當(dāng)前，我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段，需要不斷推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及更新?lián)Q代。而在高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)動(dòng)搖，可以說工業(yè)化和城鎮(zhèn)化必然會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

就房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀而言，我國房地產(chǎn)政策整體上已走向?qū)捤?，行業(yè)也在修復(fù)的過程中。不出意外的話，今年下半年，房地產(chǎn)市場回升態(tài)勢會(huì)更加明顯，不過，可以肯定的是，市場會(huì)回暖，但不會(huì)像前幾輪調(diào)控那樣出現(xiàn)“過山車”式的冷熱擺動(dòng)。

賈康認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)市場會(huì)回暖，但是離“熱”還有距離。資料圖片/李飛 攝

高速城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)“支柱”地位不動(dòng)搖

在中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段上，房地產(chǎn)業(yè)一定是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。所謂城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，大概處于城鎮(zhèn)化率30%-70%的區(qū)間。中國改革開放初期，城鎮(zhèn)化率只有百分之十幾，超過30%后，出現(xiàn)與國際經(jīng)驗(yàn)高度吻合的現(xiàn)象，最近二三十年處于高速發(fā)展階段。

在這個(gè)過程中，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化之間形成互動(dòng)，內(nèi)在邏輯是使社會(huì)成員越來越多地聚居在宜居宜業(yè)的中心區(qū)域。國家發(fā)改委公布數(shù)據(jù)顯示，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。

我認(rèn)為，在戶籍人口城鎮(zhèn)化率基礎(chǔ)上適當(dāng)抬高至50%左右，可認(rèn)為是中國真實(shí)的城鎮(zhèn)化水平。因?yàn)橹袊蠹s還有近3億在城市生活、工作了十幾年、二十幾年的人，沒有取得城市戶口，反映的是由于政府供給能力不足，他們所享有的基本公共服務(wù)沒有能夠與市民均等化。這一方面是明顯的問題，另一方面也意味著中國還有很大的發(fā)展?jié)摿硗瓿沙擎?zhèn)化，匹配工業(yè)化。

在此過程中，需要多輪推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施更新?lián)Q代。建成區(qū)要往外擴(kuò)，新區(qū)要開發(fā)，將出現(xiàn)更多的中小城鎮(zhèn)，也必然會(huì)因城施策地繼續(xù)發(fā)展大城市，形成更加有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響力的城市群和都市圈。這些將具體表現(xiàn)在國土開發(fā)中的不動(dòng)產(chǎn)形成上，包括工業(yè)、商業(yè)、住宅等方面的不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)與運(yùn)營，來配合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程。這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)概念之下的房地產(chǎn)業(yè)，一定是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

工業(yè)化和城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是必然的結(jié)果，內(nèi)在邏輯就是：之所以認(rèn)為房地產(chǎn)是支撐城鎮(zhèn)化的一個(gè)基礎(chǔ)行業(yè)，是因?yàn)楣I(yè)化的繼續(xù)推進(jìn)在中國必然進(jìn)一步帶來城鎮(zhèn)中心區(qū)的聚集效應(yīng)，提升城鎮(zhèn)化水平而要求房地產(chǎn)開發(fā)的配套。至少現(xiàn)在看，未來中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展空間仍相當(dāng)可觀，沒有理由對房地產(chǎn)業(yè)做出悲觀的判斷。雖然前一段時(shí)間我國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣水平下降，但是城鎮(zhèn)化的水平總體來說還在提升，房地產(chǎn)在整個(gè)發(fā)展過程中，還是在源源不斷地形成有效供給。

政策趨于寬松，應(yīng)攻堅(jiān)克難建立長效機(jī)制

從整體導(dǎo)向上來說，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行維持在合理區(qū)間，在大環(huán)境上進(jìn)一步“升溫”已成定局。

在這樣的背景之下，我國房地產(chǎn)政策已走向?qū)捤?，行業(yè)也在修復(fù)的過程中。不出意外的話，今年下半年房地產(chǎn)市場回升會(huì)更明顯一些?？梢钥隙ǖ氖?，市場會(huì)回暖，但是離“熱”還有距離，不會(huì)像前幾輪調(diào)控那樣出現(xiàn)“過山車”式的冷熱擺動(dòng)。

希望在這一輪房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的調(diào)整中，隨著市場逐漸升溫，要抓住相關(guān)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)創(chuàng)新，標(biāo)本兼治并追求“治本為上”，形成房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展長效機(jī)制。

目前正處在改革深水區(qū)攻堅(jiān)克難的時(shí)期，政府要避免短期行為，從長期視野下使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，真正貫徹中央提出的以建設(shè)基礎(chǔ)性制度打造長效機(jī)制的指導(dǎo)方針，這是關(guān)鍵。如果解決不了這個(gè)問題，勢必要回到老路上去，治標(biāo)不治本只會(huì)積累矛盾。當(dāng)然也要意識到，長效機(jī)制的建設(shè)不是一蹴而就的，但是拖延肯定會(huì)越來越被動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展長效機(jī)制，應(yīng)是構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)手段為主的調(diào)控體系為取向，建設(shè)好基礎(chǔ)性制度，使經(jīng)濟(jì)手段可以充分發(fā)揮作用，通過制度安排和機(jī)制創(chuàng)新來解決一系列現(xiàn)實(shí)中的難題。所謂基礎(chǔ)性制度建設(shè)，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和稅收制度，這是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要相互呼應(yīng)起來。

對于我國的住房制度，已在反復(fù)強(qiáng)調(diào)雙軌統(tǒng)籌，一個(gè)是政府托底的保障軌（即保障性住房供給），另一個(gè)是市場軌（即商品房的供給）。重慶早就提出以保障軌提供40%左右的住房有效供給，深圳也已提出要達(dá)到60%的保障房有效供給，能否實(shí)現(xiàn)暫且不論，但是雙軌統(tǒng)籌框架是清晰的。相關(guān)的改革需要把握好，在地方政府轄區(qū)之內(nèi)，要形成最適合當(dāng)?shù)氐亩ㄖ苹鉀Q方案。而從投融資來看，一定也是雙軌運(yùn)行，不能僅有商業(yè)性融資，還要有政策性融資，兩者相互補(bǔ)充、相互協(xié)調(diào)。至于相關(guān)稅制的改革，需要?jiǎng)?chuàng)造條件把握時(shí)機(jī)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。

此外，近年來一直在提租售并舉，租賃房對于市場的穩(wěn)定很有意義，應(yīng)發(fā)揮更大的影響作用；而對于城市“夾心層”或新市民，還需要配置比公租房更高標(biāo)準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)房和長租公寓。

□賈康（華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長）