雖然房地產(chǎn)市場目前仍然在底部，但近期政策面暖風(fēng)吹來，也讓市場接收到了相應(yīng)的信號，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式也在逐漸成型之中。

房地產(chǎn)市場持續(xù)在低位盤整，房企三季報(bào)中所傳遞出來的信號也同樣平淡。隨著房企三季報(bào)披露季收尾，房企今年第三季度的表現(xiàn)也浮出水面。

(資料圖片)

與市場預(yù)計(jì)相似，在市場轉(zhuǎn)淡的環(huán)境下，房企無論是營業(yè)收入抑或是利潤表現(xiàn)，均出現(xiàn)明顯的收縮；除此以外，財(cái)務(wù)面上多數(shù)房企也采取縮表的舉措，在手現(xiàn)金以及經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)也有走弱的趨勢。

為數(shù)不多的好消息是，在銷售面上，目前出現(xiàn)分化行情，雖中小房企仍然持續(xù)承壓，但龍頭房企多數(shù)有觸底回升的趨勢，部分同比跌幅收窄，更有部分已經(jīng)同比回升。

以此可見，雖然房地產(chǎn)市場目前仍然在底部，但近期政策面暖風(fēng)吹來，也讓市場接收到了相應(yīng)的信號，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式也在逐漸成型之中。

平淡收場

從整個行業(yè)表現(xiàn)來看，今年房企的三季報(bào)表現(xiàn)得十分平淡。

Choice數(shù)據(jù)顯示，A股已經(jīng)發(fā)布三季報(bào)的106家房企中，有61家房企前三季度營收出現(xiàn)同比下滑；此外，凈利潤實(shí)現(xiàn)正增長的房企也僅30家。

具體來看，無論是龍頭房企又或者中小房企，這種凈利潤下滑的趨勢都是普遍現(xiàn)象。

以A股市值最高的保利發(fā)展為例，其今年第三季度實(shí)現(xiàn)營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤為約22.68億元，同比下降30.96%。

再以港股藍(lán)籌中海地產(chǎn)為例，其今年第三季度則錄得營收175.2億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動收益和匯兌凈損益后的經(jīng)營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

龍頭房企尚且如此，中小房企的表現(xiàn)也沒有更好。

可供對比的例子是，華僑城今年第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入128.86億元，同比下降51.25%；凈利潤2058.14萬元，同比下降98.88%。

綜合上述房企三季報(bào)的業(yè)績表現(xiàn)，出現(xiàn)營收和利潤收縮的原因主要指向了結(jié)算周期以及毛利率水平的影響。因而雖然賬面上表現(xiàn)都相對普通，但這其實(shí)是行業(yè)變化所致。今年年初市場就已經(jīng)對之有所預(yù)期。

A股的另一家龍頭上市房企萬科今年第三季度業(yè)績表現(xiàn)也略低于市場預(yù)期。今年第三季度，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1307.6億元，同比增長25.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤48.3億元，同比下降14.4%。

萬科給出的原因是，受近年來結(jié)算項(xiàng)目地價(jià)占售價(jià)比上升的影響，2022年前三季度，其開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

一位不愿公開姓名的龍頭房企總部人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時指出，今年三季報(bào)中大多數(shù)房企的利潤都不太好，“如果從行業(yè)的發(fā)展邏輯來說，這本來就是會出現(xiàn)的。因?yàn)楝F(xiàn)在也不可能囤地，這幾年的投資回報(bào)率都在走低，地都是高價(jià)地，所以利潤肯定不會好。”

上述龍頭房企總部人士還提到，如果從房企的結(jié)算周期來看，其實(shí)從2021年開始，房企的業(yè)績就應(yīng)該有比較明顯的體現(xiàn)，“之所以到現(xiàn)在的感受比較深，是因?yàn)橛绊懛科髨?bào)表的因素太多，可能之前體現(xiàn)得不是很充分。”

企穩(wěn)有望

營業(yè)收入和利潤表現(xiàn)體現(xiàn)的是結(jié)算表現(xiàn)，從當(dāng)期表現(xiàn)來看，目前房企的經(jīng)營狀況也難以讓市場持十分樂觀的態(tài)度。最直觀的指標(biāo)是，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流在今年三季度也有明顯的變化。

據(jù)Choice數(shù)據(jù)，在有披露的房企中，今年前三季度有44家房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，56家房企為負(fù)增長。

具有典型意義的是萬科。

今年前三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-41.75億元，同比下降442.36%，萬科解釋稱是由于經(jīng)營活動所流入現(xiàn)金大幅減少所致。

這是值得關(guān)注的信號，萬科此前經(jīng)營現(xiàn)金流凈額長期保持為正數(shù)，而在當(dāng)前的市場環(huán)境下，即便收縮投資，也仍難以守住現(xiàn)金流的穩(wěn)定表現(xiàn)。

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量出現(xiàn)異動的原因，主要?dú)w結(jié)為房企銷售回款顯著減少，而這又受制于房企銷售面的表現(xiàn)。今年前三季度，房企銷售表現(xiàn)相較往年均有所下滑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前十個月，百強(qiáng)房企銷售總額約為6.1萬億元，同比下降43.4%。

盡管目前市場仍在底部，但政策面也在為行業(yè)持續(xù)注入信心。

例如，近日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進(jìn)公司，召集21家民營房企召開座談會。據(jù)參會企業(yè)透露，座談會明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元。

隨之而來，目前房企的銷售面企穩(wěn)已經(jīng)看到了曙光。

以保利發(fā)展為例，其今年10月的銷售額表現(xiàn)已經(jīng)略有提振。

根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年10月，其實(shí)現(xiàn)簽約金額430.14億元，環(huán)比增加12.03%，同比減少13.93%，跌幅有所收窄；今年前10個月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額3631.14億元，同比減少21.1%。

一位不愿公開姓名的房企分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時表示，去年下半年房企的銷售基數(shù)是比較低的，所以只要推盤節(jié)奏合理，加上近期不少龍頭房企比如萬科、保利都在搶收，企穩(wěn)回升是有可能的。

中指研究院在近期的一份研報(bào)中也分析認(rèn)為，短期來看，市場恢復(fù)節(jié)奏仍取決于宏觀基本面修復(fù)程度、疫情防控效果和政策端優(yōu)化力度等方面。若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)。

（作者：吳抒穎 編輯：張偉賢）