編者語

10月26日，中城筑略&億翰產(chǎn)城園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)大講堂【第一季第四期】《產(chǎn)業(yè)園成本控制及控制要點(diǎn)》如期舉行，行業(yè)內(nèi)反響熱烈。

(資料圖片僅供參考)

本場(chǎng)億翰產(chǎn)城大講堂請(qǐng)到了我們的老朋友，中城筑略產(chǎn)城研究院的合伙人、設(shè)計(jì)總監(jiān)——王蘇。王蘇總對(duì)于產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)十分豐富，很多項(xiàng)目都是由王總親自參與整體設(shè)計(jì)規(guī)劃中，并且其中很多個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)已成為行業(yè)中非常知名的典型案例。

全文包括王蘇總對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)低成本、高品質(zhì)設(shè)計(jì)要點(diǎn)的分享，以及對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并且有億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長黃新云作為本次會(huì)議主持人并開展問答環(huán)節(jié)。

以下為論壇實(shí)錄：

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：各位手機(jī)前電腦前的觀眾朋友們晚上好。今天是我們億翰和中城筑略合作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)論壇的第四期。第四期的名字叫做如何實(shí)現(xiàn)成本領(lǐng)先以開發(fā)為導(dǎo)向的園區(qū)成本控制精益。今天請(qǐng)到了我們的老朋友，中城筑略的設(shè)計(jì)總監(jiān)王蘇總。上一期我們介紹過蘇總，蘇總參與了全國大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)的項(xiàng)目的實(shí)際設(shè)計(jì)。在今天的分享當(dāng)中我們分享很多的實(shí)際案例，案例方面會(huì)少講一點(diǎn)但會(huì)多講一些核心的心得。在上一期我記得很清楚，蘇總直接把筑略帶有專利的產(chǎn)品都拿出來了。現(xiàn)在我們把剩下的時(shí)間交給蘇總。

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：好的感謝。這一期的主題關(guān)于產(chǎn)業(yè)園的一些成本，我今天主要講我整個(gè)的設(shè)計(jì)過程中的一些心得。我直接講我?guī)讉€(gè)產(chǎn)業(yè)園的成本控制及控制要點(diǎn)。首先第一個(gè)，關(guān)于如何做到低成本和高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。第二個(gè)是我們經(jīng)常會(huì)使用到的，尤其是在面臨我們高密度的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)時(shí)如何解決我們停車的問題，同時(shí)在不大面積開挖地庫的情況下怎么解決停車問題。第三個(gè)，在設(shè)計(jì)的立面設(shè)計(jì)包括一些產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候有些隱形的成本細(xì)節(jié)，包括開窗排煙開啟扇等等，包括構(gòu)造柱還有立面的一些裝飾的凹凸等等細(xì)節(jié)是如何把控的。我從這三個(gè)方面來進(jìn)行分享。

第一，是低成本高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)。我把它總結(jié)為劃重點(diǎn)、造空間、近尺度、替材料四個(gè)點(diǎn)十二字。第一從規(guī)劃的視角如何劃重點(diǎn)，整體是考慮從規(guī)劃視角重點(diǎn)打造我們的城市界面，從整個(gè)園區(qū)里看哪些是重點(diǎn)要打造的立面或者是城市形象，把它分層次、分等級(jí)的劃分出來。第二個(gè)是造空間，從我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的排布來看，相對(duì)來講空間上會(huì)比較單一，主要是為了考慮到園區(qū)的空間的使用。我們會(huì)在一些重點(diǎn)的部位創(chuàng)造出一些交流包括屋頂?shù)囊恍┩伺_(tái)空間，能夠豐富整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)。第三個(gè)是近尺度，近尺度的概念是我們不可能把所有的成本都都鋪開來做，我們會(huì)將成本投入到最敏感最核心的地方，比如說一些形象路口，一些城市界面等等，我們會(huì)采用比較好的材料。第四個(gè)是替材料，替材料也是我們常用的控制成本的手法。以前我們是用比較好的材料比如說幕墻、石材等等，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園里盡量是用的類幕墻或者是窗墻等等來解決整個(gè)的控制成本的效果。我從這四個(gè)點(diǎn)來分別的闡述。

第一個(gè)是劃重點(diǎn)，在每個(gè)項(xiàng)目里面我們都會(huì)有重要的城市展示界面，包括空間的變化、立面上的變化。首先規(guī)劃上形成錯(cuò)落有致的天際線，同時(shí)保證主要的城市界面展示的地方做一些充滿現(xiàn)代感，或者是相對(duì)材料比較好一點(diǎn)的城市標(biāo)桿、地標(biāo)性的城市界面。第三個(gè)我們會(huì)有不同的城市的企業(yè)logo向我們重點(diǎn)的城市展示，形成畫重點(diǎn)的城市界面。從不同的界面上，材料的分布等級(jí)、用料的等級(jí)也是可以是不一樣的。在最重要等級(jí)、最靠外的城市能級(jí)上會(huì)用比較好的幕墻或者是類幕墻等等這種材料提升我們整個(gè)園區(qū)的品質(zhì)。在內(nèi)部相對(duì)不是那么重要的界面我們會(huì)采用更多的窗墻體系來控制整體的成本。

第二個(gè)造空間，尤其是在我們產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目里面樓密度會(huì)偏高，樓棟會(huì)比較多而且一般來講產(chǎn)業(yè)園的樓宇比例上各方面都會(huì)偏長，城市界面樓宇偏大，所以整個(gè)的界面會(huì)利用造空間、景觀退臺(tái)、城市景框等等這種形式來增強(qiáng)整個(gè)園區(qū)的空間上的變化，打造比較宜人的交流空間，提升整個(gè)園區(qū)的品質(zhì)。這是一些設(shè)計(jì)上的手法，很容易被政府部門一起去進(jìn)行采納，同時(shí)也不會(huì)揪住整個(gè)設(shè)計(jì)過程中形成的兵營式排布等等這些小問題。

第三，近尺度相對(duì)來講比較好理解，我們?cè)诮顺叨劝ㄓ昱锏紫乱坏蕉拥奈恢貌捎媒饘俚鹊炔牧献屓丝瓷先ジ?、有品質(zhì)，而不是大面積的去用鋁板幕墻這種材料，這也是節(jié)約成本比較好的手法。把該花的費(fèi)用花到主要的形象口。有一些案例比如說主路口雨棚我們會(huì)采用一些鋁板，包括入口采用一些幕墻等。同時(shí)我們樓宇的logo結(jié)合一體化的設(shè)計(jì)，采用了金屬的質(zhì)感會(huì)比較細(xì)節(jié)。我們建議用金屬的會(huì)更好一些，因?yàn)樗募?xì)節(jié)程度包括它的工業(yè)化感覺會(huì)更好。

第四，在替材料方面我們也研究過，比如說在有些項(xiàng)目上需要去做幕墻的，我們會(huì)替換我們一些層間幕墻，同降低整個(gè)木墻的成本，包括有些用石材的，我們會(huì)用一體板、水泥石板等等，也能把石材的價(jià)格降下來，同時(shí)我們涂料盡量減少立面的凹凸起，盡量減少我們建筑造型的施工難度。可以采用一般的涂料的手法，同時(shí)使用豐富的一些色彩使得整個(gè)立面的層次更豐富，這是我們整個(gè)窗墻體系的一些做法。我們會(huì)采用一些窗墻來代替以前的那種大面積用幕墻或者是大面積的開窗控制一定的開窗的比例，如果品質(zhì)要求稍微高一點(diǎn)我們可以采用窗墻體，采用保溫一體板，或者直接用涂料都可以。

第二個(gè)，大家經(jīng)常會(huì)遇到或者是在實(shí)際項(xiàng)目操作過程中會(huì)經(jīng)常面臨的投資測(cè)算算不過去的問題。因?yàn)榈谝粋€(gè)，容積率比較高，比如現(xiàn)在上海的園區(qū)的容積率慢慢的也往2.5以上3.0左右的工業(yè)地塊的容積率去走。容積率高了之后，停車各方面也是比較困難。上海的工業(yè)用地是按照0.4%左右的停車配比，但實(shí)際使用過程中最少要達(dá)到0.5%或者0.6%才能滿足真正未來后期的園區(qū)的使用運(yùn)營。但是因?yàn)榈貛斓拈_挖成本一方面比較高，第二我們有些工業(yè)廠房的產(chǎn)業(yè)樓挖了地庫之后，首層的荷載要沒法保證，導(dǎo)致很多業(yè)主都不希望開挖地庫。所以我們就想了幾個(gè)相對(duì)比較好的解決方案。第一，我們不開挖地庫解決架空的停車，利用樓棟之間和首層層高進(jìn)行圍合的架空停車。第二個(gè)我們?cè)谀戏降挠行╉?xiàng)目上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)做的屋頂停車，利用汽車電梯把停車落到屋頂。我講一下實(shí)際的操作案例。

第一個(gè)是架空停車是利用首層層高的優(yōu)勢(shì)以架空車庫進(jìn)行錯(cuò)層，既保證了首層的層高和它的采光、通風(fēng)系統(tǒng)，也保證了我們首層的地下不開挖。我們地庫利用了整個(gè)建筑樓宇之間進(jìn)行了圍合，能實(shí)現(xiàn)整個(gè)地庫、架空停車、首層荷載同時(shí)都能兼得。同時(shí)也能保證整個(gè)采光和通風(fēng)也能做到自然排煙。這是我們最新研發(fā)的利用架空停車的最新的方案。因?yàn)榧芸胀＼囅旅婵梢宰鲆恍┰O(shè)備用房，一般首層層高都是比較高的情況下，有些設(shè)備用房如果硬塞到建筑首層，既浪費(fèi)我們首層的價(jià)值，也浪費(fèi)了首層的層高的空間。在研發(fā)的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)了架空，它是在四到五棟樓圍合成了組團(tuán)下面做了架空停車。這樣我們既省去了坡道，也省去了開挖的成本。停車的效率是非常高的，因?yàn)槭紫燃芸盏臉前逡晕覀兊慕ㄖ黧w都完全脫開，我們利用最合適的樓宇的間距進(jìn)行車位的排布，我們項(xiàng)目架空車庫的面積是4400平米，能停142輛車，平均是30平米左右一輛，還有一些設(shè)備用房和非機(jī)動(dòng)停車一些區(qū)域。停車區(qū)域也不影響我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)樓的首層的荷載和首層的貨運(yùn)和人行的出路口，成本上是完全解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)停車難的問題，既節(jié)約了成本也解決了一部分的停車，也不影響我們整個(gè)的產(chǎn)業(yè)樓首層的荷載和首層的使用。是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)里比較重要的創(chuàng)新。

第二種形式是可以采用汽車梯實(shí)現(xiàn)屋頂停車。第一種的是采用屋頂?shù)男问剑梢灾苯油ㄟ^兩部汽車梯實(shí)現(xiàn)屋頂?shù)耐＼?，也能滿足地庫不開挖，把停車位屋頂進(jìn)行利用?？梢宰鲆恍╊愃朴诠?jié)能、上面再做一些太陽能(000591)板的設(shè)計(jì)，這在珠三角那邊做的比較多一點(diǎn)。因?yàn)橹槿悄沁厪S房面積也比較大，停車位在屋頂也能夠完全實(shí)踐，而且我們已經(jīng)是有落地項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施。為什么我們要重點(diǎn)講？因?yàn)橥＼嚢鍓K是在所有的產(chǎn)業(yè)園的設(shè)計(jì)中是不能夠忽略的問題，既保證我產(chǎn)業(yè)園的高密度，又要解決我的停車還不能開挖地庫，這是我們?cè)谡麄€(gè)設(shè)計(jì)過程中經(jīng)常會(huì)遇到的一些疑點(diǎn)和難點(diǎn)，我們已經(jīng)做出了兩種比較好的解決思路。

第三個(gè)關(guān)于我們產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)過程中到后期落地的細(xì)節(jié)，包括我們的開窗、排煙窗、開啟扇等等，包括構(gòu)造柱設(shè)計(jì)的邏輯，我們?cè)谡麄€(gè)的設(shè)計(jì)過程都會(huì)遇到。怎么達(dá)到隱形的成本能夠做到更好的控制？第一，有些建筑的立面為了做一些凹凸感，會(huì)在建筑主體上進(jìn)行材料的往外凹或者是往外凸的效果，線條本身會(huì)浪費(fèi)裝飾成本，我們更多的是利用本身建筑的構(gòu)造特點(diǎn)，盡量減少非必要的裝飾線條，尋找建筑的立體感。從設(shè)計(jì)邏輯來看，有些樓梯、電梯其實(shí)在邊框要退梁柱的位置，我們?cè)谶@些位置做一些凹凸的變化，就可以實(shí)現(xiàn)我們整個(gè)建筑的立體感。我覺得是沒必要去硬往外再凸一塊，浪費(fèi)整個(gè)成本。

第二，根據(jù)我們建筑的一些排煙、通風(fēng)等等這些要求，因?yàn)槲覀兘ㄖ膶痈叨急容^高，我們排煙順序的時(shí)候第一選擇是利用對(duì)流的集中設(shè)置排煙窗。排煙窗怎么來設(shè)置？首先，我們也估算過六個(gè)柱跨或者八個(gè)柱跨都可以保證我們所有排煙窗的設(shè)置盡量保持對(duì)流。第二個(gè)點(diǎn)，滿足通風(fēng)的同時(shí)我們還要滿足所有的窗戶都能開啟。在開啟的過程中經(jīng)常用到開窗器，開窗器是可以聯(lián)動(dòng)的，成本采購是按套算，我們盡量集中設(shè)置那么整個(gè)園區(qū)成本也是比較可觀的。第三個(gè)點(diǎn)，在開窗的尺寸上，我們一般是開啟的通過計(jì)算人的臂長和高度，一般都是控制在75公分左右，人能夠得著的，比較舒適的。我們?cè)谘芯看皯糸_啟的時(shí)候，第一個(gè)集中設(shè)置，第二盡量能夠用套裝的開窗器，第三是開窗開啟扇的寬度和高度盡量不用超標(biāo)的尺寸，用標(biāo)準(zhǔn)的尺寸。在我們整個(gè)立面設(shè)計(jì)和開發(fā)過程中能夠節(jié)約大量的隱形建安成本。

根據(jù)層高的不同，統(tǒng)一開啟扇的模數(shù)，因?yàn)殚_啟扇有重量的要求就有大小的要求。從圖紙上來看，我們開啟扇的寬度和高度是一致的，變化的是固定扇。比如說我們七米二的模塊，它的固定扇是一米二，上面是900。如果是六米八的層高，固定扇是按照層高的變化而變化的。根據(jù)不同的層高固定扇的位置或者高度也是發(fā)生變化的。所以說從層面來看基本上每一面窗的窗戶玻璃的大小不會(huì)超過三個(gè)平米，所以說控制下來的成本包括玻璃的成本也是比較低的。我們?cè)谘芯块_窗的形式的時(shí)候也是盡量做到模數(shù)化和我們的變數(shù)是在一定成本可控范圍內(nèi)。

在平面上構(gòu)造尤其是開窗的形式，左邊和右邊兩個(gè)開窗的構(gòu)造。整個(gè)開窗的面積是一樣大的，但是它的構(gòu)造柱因?yàn)閷痈弑容^高，窗戶上都會(huì)用到構(gòu)造柱。構(gòu)造柱在施工過程中錯(cuò)速費(fèi)是經(jīng)?，F(xiàn)場(chǎng)會(huì)遇到的一些問題。像我們左邊的這個(gè)，因?yàn)殚_窗比較多，需要做八個(gè)構(gòu)造柱才能把窗戶做起來。我們換一種設(shè)計(jì)思路采用大小窗的形式，中間的是采用的細(xì)條，一根構(gòu)造柱出來解決。我們同時(shí)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)柱跨里面通過優(yōu)化，我們?cè)O(shè)計(jì)過程中只要四個(gè)構(gòu)造柱就可以達(dá)到我們構(gòu)造的建造標(biāo)準(zhǔn)的要求。成本也是可以節(jié)約不少的。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)過程中會(huì)遇到各種各樣的成本的問題，因?yàn)槲覀儽容^早的去研究包括標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、構(gòu)造、機(jī)械排煙、層高等等對(duì)園區(qū)的成本影響是比較大的，尤其是隱形的成本。

看上去立面效果比較好，但是建造出來的成本相對(duì)會(huì)比較高，我們?cè)谶@個(gè)層面做了很深很細(xì)的研究。我今天和手機(jī)前的朋友分享么多，下次有機(jī)會(huì)我們?cè)倭囊恍╆P(guān)于設(shè)計(jì)過程中會(huì)遇到的一些細(xì)節(jié)把控的一些問題。

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的，感謝蘇總。今天又學(xué)到了非常多的內(nèi)容。蘇總剛剛講的在設(shè)計(jì)領(lǐng)域都是非常寶貴的經(jīng)驗(yàn)。特別我剛剛看到了停車等一系列的內(nèi)容都是非常好的想法。今天因?yàn)槲覀兞牡臇|西比較專業(yè)，同樣是我們手機(jī)屏電腦前的很多的朋友們其實(shí) 并不是設(shè)計(jì)出身，我挑選幾個(gè)。為了滿足更多觀眾的其他需求，今天問題我們就不挑很細(xì)分的產(chǎn)品設(shè)計(jì)相關(guān)的。我們問幾個(gè)剛剛在屏幕上看到的其他的問題。第一個(gè)問題我看到有朋友在聊說關(guān)于項(xiàng)目成本的問題，他這樣說的：有些企業(yè)項(xiàng)目成本高，有些企業(yè)項(xiàng)目成本低，王總您是怎么看的？從設(shè)計(jì)的角度怎么看成本？我們所說對(duì)于這種項(xiàng)目的高成本投入它會(huì)有非常大的價(jià)值嗎？您認(rèn)為相對(duì)合理的 我們所說工業(yè)園區(qū)的建安的成本應(yīng)該可以控制在多少的范圍？

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：任何開發(fā)項(xiàng)目成本都是大家非常關(guān)注的，因?yàn)楹?jiǎn)單的談設(shè)計(jì)大家都希望他做非常好的作品，經(jīng)歷過這么長時(shí)間的積累，大家單從設(shè)計(jì)上去講都希望能夠做好的作品，把設(shè)計(jì)的空間都做的很好。我覺得作為建筑設(shè)計(jì)師都會(huì)有這個(gè)想法，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)雖然是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，但是他同時(shí)也是開發(fā)項(xiàng)，也需要去經(jīng)營，需要有經(jīng)營的整體的邏輯。從經(jīng)營的角度出發(fā)，我們是在有限的成本，有限的資金條件下怎么把園區(qū)做到最符合市場(chǎng)的需求、最匹配客戶的需求、最匹配開發(fā)的成本的需求？這是我們把幾者結(jié)合起來能夠形成的結(jié)果。不能單從的設(shè)計(jì)的角度去看。那么從成本的角度，我始終認(rèn)為并不是說一定是要投入很多才能做出好的設(shè)計(jì)。我們一般做的產(chǎn)業(yè)園區(qū)就每個(gè)項(xiàng)目成本管控都相對(duì)會(huì)比較嚴(yán)格一些。剛剛講的四個(gè)手法里，怎么在有限的成本控制的前提下做好的園區(qū)。首先我不能一味的把所有的成本都投入到一個(gè)地方，需要做好主次的分類、等級(jí)的劃分，把目標(biāo)成本控制到不同的項(xiàng)目上。第二，本身上來講，不管是我們做園區(qū)項(xiàng)目也好做其他項(xiàng)目也好，本身也是我們每次都要重點(diǎn)做的事情。像我們經(jīng)常會(huì)做重要的等級(jí)和不重要的等級(jí)，采用的立面成本控制也是不一樣的。包括重要的樓，成本造價(jià)也是會(huì)有些分配的，我們控制的是總量。這是我們?cè)谠O(shè)計(jì)過程中經(jīng)常去跟成本碰的過程。這是屬于算賬邏輯，比如說我們的成本控制的最低2000多每平米

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：我打斷一下，2000是不含內(nèi)部機(jī)電的對(duì)吧還是含了機(jī)電？

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：建安成本。根據(jù)不同的區(qū)位等級(jí)來來劃分來匹配整個(gè)的園區(qū)的等級(jí)。所以一般我們也會(huì)跟主要的開發(fā)商一起合作做一些比如說標(biāo)準(zhǔn)化的a檔的、b檔的或者c檔的，成本造價(jià)就會(huì)形成種標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容。這樣子才會(huì)有一些可參考的去做快速達(dá)到開發(fā)的效果。

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：順著問題那我再追問王總一個(gè)問題，其實(shí)剛剛聊天第一個(gè)低成本第二個(gè)高品質(zhì)，又讓馬兒跑得快，又讓馬兒不吃草。我?guī)蛷V大網(wǎng)友繼續(xù)挖一挖，王總您剛剛已經(jīng)聊了四個(gè)方向了，能實(shí)現(xiàn)低成本高品質(zhì)的園區(qū)設(shè)計(jì)，您覺得做園區(qū)有一些東西是不太合算的，能給我們舉幾個(gè)例子嗎？是不是做曲面的？我看現(xiàn)在很多園區(qū)都很流行為了追求流線感去做曲面。但其實(shí)曲面看上去成本是很高的，我只是舉個(gè)例子，您有沒有方面的經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀?/p>

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：做產(chǎn)業(yè)園區(qū)一方面是要面臨的政府的審查審，他們對(duì)項(xiàng)目會(huì)有些要求。第二個(gè)可能會(huì)遇到一些企業(yè)的定制，也要求你做不規(guī)則的或者是曲面的建筑形態(tài)，專門做定制的需求。其實(shí)不一定非得一定在這個(gè)層面會(huì)花很多成本，做曲面的不見得會(huì)花成本太多，怎么是通過設(shè)計(jì)上的一些手法，比如說我們會(huì)在做橫向線條、曲面的時(shí)候或者是無線的時(shí)候會(huì)有針對(duì)性的在有些角度上做一些。我覺得從空間使用的角度來講，作為產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的話應(yīng)該會(huì)盡量避免很夸張的曲面的設(shè)計(jì)，會(huì)導(dǎo)致后面的一些空間沒法控制。

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好的王總。最后咱們還有一個(gè)問題，王總現(xiàn)在很多同事朋友們出差都想去看一看項(xiàng)目，您也設(shè)計(jì)過很多項(xiàng)目有沒有哪些項(xiàng)目是值得推薦大家去看一看的？項(xiàng)目當(dāng)中有哪些亮點(diǎn)？

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：好的項(xiàng)目還是挺多的。我覺得好項(xiàng)目有一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，客戶比較喜歡肯定是運(yùn)營的比較好，上海有蠻多的，金地威新在上海做的所有的園區(qū)都挺受客戶喜歡。第一，從租金的角度來講，運(yùn)營的角度成本也不高，空間比較方正，使用效率比較高是他們的優(yōu)勢(shì)。第二，樓宇的配置也是跟客戶匹配的。比如說樓板客展包括貨梯、標(biāo)裝口跟企業(yè)客戶也是相對(duì)比較匹配，這是我覺得在再加上一些安保上與以前有些老的廠房肯定是沒有辦法跟物業(yè)相匹配的。第二，像上海地區(qū)我覺得閔行的達(dá)闥人工智能產(chǎn)業(yè)園，嘉定智造園我覺得值得去看，因?yàn)樗麄兡抢镫m然是比較早的項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)角度來講并沒有特別多的亮點(diǎn)。但是從產(chǎn)品的創(chuàng)新角度我覺得還是比較多的，比如說他大風(fēng)車的產(chǎn)品，現(xiàn)在的租金是跟獨(dú)棟的租金幾乎是一致的。所以我覺得客戶對(duì)他的受歡迎程度一定是有他的好處和亮點(diǎn)在。首先是空間使用效率比較高。一些生產(chǎn)流線包括是排布也是比較好使用，雖然它是高層，甚至到了六層七層也能夠租的很好。我覺得是上海相對(duì)比較早的工業(yè)上樓的典型的案例。所以我們后期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，并不怕企業(yè)不上樓，不一定非得做四層還是獨(dú)棟的廠房，只要配置空間、產(chǎn)品做對(duì)了其實(shí)上到六樓七樓或者是八樓應(yīng)該都是沒有問題的。并不是企業(yè)不愿意上去，都可以上去，只要配置各方面都能達(dá)到。深圳的項(xiàng)目就比較多了，比如生命科學(xué)園在坪山的，包括東莞那邊一些工業(yè)上樓的項(xiàng)目 他們?nèi)莘e率都非常高，3.5的容積率甚至4.0的容積率，這種項(xiàng)目都是一些高層的立地廠房，同時(shí)還要解決他的停車問題。這些項(xiàng)目基本上屋頂停車各方面都已經(jīng)能完全的實(shí)現(xiàn)。

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：我再請(qǐng)教一個(gè)問題，現(xiàn)在有很多區(qū)比如說溫州、青島，我們最近在承接這些前策的項(xiàng)目。很多區(qū)域上的企業(yè)對(duì)上樓是非常反感的，因?yàn)閷?duì)于上樓生產(chǎn)線包括它自身上樓習(xí)慣都不是很適應(yīng)。但關(guān)鍵是現(xiàn)在政府在土地規(guī)劃上就這么規(guī)劃的。這時(shí)候矛盾會(huì)比較強(qiáng)烈。在矛盾強(qiáng)烈的情況下，咱們筑略有什么特別有一些好的辦法嗎？或者會(huì)從幾個(gè)維度會(huì)做相應(yīng)的一些思考可以給大家一些借鑒。

中城筑略產(chǎn)城研究院設(shè)計(jì)總監(jiān) 王蘇：因?yàn)橛幸恍┢笮椭圃鞓I(yè)的城市，到一樓二樓已經(jīng)是極限了，再上我們停車也做不了，大型設(shè)備也上不去。是很有可能的，因?yàn)槊總€(gè)地方的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各方面也不同，客戶企業(yè)客戶也不一樣。我們?cè)趯?shí)際項(xiàng)目中也遇到過，真正的做類似于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的我覺得還是要研究清楚產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)是不是做大型裝備或者是大型智能制造的，或者是制造型企業(yè)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)定位來輸出產(chǎn)品的匹配。我們的方法第一個(gè)是把一些產(chǎn)品反復(fù)做測(cè)試，當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)客戶做測(cè)試。同時(shí)能夠再進(jìn)行反饋，再進(jìn)行社區(qū)調(diào)研問。還是要拿到產(chǎn)品，我們也做了周邊的城市的一些項(xiàng)目，我們會(huì)初步拿一些初步想法再拿著產(chǎn)品去找對(duì)應(yīng)的一些調(diào)研、驗(yàn)證、進(jìn)行反饋。我們?cè)俑鶕?jù)調(diào)研的信息和結(jié)果進(jìn)行設(shè)置上的修正。這是每個(gè)設(shè)計(jì)公司或者是開發(fā)的公司都應(yīng)該去確保當(dāng)拿不定的時(shí)候應(yīng)該去做產(chǎn)品測(cè)試。我覺得應(yīng)該是很有必要的。

億翰產(chǎn)業(yè)研究院院長 黃新云：好，今天晚上非常感謝我們王蘇總整體的介紹，干貨非常多。稍后跟各位觀眾朋友們做個(gè)小小的預(yù)告，我們和中城筑略今年12月份等我們所有的論壇每一期全部做完，同時(shí)我們可以和筑略一起聯(lián)合研究10-15個(gè)項(xiàng)目，最后會(huì)集成一本小冊(cè)子。大家覺得前幾期論壇當(dāng)中很多產(chǎn)品意猶未盡，比如說我現(xiàn)在特別感興趣的蘇總設(shè)計(jì)的嘉定的金地威新的項(xiàng)目到底是什么樣的情況？一步步是怎么走來的？畢竟也是個(gè)相對(duì)成熟的項(xiàng)目在上海非常有名，特別是不只是它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，它的運(yùn)營打法，我們會(huì)把這些東西在我們論壇系列提到的一些重點(diǎn)項(xiàng)目案例做成小冊(cè)子對(duì)公眾進(jìn)行么整體的發(fā)售。大家可以敬請(qǐng)關(guān)注我們后續(xù)一系列的相應(yīng)的一些活動(dòng)。億翰大講堂共筑產(chǎn)學(xué)研的橋梁，今天非常感謝蘇總，非常感謝手機(jī)以及電腦前的各位我們下期再見。

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