4月24日晚間，金地（集團(tuán)）股份有限公司（股份代碼：600383.SH，以下簡(jiǎn)稱金地集團(tuán)(600383)）發(fā)布2021年年報(bào)。

盡管過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，但金地集團(tuán)還是交出了一份多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)表現(xiàn)搶眼的“答卷”。不僅資產(chǎn)和銷售規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，盈利也維持了相對(duì)穩(wěn)定的水平，可謂行業(yè)變局之下的一支“生力軍”。

據(jù)年報(bào)顯示，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)94.09億元。截止報(bào)告期末，企業(yè)總資產(chǎn)4628億元，同比增長(zhǎng)15.23%，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)22%；其中歸屬母公司凈資產(chǎn)630億元，同比增長(zhǎng)9.57%，近五年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到11%。

分紅方面，金地集團(tuán)也是毫不吝嗇。企業(yè)擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利6.3元（含稅），合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利28.4億元（含稅），占公司2021年合并報(bào)表中歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)比例為30.2%。而這已是企業(yè)連續(xù)多年現(xiàn)金分紅占到凈利潤(rùn)的30%以上。

前瞻性布局奠定銷售持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)

雖然2021年地產(chǎn)行業(yè)處于整體下行態(tài)勢(shì)，但行業(yè)中仍有部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)展現(xiàn)出了強(qiáng)大的發(fā)展韌勁，而金地便是其中的一個(gè)。

2021年全年，企業(yè)銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，企業(yè)全年實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長(zhǎng)18.15%，實(shí)現(xiàn)簽約面積1377萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.25%，銷售增幅處于TOP20房企前列，同時(shí)也是2021年為數(shù)不多完成年初銷售目標(biāo)的房企之一。

而優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)背后要?dú)w因于企業(yè)的城市深耕策略。截止2021年末，金地在全國(guó)布局的78個(gè)地級(jí)市中，有十余個(gè)城市市場(chǎng)排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。核心城市市場(chǎng)份額的不斷提升，為企業(yè)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)提供了保障。

與很多房企今年才在業(yè)績(jī)會(huì)上重新提出收縮三四線布局，重點(diǎn)回歸一二線城市不同的是，過(guò)去幾年來(lái)，金地集團(tuán)一直堅(jiān)持“東密西強(qiáng)”的投資布局，聚焦高能級(jí)城市發(fā)展，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉。以2021年為例，金地投資了111宗地塊，新增總土地儲(chǔ)備約1636萬(wàn)平方米，其中一二線城市的投資占比高達(dá)65%，市場(chǎng)流動(dòng)性更好、安全性更高的一線城市投資占比明顯提升達(dá)至34%，這也將更好地規(guī)避市場(chǎng)下行期風(fēng)險(xiǎn)。

此外，截止2021年末，金地集團(tuán)的預(yù)收賬款（含合同負(fù)債）達(dá)1128億元，較2020年末增長(zhǎng)了19.1%，這也為企業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)結(jié)算打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)促使盈利穩(wěn)居行業(yè)前列

受市場(chǎng)下行和疫情等多重因素影響，2021年地產(chǎn)行業(yè)的毛利率整體呈現(xiàn)出進(jìn)一步下滑態(tài)勢(shì)。國(guó)金證券(600109)對(duì)今年3月以來(lái)已發(fā)布年報(bào)的房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其中有14家房企的毛利率低于20%，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率僅為8.21%。

正是因?yàn)樾袠I(yè)整體利潤(rùn)水平的低迷，也由此對(duì)企業(yè)的綜合能力與精細(xì)化管理水平提出了前所未有的要求。

對(duì)此，金地集團(tuán)對(duì)財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，在精準(zhǔn)投資的基礎(chǔ)上，企業(yè)還在不斷通過(guò)強(qiáng)化產(chǎn)品定位、成本管控、經(jīng)營(yíng)調(diào)度及加快體系建設(shè)、加快核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)字化建設(shè)及數(shù)字營(yíng)銷系統(tǒng)的迭代，促進(jìn)公司核心能力及經(jīng)營(yíng)效率的穩(wěn)步提升，對(duì)沖行業(yè)利潤(rùn)下行的影響。

具體來(lái)看，2021年，金地集團(tuán)的盈利規(guī)模雖有所波動(dòng)，但盈利能力卻依然保持著行業(yè)較好水平。年報(bào)顯示，2021年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)94.09億元，同比下降9.5%個(gè)百分點(diǎn)，但房地產(chǎn)結(jié)算毛利率為19.65%，凈利率為9.5%，均高于行業(yè)平均值。

此外，值得注意的是，金地集團(tuán)的周轉(zhuǎn)率有了明顯的提升，凈資產(chǎn)收益率（ROE）仍能達(dá)到15.7%，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。而企業(yè)在年報(bào)中解釋稱，主要是受益于企業(yè)投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、工程成本、運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)專業(yè)能力的逐年提高。

6年“綠檔”助推企業(yè)獲得多方認(rèn)可

自2020年“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，“三道紅線”成為房企健康指數(shù)的“晴雨表”。而隨著近年來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)收緊，保持健康穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面也逐漸成為整個(gè)行業(yè)的基本共識(shí)。

對(duì)于金地集團(tuán)來(lái)說(shuō)，企業(yè)始終堅(jiān)持平衡發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略，負(fù)債指標(biāo)也在逐年穩(wěn)步下降，企業(yè)的“三道紅線”指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)6年保持“綠檔”。

具體來(lái)看，2021年金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率低至67.6%，凈負(fù)債率僅為55.2%，有息負(fù)債規(guī)模、凈負(fù)債率等核心負(fù)債指標(biāo)均處于行業(yè)低位水平。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面也在持續(xù)優(yōu)化。截止報(bào)告期末，金地集團(tuán)一年期以上的中長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.25%，短期債務(wù)占比為31.7%；其中境內(nèi)負(fù)債占比92.3%，境外負(fù)債占比7.7%，更加適配房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。

對(duì)比現(xiàn)金情況來(lái)看，企業(yè)的償債能力充足。截止報(bào)告期末，金地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入94億元，持有貨幣資金余額648億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債覆蓋倍數(shù)達(dá)1.4倍。

而正是由于具備扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤，金地集團(tuán)在資本市場(chǎng)上備受青睞。

2021年，企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)貸、中期票據(jù)、超短期融資券及ABS等多元融資方式補(bǔ)充資金，持續(xù)優(yōu)化現(xiàn)金流水平。其中，企業(yè)發(fā)行公司債券共計(jì)49.95億元，發(fā)行中期票據(jù)共計(jì)110億元。

截止報(bào)告期末，企業(yè)的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本下降至4.56%，相比上一年降低了18個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的融資水平。

此外，2021年，在行業(yè)絕大多數(shù)企業(yè)被下調(diào)評(píng)級(jí)的背景下，金地集團(tuán)也成了明顯的“異類”。企業(yè)的主體信用評(píng)級(jí)及各項(xiàng)融資產(chǎn)品評(píng)級(jí)均為AAA級(jí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)則分別為BB、Ba2。這也側(cè)面反映出即便是更為敏感、理性的金融機(jī)構(gòu)和投資者，對(duì)于金地集團(tuán)的資信水平和經(jīng)營(yíng)能力也表達(dá)了高度認(rèn)可。

新賽道拓展謀求業(yè)務(wù)協(xié)同持續(xù)增長(zhǎng)

事實(shí)上，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收益率逐漸走低、回歸常態(tài)的大環(huán)境，很多敏銳的房企早已開(kāi)始通過(guò)布局新賽道，謀求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

所謂懂得“在陽(yáng)光燦爛的時(shí)候修屋頂”，有這樣意識(shí)的企業(yè)，金地集團(tuán)是其中之一。在地產(chǎn)主業(yè)之外，企業(yè)也在進(jìn)駐自持資產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、科技等賽道，并已布局多年。

在持有型物業(yè)方面，2021年，金地集團(tuán)新獲取廣州花都TOD大型綜合體項(xiàng)目，以補(bǔ)充商辦物業(yè)的優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備；在產(chǎn)業(yè)方面，企業(yè)新獲取北京坤鼎項(xiàng)目、廣州創(chuàng)智匯、上海安弗施等七個(gè)項(xiàng)目，新增管理面積190萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)核心產(chǎn)業(yè)城市的全面布局。

截止2021年末，金地運(yùn)營(yíng)的持有型項(xiàng)目已達(dá)28個(gè)，其中涵蓋了購(gòu)物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等不同物業(yè)類型，累積租金面積約244萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.5%，其中產(chǎn)業(yè)園面積達(dá)103萬(wàn)平方米。

目前，企業(yè)持有的在營(yíng)購(gòu)物中心、進(jìn)入成熟期寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及成熟期長(zhǎng)租公寓的出租率均達(dá)到了90%以上水平，其中長(zhǎng)租公寓平均出租率穩(wěn)定在94%以上，處于行業(yè)標(biāo)桿水平。

憑借出色的運(yùn)營(yíng)能力，2021年金地持有型物業(yè)的租金收入達(dá)約20.7億元，同比增長(zhǎng)52%，表現(xiàn)較為穩(wěn)健，而這或也將成為企業(yè)未來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

除此之外，與地產(chǎn)主業(yè)深度協(xié)同的金地物業(yè)，2021年正式更名為"金地智慧服務(wù)"。年報(bào)顯示，年內(nèi)金地智慧服務(wù)通過(guò)單項(xiàng)目拓展和收并購(gòu)方式，新增外拓合約面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米。截止2021年末，金地智慧服務(wù)的合約管理面積突破3.3億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)15%，市場(chǎng)外拓能力居于行業(yè)前四。在營(yíng)收表現(xiàn)上，2021年金地智慧服務(wù)的營(yíng)收突破50億元，達(dá)52.8億元，同比增長(zhǎng)30%。

值得注意的是，開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)是企業(yè)近年來(lái)成長(zhǎng)頗為迅速的新業(yè)務(wù)板塊。2021年，金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)新簽約19個(gè)項(xiàng)目，簽約面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。

年報(bào)顯示，截止2021年末，企業(yè)開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)在全國(guó)超過(guò)30座城市實(shí)現(xiàn)布局，管理服務(wù)項(xiàng)目近90個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)管理面積超1500萬(wàn)平方米，其中政府公建面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，并入選多個(gè)城市政府預(yù)選承包商庫(kù)，品牌影響力也在逐年提升。

而金地方面也對(duì)財(cái)經(jīng)網(wǎng)表示，企業(yè)還將進(jìn)一步加強(qiáng)非住業(yè)務(wù)的拓展及競(jìng)爭(zhēng)力，積極布局地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，努力打造集團(tuán)面向未來(lái)的長(zhǎng)期、全產(chǎn)業(yè)鏈的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實(shí)踐，做好與住宅主業(yè)的協(xié)作和平衡，尋找更多未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。

稻盛和夫曾言，蕭條才是企業(yè)成長(zhǎng)的最佳時(shí)機(jī)，克服蕭條，就好比造出一個(gè)像竹子那樣的‘節(jié)’來(lái)。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，企業(yè)只是一味地成長(zhǎng)，沒(méi)有‘節(jié)’，成了單調(diào)脆弱的竹子。但是由于克服了各種各樣的蕭條，就形成了許多的‘節(jié)’，這種‘節(jié)’才是使企業(yè)再次成長(zhǎng)的支撐，并使企業(yè)的結(jié)構(gòu)變得強(qiáng)韌而堅(jiān)固。

面對(duì)不確定性的時(shí)代，企業(yè)反而要有確定性的抓手。敢于擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)應(yīng)變，才能掌握防控和化解風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)權(quán)，危中尋機(jī)。而每一次的變局之下，通過(guò)在不確定當(dāng)中捕捉機(jī)遇、反復(fù)試錯(cuò)、堅(jiān)定前行而站起來(lái)的企業(yè)，終會(huì)脫穎而出。