年報解讀丨龍湖集團：聚進向善，行穩(wěn)致遠
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2021年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了超預(yù)期增長，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營的主旋律。2021年，龍湖集團聚進向善，穩(wěn)中有升，銷售額為2900.9億元，同比增長7.2%，營業(yè)收入2233.8億元，同比增長21%，財務(wù)穩(wěn)居綠檔全投資級，多元協(xié)同，輕重并舉，開創(chuàng)企業(yè)租賃盈利元年，在業(yè)內(nèi)不斷樹立高質(zhì)發(fā)展標桿典范。
銷售：銷售額2900.9億元，同比增長7.2%
圖：2017-2021年龍湖集團銷售額及同比增長率情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
2021年，龍湖銷售額2900.9億元，同比增長7.2%。龍湖集團銷售額穩(wěn)步增長，銷售面積1709萬平米，同比增長5.7%，銷售回款率高達90%以上，而且高能級城市占比在97%。
圖：2020-2021年龍湖集團各區(qū)域銷售額及增長率情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
華中銷售增長明顯，長三角仍是最大銷售貢獻區(qū)域。從各區(qū)域的銷售額來看，華中、環(huán)渤海是銷售額增速超公司增速的區(qū)域，銷售額分別同比增長68.1%、18.3%。華南區(qū)域銷售增速為5.3%。從各區(qū)域的銷售額占比來看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南、華中區(qū)域的銷售貢獻占比分別為28.2%、22.0%、25.0%、14.9%、9.9%。
財務(wù)：營收穩(wěn)健增長，負債穩(wěn)居綠檔
圖：2019-2021年龍湖集團營業(yè)收入和凈利潤情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
營業(yè)收入保持增長。2021年，龍湖實現(xiàn)營業(yè)收入2233.8億元，同比增長21.0%，凈利潤317.9億元，同比增長10.2%，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤224.4億元，同比增長20.1%，凈利潤與營業(yè)收入增長高于當年百強企業(yè)均值，公司盈利能力較強。
圖：2019-2021年龍湖集團負債情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
總體負債水平較低，穩(wěn)居綠檔。2021年，龍湖的剔除預(yù)收賬款后的負債率為67%，基本保持穩(wěn)定；凈負債率為46.7%，始終處于行業(yè)較低水平；現(xiàn)金短債比為6.11倍。負債水平較低，連續(xù)六年穩(wěn)居綠檔。
圖：龍湖集團融資成本變化情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
2021年，龍湖整體融資成本僅為4.1%，較2018年的4.6%下降0.5個百分點，融資成本持續(xù)走低。龍湖主要通過發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等方式進行多元化融資，提升抗風(fēng)險能力。
投資：堅持理性投資，聚焦一二線城市
堅持理性投資，新增項目122個。2021年龍湖獲取新項目122個，進入城市69個，新進城市6個。截至2021年底，龍湖土地儲備合計7354萬平方米，權(quán)益建筑面積為5047萬平方米。
圖：2021年龍湖集團新增土儲主要分部情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
聚焦一二線和中西部、長三角。2021年，龍湖集團聚焦一二線城市核心區(qū)域，占比86%；分區(qū)域來看，主要布局西部、長三角和華中地區(qū)，占比75.7%。新進城市為鹽城、湛江、寧德、鄂州、湖州、金華6座城市。前十大城市為煙臺、重慶、青島、武漢、成都、濟南、沈陽、合肥、西安和貴陽。
圖：2021年龍湖新增項目權(quán)益建筑面積前十城市
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
業(yè)務(wù)：積極開展多元業(yè)務(wù)，租賃、智慧服務(wù)板塊表現(xiàn)亮眼
圖：2021年龍湖主要多元化業(yè)務(wù)發(fā)展情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理
龍湖以“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略定位，以客戶為視角，以技術(shù)為驅(qū)動，深度參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)，租賃、智慧服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。2021年，龍湖在商業(yè)運營、租賃住房、物業(yè)管理等多元業(yè)務(wù)方面不斷發(fā)力。2021年，龍湖商業(yè)運營銷售額467億元，整體增長53%；租賃住房方面，龍湖深入打造冠寓品牌，6個月以上房源出租率達94.3%，租金收入22.3億元，同比增長23%，同時，龍湖參與政策標準的編制，打造租賃住房樣板，其中，全國首批11個五星級長租公寓中，龍湖冠寓有9個項目入選；龍湖物業(yè)管理收入104億元，連續(xù)13年客戶滿意度達90%以上，同時，龍湖物業(yè)管理不斷拓展服務(wù)業(yè)態(tài)，高效服務(wù)城市；2022年1月，龍湖正式發(fā)布全新智慧生活及空間服務(wù)品牌“龍湖智創(chuàng)生活”。
管理：科技賦能，提高運營管理效率
龍湖積極進行科技投入，聚焦降本增效，不斷改變傳統(tǒng)模式，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化、運營效率和服務(wù)品質(zhì)的提升，使組織保持迭代進化的勢能。2021年，龍湖科技收入13.5億元，較上年實現(xiàn)穩(wěn)步增長，龍湖持續(xù)對各航道的運營管理、流程創(chuàng)新等領(lǐng)域提供數(shù)字科技服務(wù)及其他相關(guān)場景的數(shù)字化管理水平。
結(jié)語
面對新發(fā)展階段，龍湖聚進向善，穩(wěn)健前行，在“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略指引下，不斷提升空間與服務(wù)的勢能與品質(zhì)，以連續(xù)多年的市場定力，不斷拓展服務(wù)邊界，提升企業(yè)運營管理能力，以科技力引領(lǐng)，不斷發(fā)展龍湖“智創(chuàng)生活”。
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