每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

重慶E客公寓的80多位業(yè)主本周將迎來(lái)一場(chǎng)與有關(guān)方面的協(xié)商會(huì)。

本該在2020年6月收的房子，結(jié)果現(xiàn)在還是毛坯。2019年12月，重慶市江北區(qū)的徐鵬（化名）在重慶市江北區(qū)建新北路八支路購(gòu)買了E客公寓一間約37平方米的房子，房屋用途為商務(wù)金融用地/辦公。購(gòu)房確認(rèn)單顯示，房屋總價(jià)約為68萬(wàn)元，折合單價(jià)1.83萬(wàn)元/平方米。

按照該項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，徐鵬先后與西安華采投資管理合伙企業(yè)（有限公司）（以下簡(jiǎn)稱西安華采）和重慶霍斯頓酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱霍斯頓酒店）分別簽訂了購(gòu)房合同以及不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同。

據(jù)徐鵬與霍斯頓酒店簽訂的合同約定，此次交易雙方按照精裝修酒店標(biāo)準(zhǔn)交付，采用“售后返租、集中運(yùn)營(yíng)”的交易模式，E客公寓將在2020年6月30日前完成對(duì)項(xiàng)目的升級(jí)、改造以及裝修。

不過(guò)讓徐鵬感到意外的是，當(dāng)他們繳納了所有費(fèi)用之后，西安華采與霍斯頓酒店卻并未履約，現(xiàn)如今E客公寓的上百套房子還是毛坯狀態(tài)。據(jù)徐鵬透露，目前涉及80多位業(yè)主，金額7000多萬(wàn)元。

項(xiàng)目公寓爛尾

據(jù)徐鵬向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)過(guò)來(lái)的購(gòu)房合同與不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同，該套公寓售價(jià)68萬(wàn)元，可以分成三個(gè)部分。

購(gòu)房合同標(biāo)明，該套37平方米的房子，售價(jià)為40萬(wàn)元；不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同標(biāo)明，房屋裝修改造服務(wù)費(fèi)為14.88萬(wàn)元，房屋管理服務(wù)費(fèi)為13.12萬(wàn)元。據(jù)此推算，該房子單價(jià)約1.08萬(wàn)元/平方米，算上裝修費(fèi)+管理服務(wù)費(fèi)則是1.83萬(wàn)元/平方米。

按照約定，該房屋采用售后返租的方式進(jìn)行銷售，合同約定9年，返租收益隨年份遞增。在公寓開(kāi)業(yè)的前3年，徐鵬每月可獲得2883元收益；第4~6年，可獲得3400元/月收益；第7~9年，可獲得3966元/月收益。

但這一切成了一場(chǎng)美好的幻想。在交完購(gòu)房款、裝修費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)后的第三年，他們?nèi)晕茨玫疆?dāng)初合同約定的公寓返租收益，甚至現(xiàn)在連房子都是毛坯狀態(tài)。用徐鵬自己的話說(shuō)就是：“現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)爛尾了，不僅錢(qián)沒(méi)收到，房子也住不了，我們掉坑里了?！?/p>

據(jù)徐鵬透露，西安華采和霍斯頓酒店共同經(jīng)營(yíng)著E客公寓，而E客公寓品牌主體公司是重慶壹客壹家商業(yè)管理有限公司（下稱壹客壹家）。

記者通過(guò)啟信寶查詢發(fā)現(xiàn)，西安華采股東為王宇航和西安燦陽(yáng)農(nóng)林科技有限公司，分別持股80%和20%，該公司涉及的司法類案件有73條，5.1%的案件與霍斯頓酒店有關(guān)。

而霍斯頓酒店法定代表人為張志強(qiáng)，大股東為齊濤持股90%，壹客壹家持股10%；壹客壹家法定代表人為李濤，其中西安樓市通網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司持股100%。2020年8月，重慶壹客壹家公寓管理有限公司被重慶市江北區(qū)列為經(jīng)營(yíng)異常企業(yè)。

從股權(quán)關(guān)系看，西安華采、霍斯頓酒店、壹客壹家和李濤之間有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。

各方利益糾葛

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與被訪者深入交流中獲悉，主要涉事方包括重慶中耀實(shí)業(yè)有限公司（下稱中耀公司）、E客公寓、西安華采、霍斯頓酒店，以及眾多E客公寓購(gòu)房者。

具體而言，中耀公司為該棟大樓最原始的開(kāi)發(fā)商，而后中耀將6~17層賣給了E客公寓，但負(fù)4樓至5樓的權(quán)屬還是中耀公司，E客公寓又與西安華采和霍斯頓酒店簽訂合作協(xié)議。其中，西安華采為賣方，霍斯頓酒店則是E客公寓為業(yè)主引進(jìn)的，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的高端酒店管理方。

另一位購(gòu)買了E客公寓的業(yè)主張璐（化名）向記者透露，他們也找E客公寓的人反饋了這個(gè)事，不過(guò)E客公寓卻認(rèn)為主要責(zé)任不在他們，E客公寓也是想要改造這棟大樓的，卻遭到了中耀公司以及他們物管公司的極力阻攔?！爸幸鞠氚堰@棟大樓改成老年公寓項(xiàng)目，我們不同意。”

記者通過(guò)啟信寶了解到，中耀公司法定代表人為姚淑婷，姚淑婷和秦和平分別持有51%和49%的股份。該公司涉及的司法類案件也較多，高達(dá)123條，33.3%的案件與建設(shè)工程施工合同糾紛有關(guān)，企業(yè)也被重慶法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)。

此外，根據(jù)張璐透露，E客公寓原本是打算拿出1500萬(wàn)元對(duì)該棟樓進(jìn)行改造，甚至在項(xiàng)目談判前期還明確中耀大廈一層大廳和第十八層公共空間免費(fèi)提供給E客公寓使用。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次撥打中耀公司官方座機(jī)，但該號(hào)碼已停機(jī)。且由于涉事業(yè)主方與中耀公司并無(wú)直接聯(lián)系，故無(wú)法取得相關(guān)負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式。

記者在業(yè)主發(fā)過(guò)來(lái)的庭審記錄中，也看到了E客公寓類似的描述，E客公寓認(rèn)為自己因房屋裝修受到了非法干預(yù)、侵犯，才最終導(dǎo)致了裝修無(wú)法完成，并不具備任何過(guò)錯(cuò)。

此外，記者還聯(lián)系到一開(kāi)始就在為此事多方奔走的蘇瑞典（化名），蘇瑞典對(duì)該事件的復(fù)述與上述張律師的說(shuō)法接近。

“最開(kāi)始這棟大廈是叫中耀大廈，是爛尾樓，一直在打官司，后來(lái)重慶市江北區(qū)街道通過(guò)招商引資把E客公寓引過(guò)來(lái)，但E客公寓因?yàn)樽陨碣Y金不夠，就把西安華采找過(guò)來(lái)了，西安華采是方元基金旗下的一個(gè)子公司，西安華采出資1個(gè)億，E客公寓出資2000萬(wàn)元，就把該項(xiàng)目6~17樓的房子全買下來(lái)了，其中西安華采負(fù)責(zé)賣房子，E客公寓負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)裝修，而霍斯頓酒店則是由E客公寓的同一個(gè)老板在2020年左右注冊(cè)的?！?/p>

蘇瑞典還表示，這個(gè)事情牽扯多方利益，款項(xiàng)復(fù)雜，購(gòu)房者的合同很多都不一樣，有的購(gòu)房者是跟E客公寓簽的，有的是跟西安華采簽的，有的是跟霍斯頓酒店簽的，而且金額也不一樣。“我簽的是10萬(wàn)元購(gòu)房合同，30萬(wàn)元裝修款，不同業(yè)主金額都不大相同?！?/p>

記者撥通了此前與業(yè)主對(duì)接的西安華采方代表蘇航的電話，他告訴記者：“我現(xiàn)在已經(jīng)從西安華采離職了，暫不能代表西安華采發(fā)言?！?/p>

隨后記者向其詢問(wèn)現(xiàn)在西安華采負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式，蘇航表示“我找一下”，隨后掛斷了電話，截至記者發(fā)稿暫未收到新的回復(fù)。 另外記者也撥通了壹客壹家執(zhí)行董事李濤的電話，在記者表明來(lái)意詢問(wèn)該事件的具體進(jìn)展后，對(duì)方直接掛斷了電話。

售后返租違法

購(gòu)買此類帶有售后返租項(xiàng)目的業(yè)主，很多人看中項(xiàng)目租金的高回報(bào)率，年紀(jì)大的想以此來(lái)解決養(yǎng)老問(wèn)題，中年人則以此作為閑置資金的投資理財(cái)方式，但事實(shí)上此類項(xiàng)目暗藏著各種風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“售后返租，本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的一種方式，規(guī)避方式最好就是完全不要參與?！?/p>

“售后返租是違法的，但開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采用分開(kāi)簽協(xié)議的方式去規(guī)避。對(duì)購(gòu)房者而言，我個(gè)人建議不要買這種房子，因?yàn)槭酆蠓底庖l(fā)的糾紛實(shí)在是太多了。”王玉臣說(shuō)。

從法律層面來(lái)看，首先，售后返租是明令禁止的違法行為，違反了《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定。售后返租，是指房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該房地產(chǎn)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

其次，之所以國(guó)家禁止售后返租，是因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)很高。市場(chǎng)的培育、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等是由一系列因素影響和決定的，很多開(kāi)發(fā)商根本不具備這個(gè)能力。如果購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商能售后包租而購(gòu)買房子，奢望以后當(dāng)個(gè)掙錢(qián)的包租公、包租婆，將寶押在開(kāi)發(fā)商身上，有時(shí)候會(huì)損失慘重。

王玉臣認(rèn)為，對(duì)于售后返租的樓盤(pán)，一旦后期運(yùn)營(yíng)不善，購(gòu)房人損失的不僅僅是后期收益，還會(huì)造成房屋價(jià)值的貶損，甚至血本無(wú)歸。這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)撇得一干二凈，而運(yùn)營(yíng)公司實(shí)際上可能根本沒(méi)有資金能力，就算打贏了官司，也難以執(zhí)行，甚至有的還會(huì)遇到運(yùn)營(yíng)公司申請(qǐng)破產(chǎn)，購(gòu)房人的后期利益更是無(wú)法保障。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒也表達(dá)了類似看法：“返租銷售，可以助開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金，但實(shí)際上是把相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。購(gòu)房者簽訂租賃合同后，在后續(xù)的合同履行過(guò)程中，往往租賃公司以經(jīng)營(yíng)不善為理由拖延租金，有些干脆破產(chǎn)倒閉了事，而此時(shí)開(kāi)發(fā)商基于其不是租賃合同相對(duì)應(yīng)方和返租義務(wù)承擔(dān)者而免責(zé)。并且返租約定的租賃時(shí)間到期后，房產(chǎn)如何保值增值，誰(shuí)也不知道?！?/p>

周爭(zhēng)鋒表示，售后返租實(shí)際上是購(gòu)房者先掏錢(qián)解決了開(kāi)發(fā)商的資金短缺問(wèn)題，承擔(dān)了購(gòu)買以后房產(chǎn)的所有風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)不善，承租方只需要申請(qǐng)破產(chǎn)就可以規(guī)避所有的合同風(fēng)險(xiǎn)。（應(yīng)受訪者要求，文中徐鵬、張璐、蘇瑞典均為化名）