雖然一季度北京樓市成交量仍然下降明顯，但自3月底以來(lái)，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯。

如位于北京西北五環(huán)外的中海匯德里和位于東城二環(huán)的北京城建(600266)天壇府?九闕項(xiàng)目，分別于3月下旬和4月中旬開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售金額均超過(guò)50億元。

而在北京西六環(huán)外的門(mén)頭溝，三個(gè)由知名房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目：峯范北京和金茂長(zhǎng)安悅于4月份相繼入市，龍湖北辰攬境也在持續(xù)銷(xiāo)售中。而三個(gè)項(xiàng)目的用地，分別于去年10月和12月舉行的北京2021年第二、三批集中供地中取得。

與開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)50億元的北京兩大紅盤(pán)相比，上述位于門(mén)頭溝的三個(gè)樓盤(pán)入市后的銷(xiāo)售情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于4月21日對(duì)這三個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地探訪，同時(shí)通過(guò)每經(jīng)品房小程序?qū)ι鲜鰳潜P(pán)及周邊二手房項(xiàng)目進(jìn)行了對(duì)比測(cè)評(píng)。

每平米優(yōu)惠達(dá)5000元

由金地集團(tuán)(600383)和電建地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)的峯范北京項(xiàng)目近期入市，項(xiàng)目官方公布的海報(bào)顯示：首開(kāi)銷(xiāo)售10億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份來(lái)到峯范北京項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)時(shí)，銷(xiāo)售人員表示，“我們這次一共推出300多套房源，已經(jīng)銷(xiāo)售200多套了，好多優(yōu)質(zhì)房源需要清退出來(lái)別的人才能購(gòu)買(mǎi)了，均價(jià)在5.5萬(wàn)左右?！?/P>

峯范北京項(xiàng)目售樓處 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

從北京住建委的官方網(wǎng)站來(lái)看，該項(xiàng)目4月4日開(kāi)盤(pán)共推出312套房源，預(yù)售價(jià)格在5.7萬(wàn)至5.8萬(wàn)元/平方米，以批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積和批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)計(jì)算，平均戶(hù)型在77平方米左右。

綜合官方數(shù)據(jù)，以“平均售價(jià)X平均面積X銷(xiāo)售套數(shù)”計(jì)算，該項(xiàng)目首開(kāi)銷(xiāo)售10億元大致是可信的。

據(jù)金地集團(tuán)公開(kāi)資料，峯范北京戶(hù)型有61平方米、77平方米、93平方米、99平方米等。顯然，該項(xiàng)目的定位是剛需客戶(hù)，也即所謂的“上車(chē)盤(pán)”。因此，價(jià)格也是這類(lèi)剛需盤(pán)的一大利器。

不過(guò)從報(bào)價(jià)上看，峯范北京在北京住建委的官網(wǎng)的備案價(jià)格是5.7萬(wàn)-5.8萬(wàn)元/平方米，而記者在該樓盤(pán)售樓處咨詢(xún)時(shí)，銷(xiāo)售人員的報(bào)價(jià)則是5.5萬(wàn)元/平方米。

而在咨詢(xún)過(guò)程中，銷(xiāo)售人員對(duì)一套74.66平方米房源的初始報(bào)價(jià)是429萬(wàn)元，均價(jià)在5.7萬(wàn)元/平方米。不過(guò)隨后還有一系列讓人眼花繚亂的優(yōu)惠：交10萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金有98折優(yōu)惠、7天內(nèi)交齊總房款的30%再享98折優(yōu)惠、當(dāng)月補(bǔ)齊首付再享98折……

總之，各種優(yōu)惠下來(lái)，該套房子的總房款僅390萬(wàn)元，均價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米左右，較初始報(bào)價(jià)足足優(yōu)惠了5000元/平方米。

峯范北京項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

一河之隔單價(jià)相差兩萬(wàn)

去年12月31日，北京地鐵S1線最后一段金安橋至蘋(píng)果園站全線貫通，這也使得門(mén)頭溝地區(qū)居民進(jìn)城更加方便、快捷。

從峯范北京項(xiàng)目所處位置看，與石景山區(qū)僅一河（永定河）之隔，地鐵6號(hào)線終點(diǎn)站的金安橋換乘是地鐵S1線，再坐一站便可到達(dá)四道橋，地鐵行駛中可以觀看首鋼園和永定河的風(fēng)景，甚至未及細(xì)細(xì)欣賞便已經(jīng)到達(dá)。

從四道橋到北京核心區(qū)域，乘地鐵僅需40分鐘左右。由于北京6環(huán)的不規(guī)則，這里恐怕是距離市中心最近的“6環(huán)外”區(qū)域了。

由于緊鄰石景山，銷(xiāo)售人員也樂(lè)于介紹石景山的配套：首鋼園、長(zhǎng)安街、地鐵一號(hào)線都是峯范北京項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。而事實(shí)上，這些賣(mài)點(diǎn)均位于一河之隔的石景山。

但四道橋在門(mén)頭溝，并不在石景山。第三平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，位于永定河以東的中海寰宇天下項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為75000元/平方米，高出峯范北京近兩萬(wàn)元。每經(jīng)品房小程序顯示，中海寰宇天下項(xiàng)目的估值參考價(jià)為67289元/平方米。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

值得注意的是，峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長(zhǎng)安悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目的售樓處均位于石景山古城地鐵站附近的寫(xiě)字樓中，這通常是地處偏僻的樓盤(pán)項(xiàng)目才會(huì)有的操作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，四道橋地鐵站以南目前是大片綠地，環(huán)境清幽。三個(gè)項(xiàng)目沿著西苑路分布，目前周?chē)呀?jīng)都拉上了圍擋，峯范北京項(xiàng)目所在地正在開(kāi)挖地基，幾臺(tái)挖掘機(jī)在現(xiàn)場(chǎng)施工。沿著西苑路向南走幾百米便來(lái)到了金安路，這條路向東穿過(guò)新首鋼大橋和長(zhǎng)安街相連。

周邊二手房?jī)r(jià)差明顯

雖然峯范北京、龍湖北辰攬境和金茂長(zhǎng)安悅?cè)齻€(gè)項(xiàng)目相鄰，但實(shí)際上，金茂長(zhǎng)安悅其他兩個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。

金茂官方營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)顯示，主要戶(hù)型有78平方米、98平方米、118平方米、140平方米，地塊容積率也僅有2。從北京住建委官網(wǎng)顯示的批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積和批準(zhǔn)銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)計(jì)算，金茂長(zhǎng)安悅平均戶(hù)型在110平方米。顯然，金茂長(zhǎng)安悅主要針對(duì)剛改客戶(hù)。

龍湖北辰攬境的銷(xiāo)售人員也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“金茂長(zhǎng)安悅以大戶(hù)型為主?！?/P>

而龍湖北辰攬境的定位和峯范北京大致相同，為剛需客戶(hù)，戶(hù)型在69-98平方米。不過(guò)二者因?yàn)槿胧袝r(shí)間不同，銷(xiāo)售節(jié)奏也不大相同。

在龍湖北辰攬境售樓處，銷(xiāo)售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者主推98平方米的戶(hù)型，“小面積的只剩5號(hào)樓樓王位置有了，價(jià)格會(huì)稍微貴一些，98平米的其實(shí)您也可以考慮一下?！?/P>

值得注意的是，作為剛需定位，龍湖北辰攬境也是祭出價(jià)格的武器。

據(jù)北京住建委官網(wǎng)，龍湖北辰攬境的備案價(jià)格為6萬(wàn)元/平方米以上。但實(shí)際銷(xiāo)售中，龍湖官方營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)中79平方米戶(hù)型的報(bào)價(jià)是465萬(wàn)元，折合單價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米；而銷(xiāo)售人員的報(bào)價(jià)則是“430萬(wàn)-470萬(wàn)元”，優(yōu)惠力度更大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在上述三個(gè)項(xiàng)目周邊，目前的二手房?jī)r(jià)格則差距較大。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

每經(jīng)品房小程序顯示，和峯范北京項(xiàng)目一站地鐵之隔的中駿天峰項(xiàng)目的估值參考價(jià)為51978元/平方米，周邊各項(xiàng)配套中，最高得分為地鐵配置（9.8分）和購(gòu)物配置（8.7分）。距離四道橋地鐵站僅3公里左右的永興小區(qū)（建于1996年），估值參考價(jià)僅為34531元/平方米。

而在地鐵上岸站，每經(jīng)品房小程序顯示，綠城西山燕廬的估價(jià)則為60379元/平方米。該項(xiàng)目于2019年建成，在周邊人口結(jié)構(gòu)、商務(wù)密度、地鐵配置和購(gòu)物配置上都有較大優(yōu)勢(shì)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝