億元收購上海九龍賓館有限公司，收購完成后，北京金輝將擁有上海九龍的全部股權；

招商蛇口于2020年11月正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，主要有“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產品線，接入招商蛇口全生命周期產品體系；

合景富泰于2020年宣布對自營酒店品牌木蓮莊進行品牌升級，同時提出未來三年木蓮莊品牌會在全國重點布局京津冀、長三角經濟帶、粵港澳大灣區(qū)。

02

“三道紅線”下，地產酒店的命運如何

然而，去年爆發(fā)的恒大債務危機卻為眾多房企敲響了警鐘，也讓一些地產酒店逃脫不了被出售套現(xiàn)的命運。

在暴風雨到來前，已經有種種征兆預示著房地產行業(yè)即將變天。此次危機中，最關鍵的一個事件節(jié)點就是2020年8月20日住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合召開的重點房地產企業(yè)座談會，約談了包括恒大、萬科等在內的12家房企，提出在落實房地產長效機制基礎上，形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，即所謂的“三道紅線”。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，可將房企分為“綠、黃、橙、紅”四檔。

“三道紅線”的壓力，讓負債率高的房企紛紛開啟了“賣賣賣”的模式——凡是可以緩解企業(yè)資金壓力、減少企業(yè)負債的項目，都可以進行合理處置。其中，售價不菲、但對房企來說優(yōu)先級不高的酒店這時就成為了大部分房企優(yōu)先處理的選項之一。

對于酒店的處置，各大房企的做法有所不同：

有的通過資產拆分、股權轉讓的形式讓酒店脫離母公司發(fā)展。例如，恒大早在2020年12月底就開始將旗下酒店騰挪至恒大旅游運營管理有限公司，后者已由廣州恒童投資有限公司100%持股。根據(jù)企查查的數(shù)據(jù)，目前恒大旅游管理旗下控制的44家企業(yè)中，有20家屬于前恒大集團的酒店。

這看似左手倒右手的行為，一方面可以減輕母公司負擔，另一方面充實旗下恒大文旅的基本盤，方便以后子公司上市融資，從而使資金回流至母公司。但自去年9月爆出債務危機后，投資者對恒大的信任已經降至冰點，紛紛拋售恒大股票，更談何讓子公司上市。

相比恒大的方法，最“簡單粗暴”的還是直接賣酒店。上述提及網(wǎng)傳的世茂待售資產包總共報價741億元，剔除抵押融資和項目貸款余額后，世茂可回款約210億元。單單酒店和上海世茂廣場，就可以回款約110.33億元現(xiàn)金。

世茂并不是第一家賣酒店來緩解資金危機的房企。

早在2017年，萬達就開始了海內外資產的售賣之路，至今已出售超過2000億元的資產。其中在2017年7月，萬達與融創(chuàng)、富力更是展開了“世紀交易”：富力以總價199.06億元收購萬達旗下77家酒店，融創(chuàng)以總價438.44億元收購萬達旗下13個文旅項目91%的股權（后續(xù)融創(chuàng)完成13個文旅項目100%股權的收購）。

轉讓酒店的背后，也反映了房企的無奈——比起賣房子，投資酒店并不賺錢。

酒店業(yè)務的收入在房企的整體收入里只占冰山一角。以世茂為例，財報顯示其2021上半年總收入為734.01億元，而其中總體的酒店運營收入只有9.72億元，僅占1.32%左右。這樣看來，房企與其等酒店用將近20、30年后回本，不如趁早將其賣掉，讓公司的現(xiàn)金流得到保障，更像是一個明智之選。

03

未來，地產酒店的路要怎么走？

相比僅僅只是當業(yè)主，事實上近年來房企均意圖發(fā)展自己酒店品牌。

一方面是過去二十年與國際品牌的合作讓房企積累了相應的酒店管理經驗，且國際酒店品牌的高額管理成本讓房企逐漸產生了“單干”的想法；另一方面，多元化發(fā)展的需求讓房企尋找新的盈利點，專注于酒店品牌的開發(fā)賦能集團發(fā)展，豐富營收的同時能提升房企的形象，何樂而不為？

像是賣酒店賣得最“努力”的萬達，則在擺脫“房地產”的標簽后致力于給消費者一種全新的品牌形象。早在2007年初，萬達就推出了“萬達酒店及度假村”品牌，隨后旗下還衍生了“文華”“瑞華”“嘉華”等7個酒店品牌。

此后，萬達還找來曾任喜達屋酒店及度假村大中華區(qū)總裁的錢進（現(xiàn)已離開萬達并任希爾頓酒店集團大中國區(qū)及蒙古總裁），擔任萬達酒店及度假村總裁，期間其帶領萬達實現(xiàn)了開業(yè)100家門店的目標，萬達近些年還將品牌帶到了國外——伊斯坦布爾萬達文華酒店已于今年年初正式投入運營。

萬達的做法印證了王健林提出的“輕資產戰(zhàn)略”，也為一些房企打開了“新世界的大門”：比起單純引進國外品牌，更重要的是在品牌與管理端就牢牢把握自主權。眾多房企投身到酒店品牌的打造與運營中，如上述表格所呈現(xiàn)的，國內TOP100家房企中，已有38家成立了自主的酒店品牌。

例如，曾有多年酒店管理經驗的碧桂園，則在2020年宣布成立鳳悅酒店及度假村，并在2年時間內迅速擴張，衍生出17個子品牌；同年，鳳悅酒店及度假村還牽手希爾頓，將希爾頓惠庭品牌引入中國。

而上述提及與萬達“分手”的融創(chuàng)，此前也已攜手國內酒店巨頭華住，成立合資企業(yè)永樂華住酒店管理有限公司。永樂華住成立后，融創(chuàng)文旅將旗下22家酒店授權永樂華住進行管理，此外華住旗下的施柏閣、花間堂等高端酒店品牌也注入該合資公司，兩家將聯(lián)手發(fā)力高端酒店的開發(fā)。

但品牌建設說來容易，做起來難。且不說大部分如同“門外漢”的房企對酒店品牌運營一知半解，即便成立了品牌，還要與國內外眾多成熟的酒店品牌一同競爭，壓力不可謂不大。

以世茂為例，其2021年上半年共獲得9.72億元酒店管理及收入中，約86%來自合作品牌的酒店；而自營品牌的收入占比僅有10%左右。

但由于商業(yè)模式不同，不需要支付品牌加盟費、管理費等費用的自營品牌模式，其利潤要比合作品牌模式的來得多，這也突出了自營品牌模式的優(yōu)勢。

當然，也有房企仍然堅持與國際酒店管理品牌合作，像是全球最大豪華酒店業(yè)主富力，旗下酒店多交由萬豪、洲際、希爾頓等國外品牌管理，且五星級酒店的數(shù)量占比達96%。

但這并沒有給富力帶來太多“甜頭”，據(jù)富力地產2021年中期報告，富力旗下的酒店管理分部在2021年上半年共虧損5.47億元。對此，在去年3月富力地產總裁李思廉曾稱，若價格合適，會繼續(xù)出售富力旗下包括酒店在內的部分物業(yè)。

這樣看來，品牌雖然難做，但輕資產之路仍是當下眾多房企做酒店的選擇。一方面，“存量時代”的到來讓房企的角色從“建設者”變?yōu)椤斑\營者”；另一方面，輕資產模式具有負債率低、抵御周期性風險強、持續(xù)盈利等特點，對于急需減少負債從而早日讓紅線變綠的房企來說，輕資產模式正中下懷。

而至于貨架上的那些酒店，被交易也不是一件壞事。有人賣，就有人買。讓專業(yè)的人來干專業(yè)的事，對于這些被賣掉的酒店來說，可能也是一個比較好的歸宿。

但地產酒店始終有一條漫長的路要走。在此之前，得先確保一大批房企能夠順利度過此次危機。在地產圈經歷了一次深度洗牌后，才有資本談怎么做好地產酒店。