地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

樓市已經(jīng)進(jìn)入到新區(qū)間，

伴隨供需端結(jié)構(gòu)性變化，

市場(chǎng)分化加劇，

區(qū)域性的小氣候在未來(lái)會(huì)是常態(tài)，

想要讀懂市場(chǎng)并做出正確決策越來(lái)越難。

2022-04-18

最近的北京樓市又讓人看不懂了。

3月底的一天早上，海淀區(qū)紫竹院路29號(hào)北京香格里拉酒店，早早集結(jié)了一大批人，大家的目的很簡(jiǎn)單——

搶東城區(qū)的一套房子。

一天后，這個(gè)項(xiàng)目首批391套房源全部售罄，原本預(yù)計(jì)進(jìn)行4天的選房?jī)H僅不到兩天便結(jié)束了，5771個(gè)號(hào)尚未進(jìn)行至2101。

還有比這更夸張的。

4月初海淀區(qū)某項(xiàng)目不到6小時(shí)全部售罄，超14000戶家庭申購(gòu)143套房源。

差不多就是100人搶一套房。

在傳統(tǒng)意義上的3月小陽(yáng)春“爽約”時(shí)，北京樓市的這一波亂入式操作，著實(shí)讓人有些發(fā)懵。

小陽(yáng)春“爽約”

“改善潮”登場(chǎng)

今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度樓市數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示：2022年一季度全國(guó)商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

各大城市小陽(yáng)春幾乎紛紛“爽約”。

北京也不例外，我們不妨來(lái)來(lái)看看樓市的“晴雨表”二手房市場(chǎng)。

通常來(lái)講，3月份是北京二手房網(wǎng)簽一年的高點(diǎn)。

排除2020年受疫情影響，過(guò)去的5年有4年北京的網(wǎng)簽量最高月份都出現(xiàn)在3月。

但今年3月，北京二手房網(wǎng)簽量只有1.57萬(wàn)套，而去年3月，網(wǎng)簽量是2.2萬(wàn)套，今年下滑明顯。

數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：中指研究院

這個(gè)數(shù)字會(huì)不會(huì)再次成為年內(nèi)高點(diǎn)，不好說(shuō)。

但至少意味著，2022年北京樓市的小陽(yáng)春是趨冷的。

其實(shí)，從市場(chǎng)和一些熱賣項(xiàng)目的特征和共性來(lái)看，在大的氣候形勢(shì)下，盡管北京樓市小陽(yáng)春不再，但局部的小氣候和一些非典型案例還是有的。

可以看到，在整體市場(chǎng)下行的區(qū)間中，高端改善項(xiàng)目卻出現(xiàn)了逆市成交火熱的現(xiàn)象，這背后實(shí)際上釋放了一個(gè)重要的新趨勢(shì)、新信號(hào)——即高階人群的改善性需求越來(lái)越迫切。

北京樓市已經(jīng)進(jìn)入高端改善時(shí)代。

為什么這么說(shuō)？

因?yàn)楝F(xiàn)在來(lái)看，這個(gè)拐點(diǎn)和趨勢(shì)非常明顯。

首先，從市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年市場(chǎng)上可以買的房源基本都是120平米以上。供應(yīng)主力面積段也由70~90㎡變成110~140 ㎡。其中70~90㎡供應(yīng)比重由2020年的50.1%明顯減少至今年的24.4%，減少25.7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，2021年北京單套房平均價(jià)格達(dá)到670萬(wàn)，而且這個(gè)價(jià)格可能在今年還會(huì)被刷新。

此外，市場(chǎng)告別限競(jìng)房+共有產(chǎn)權(quán)大幅度減少。2021年全年北京共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量?jī)H為6201套，同比驟減66.2%，僅占新房商品住宅供應(yīng)比重的10.3%；同時(shí)，隨著新增供應(yīng)幾乎為0 ，限競(jìng)房時(shí)代也走向終結(jié)。

值得一提的是，開篇提到的兩個(gè)案例所涉及的項(xiàng)目均為高端改善樓盤，均價(jià)8.5萬(wàn)- 9萬(wàn)元/平方米。

所以，市場(chǎng)上一些結(jié)構(gòu)性的變化和出現(xiàn)的這波“改善潮”，確確實(shí)實(shí)說(shuō)明北京樓市已經(jīng)進(jìn)入到高端改善的新區(qū)間。

特殊窗口期

怎樣的投資邏輯確定性更大？

事出反常必有妖。

100人搶一套房所展現(xiàn)出的“豪宅化”小陽(yáng)春背后，其實(shí)我們需要弄清楚兩個(gè)問(wèn)題：

一是，為什么大家都在買入改善性住宅？

二是，大家又究竟在買入怎樣的改善性住宅？

先看第一個(gè)問(wèn)題。大家都在抓住特殊窗口期，積極買入改善性住宅，這其實(shí)是由整個(gè)市場(chǎng)的大環(huán)境決定的。

核心原因主要有以下幾點(diǎn)——

01

第一，全球性貨幣寬松和通脹壓力下，大家資產(chǎn)保值增值的需要，房產(chǎn)仍舊是抗通脹、抗風(fēng)險(xiǎn)的“硬通貨”，尤其是一線城市核心區(qū)域的房產(chǎn)，包括前兩天央行的降準(zhǔn)，釋放流動(dòng)性等等，其實(shí)都是值得置業(yè)者去揣摩的；

02

第二，居住痛點(diǎn)的顯現(xiàn)及品質(zhì)改善的需要，后疫情時(shí)代，很多居家痛點(diǎn)的出現(xiàn)讓人們亟待置換一套好房子；

03

第三；樓市政策寬松，僅一季度，就有60余城發(fā)布超百次樓市“松綁”政策，疊加利率下行等因素，顯著降低了購(gòu)房門檻和成本，以往的剛需很多都能踮一踮腳尖夠到改善性的產(chǎn)品，一步到位選擇改善性產(chǎn)品的收益也更大。

我們?cè)倏吹诙€(gè)問(wèn)題。

現(xiàn)階段，北京購(gòu)房者究竟都在買入怎樣的改善性住宅呢？

其實(shí)，可以從這兩天北京市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)網(wǎng)紅高端樓盤金茂長(zhǎng)安悅說(shuō)起。

這個(gè)項(xiàng)目前兩天開的盤，不出意料——首開后北地塊就售罄了。可謂是“豪宅化”小陽(yáng)春的標(biāo)志性案例。

首先，金茂長(zhǎng)安悅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是非常明顯的。項(xiàng)目位于西長(zhǎng)安街新首鋼商務(wù)區(qū)板塊，而這個(gè)板塊是與CBD商圈、通州城市副中心一起，同屬于政府重點(diǎn)打造的城市級(jí)商業(yè)中心，是城市投資的重點(diǎn)方向。尤其是剛過(guò)去不久的冬奧會(huì)，讓人們?cè)僖淮我娮C了新首鋼的價(jià)值，并推動(dòng)整個(gè)區(qū)域進(jìn)入到奧運(yùn)紅利期。

區(qū)位示意圖

新首鋼商務(wù)區(qū)南區(qū)定義為綜合商務(wù)辦公區(qū)，匯聚當(dāng)下現(xiàn)代金融、5G新基建、數(shù)字智能、文化創(chuàng)造等多個(gè)國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的“未來(lái)產(chǎn)業(yè)”，聚集了北汽、京東、百度、愛奇藝、小米、美團(tuán)等世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，目前已經(jīng)有超百家高精企業(yè)入駐，入駐率高達(dá)97%。

現(xiàn)在這里已經(jīng)成為北京高凈值人群爭(zhēng)相入駐的一個(gè)板塊，因?yàn)檎麄€(gè)板塊已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的地步了。

比如在商業(yè)上，匯集北京長(zhǎng)安天街，北京第三座大悅城(000031)—京西大悅城、喜隆多國(guó)際高端購(gòu)物中心、北京首家山姆會(huì)員店、以及超級(jí)新型城市綜合體六工匯等城市級(jí)優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源。

在環(huán)境上，金茂長(zhǎng)安悅東南側(cè)的北京冬奧公園，直線距離只有約3.6公里，這里整合了蓮石湖公園、永定河休閑森林公園等現(xiàn)有公園，約1142公頃，相當(dāng)于2個(gè)奧林匹克森林公園，是首座京西最大的“城市森林休閑公園”。

因此，可以看到人們買入改善性住宅的第一個(gè)邏輯是——地段、地段，還是地段。核心城市的核心地段，怎么強(qiáng)調(diào)都不過(guò)時(shí)。

地段是一方面，金茂長(zhǎng)安悅的產(chǎn)品力其實(shí)更值得深究一番。

近年來(lái)，產(chǎn)品的年輕化也成為一個(gè)趨勢(shì)。

都知道金茂十分擅長(zhǎng)做豪宅，對(duì)改善需求的研究非常透徹，這也為其推動(dòng)產(chǎn)品年輕化打下了一個(gè)基礎(chǔ)。

以金茂長(zhǎng)安悅03地塊的“悅+組團(tuán)”產(chǎn)品為例，這是專門為改善家庭打造的高品質(zhì)住區(qū)，沒有任何政府保障配建用房，是金茂長(zhǎng)安悅項(xiàng)目唯一一個(gè)純商品房獨(dú)立住區(qū)，所以能夠很好地保證居住的純粹性。

此外，“悅+組團(tuán)”在很多細(xì)節(jié)方面都做了升級(jí)和完善。

比如在立面細(xì)節(jié)上，采用豎向上呈“三段式”劃分，材質(zhì)上采用門頭、首二層局部石材，搭配金屬線腳材質(zhì)，高端簡(jiǎn)潔典雅，整個(gè)建筑的品質(zhì)品味非常對(duì)高端改善一族，尤其是年輕人的胃口。

JINMAO

項(xiàng)目效果圖More

為了采光與觀景最大化，項(xiàng)目的南向立面約達(dá)到了0.45的超大窗墻比，將室內(nèi)空間進(jìn)行最大限度地進(jìn)行視覺延展。

“悅+組團(tuán)”還基于年輕家庭的全齡社交空間需求，打造了一個(gè)“沉浸感”十足的悅+園林空間，整體呈現(xiàn)“1個(gè)中心，5個(gè)功能組團(tuán)，多個(gè)功能空間”的內(nèi)聚型空間布局，包括會(huì)客空間、兒童活動(dòng)空間、社交型健身空間、森系冥想空間等等，金茂都考慮到了。

項(xiàng)目園林效果圖

當(dāng)然，金茂的科技住宅的實(shí)力在這個(gè)項(xiàng)目身上再一次得到了體現(xiàn)。

12大綠金系統(tǒng)科技示意圖

“悅+組團(tuán)”整合運(yùn)用12大綠金科技系統(tǒng)，不僅配置了24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)以及抗霾PM2.5過(guò)濾系統(tǒng)，還匹配了循環(huán)地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng) 、高性能保溫隔熱系統(tǒng)、抗干擾隔音降噪系統(tǒng) ，進(jìn)而構(gòu)建出舒溫、舒濕、舒氧、舒凈、舒靜的“五舒”健康居住空間，大大提高了居住的舒適性和品質(zhì)感。

JINMAO

項(xiàng)目樣板間實(shí)景圖More

除了地段和產(chǎn)品力，超高的性價(jià)比是金茂長(zhǎng)安悅致勝市場(chǎng)的第三個(gè)核心原因。

作為北京新熱門板塊，新首鋼商務(wù)區(qū)板塊吸引了大量開發(fā)商進(jìn)駐。從2019年至2021年，新首鋼板塊共成交13宗土地，華潤(rùn)、中海、電建、龍湖、金地等多家頭部品牌房企紛紛進(jìn)駐，某項(xiàng)目單價(jià)接近8萬(wàn)+。

在2022年首次土拍中，新成交的石景山蘋果園劉娘府板塊，政府限定指導(dǎo)價(jià)更是達(dá)到了9.15萬(wàn)/㎡。

但是，雖然同屬于新首鋼商務(wù)區(qū)，但相比石景山區(qū)域7萬(wàn)+，甚至9萬(wàn)+的新房單價(jià)，金茂長(zhǎng)安悅所處的僅一河之隔的 “四道橋”板塊可以說(shuō)是價(jià)格洼地和價(jià)值高地。

這里，僅以5萬(wàn)+的新房單價(jià)，就可以共享石景山區(qū)域交通及生活配套。

歸根結(jié)底，從各方面來(lái)說(shuō)，金茂長(zhǎng)安悅表現(xiàn)了一個(gè)均好性產(chǎn)品的應(yīng)有特質(zhì)，讓北京改善性住宅市場(chǎng)有了教科書式的作品。

值得注意的是，隨著改善性住宅需求的增加，這類產(chǎn)品將越來(lái)越稀缺。

所以，對(duì)于購(gòu)房人而言，窗口期很短，看清趨勢(shì)很重要，決策更重要，尤其是在大家不約而同幾乎同一時(shí)間，都在買入同一個(gè)類型的產(chǎn)品時(shí)，就更值得注意了。

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