“依靠不依賴”，這是在2021年度業(yè)績會上，旭輝永升服務(wù)（1995.HK）管理層對母公司旭輝集團(tuán)關(guān)系的定位。上市后旭輝永升服務(wù)持續(xù)進(jìn)行第三方規(guī)模拓展，調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少對母公司的依賴。

減少關(guān)聯(lián)交易的占比，立足長遠(yuǎn)發(fā)展，這是上市物業(yè)發(fā)展的一大共性，同時也是旭輝永升服務(wù)的重要戰(zhàn)略。與行業(yè)不同的是，旭輝永升服務(wù)的長期主義思維在行動中貫徹更為徹底，補(bǔ)充城市服務(wù)布局、精細(xì)運(yùn)營、組織進(jìn)化、提升人均效能、降低費(fèi)率、注重人才培養(yǎng)等詞匯成為業(yè)績會上的高頻詞匯。

或許是地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整以及旭輝集團(tuán)原本一貫堅持的穩(wěn)健理念發(fā)揮作用，在目前物業(yè)行業(yè)跑馬圈地，加速規(guī)模擴(kuò)張的背景下，旭輝永升服務(wù)多了一份謹(jǐn)慎。在并購市場火熱的時候保持清醒和冷靜，堅守“5個”漏斗審慎篩選并購項目，旭輝永升服務(wù)聚焦至提升服務(wù)水平和能力，以運(yùn)營驅(qū)動增長質(zhì)量提升。

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規(guī)模增長與毛利率下行壓力

從數(shù)據(jù)上看，旭輝永升服務(wù)整體業(yè)績呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。2021年收入47億元，同比50.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤6.9億元，同比增長56.5%。歸母凈利潤6.2億元，同比增長58%。從數(shù)據(jù)增幅看，旭輝永升服務(wù)在行業(yè)不算突出。

從運(yùn)營效率和盈利能力方面看，旭輝永升服務(wù)2021年有了階段性的改善。凈利率的增幅高于收入增長，同時，費(fèi)用率同比下降了0.8個百分點(diǎn)至9.9%。

同時，旭輝永生服務(wù)2021年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額8.3億元，覆蓋凈利潤倍數(shù)達(dá)到1。2倍，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢。

在漂亮指標(biāo)之下，旭輝永升服務(wù)的毛利率出現(xiàn)一定幅度的下降，2021年毛利率為27.6%，同比2020年下降3.8個百分點(diǎn)，為近4年最低水平。

該毛利率水平在行業(yè)中并不突出，關(guān)于毛利率的下降，旭輝永生服務(wù)管理層在業(yè)績會上解釋稱，為多方面因素造成。

首先從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，公司的物業(yè)管理服務(wù)、小區(qū)增值服務(wù)及對非業(yè)主的增值服務(wù)三項毛利率均有所下降，以及引入毛利率相對較低的城市服務(wù)。

從各版塊毛利率表現(xiàn)看，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率微降至23.1%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降至44.9%，較2020年的49.6%有所下降，非業(yè)主提供的增值服務(wù)的毛利率為20.9%。

同時，2021年疫情補(bǔ)貼取消，對毛利率大概存在2個點(diǎn)的影響。在投入方面，旭輝永升服務(wù)在業(yè)主服務(wù)、到家服務(wù)以及BU業(yè)務(wù)探索等方面有一定投入，目前還未到收獲的時候，對毛利率有一定的影響。

關(guān)于未來毛利率改善措施以及預(yù)期，旭輝永升服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示，未來綜合毛利率大概在26%-28%左右，并逐步擴(kuò)大毛利率水平較高的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比提升整體的毛利率水平。

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審慎并購加速規(guī)模擴(kuò)張

旭輝永升服務(wù)業(yè)績增長，最直接的原因為規(guī)模擴(kuò)張。報告期內(nèi)，旭輝永升服務(wù)合約建筑面積2.71億方，同比增長49.4%；在管建筑面積1.71億方，同比增長68.3%；簽約項目和在管項目分別為1409個和1032個，同比分別增長43.0%和61.8%。簽約面積在一二線城市的業(yè)務(wù)布局占比超過70%。

從規(guī)模擴(kuò)張渠道看，主要有母司旭輝集團(tuán)、第三方招投標(biāo)、收并購與戰(zhàn)略合作。其中旭輝集團(tuán)年銷售規(guī)模達(dá)2472.5億元，多元的代建、商業(yè)、公寓等業(yè)務(wù)也持續(xù)為旭輝永升服務(wù)帶來新的業(yè)績增長點(diǎn)。

同時，從數(shù)據(jù)端可以看到，旭輝永升服務(wù)對旭輝集團(tuán)的業(yè)績依賴在逐漸降低，關(guān)聯(lián)交易占比從2016年的32%降至2021年的17.3%，占比處于行業(yè)較低水平，形成了“依靠不依賴”發(fā)展模式。

為了更長遠(yuǎn)的發(fā)展，旭輝永升服務(wù)將規(guī)模擴(kuò)張的目光聚焦到第三方，2021年外拓飽和收入年化達(dá)到12億元，同比增長21.8%。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，旭輝永升服務(wù)來自第三方在管面積年復(fù)合增長率達(dá)到79.9%，來自第三方在管物業(yè)收入年復(fù)合增長率高達(dá)85.8%。

在收并購方面，旭輝永升服務(wù)于2021年有所斬獲，成功與北京地標(biāo)性綜合體華熙五棵松物業(yè)、上海星悅物業(yè)、山東鑫建物業(yè)、湖南美中環(huán)境、上海美凱龍(601828)物業(yè)以及鄭州錦藝物業(yè)達(dá)成股權(quán)合作。

相比并購規(guī)模擴(kuò)張，旭輝永升服務(wù)更看重并購的安全性，在并購市場火熱的時候保持清醒，對收并購標(biāo)的堅持“5個漏斗”進(jìn)行審慎的篩選。據(jù)管理層透露，2021年，旭輝永升服務(wù)考察了156個項目，23個項目通過立項，21個做了第三方盡調(diào)，目前還有部分項目仍在洽談中。

在收并購市場機(jī)會多，市場熱的時候，旭輝永升服務(wù)保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度。截至目前所有并購項目整合成長狀況良好，暫不存在減值風(fēng)險。同時，公司強(qiáng)調(diào)，未來仍將繼續(xù)堅持風(fēng)險可控的戰(zhàn)略繽購，在投前精選標(biāo)的，投后完善管理。

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聚焦數(shù)字化深挖社區(qū)服務(wù)價值

規(guī)模擴(kuò)張后，給旭輝永升服務(wù)整體收入增長奠定了基礎(chǔ)。通過深挖增值服務(wù)價值，原有的規(guī)模擴(kuò)張價值將得到更深入的挖掘。

數(shù)據(jù)顯示，2021年社區(qū)增值服務(wù)的收入較2020年約7.9億元增長約39.2%至約11億元，收入占比達(dá)23.4%。收入的增長有規(guī)模增長的原因，同時也是旭輝永升服務(wù)提供更多元服務(wù)的成果體現(xiàn)。

據(jù)了解，目前旭輝永生服務(wù)社區(qū)主要有社區(qū)增值服務(wù)、車位管理服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、家居生活服務(wù)四大服務(wù)業(yè)務(wù)。

報告期內(nèi)，旭輝永升服務(wù)啟動到家服務(wù)自營模式，超超400名認(rèn)證工程師投入到到家服務(wù)業(yè)務(wù)中。

在社區(qū)中，旭輝永升服務(wù)對服務(wù)進(jìn)行精細(xì)化管控，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、構(gòu)建服務(wù)支撐體系、有效對供應(yīng)方進(jìn)行管理，并通過數(shù)字化、智能化管理提質(zhì)增效。通過構(gòu)建主動服務(wù)、精細(xì)化運(yùn)營的模式，旭輝永升服務(wù)2021年賽維滿意度提升了2個百分點(diǎn)。

在數(shù)字化和智能化方面，旭輝永升服務(wù)2021年投入超6000萬元，“霖久科技”實(shí)現(xiàn)了體系化發(fā)展。同時已經(jīng)完成在10個智慧社區(qū)全場景標(biāo)桿項目落地，提升了客戶體驗，并通過數(shù)字化的閉環(huán)管理。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，數(shù)字化發(fā)展能夠有效的提升效能，實(shí)現(xiàn)了60%預(yù)算自動編制，全面預(yù)算系統(tǒng)升級；實(shí)現(xiàn)了審批提速56%，業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)再優(yōu)化。

數(shù)字化前期投入對物企來說將侵蝕利潤，但從長遠(yuǎn)來看，該投入將產(chǎn)生更長遠(yuǎn)的價值，進(jìn)一步深挖服務(wù)價值，整體增強(qiáng)物企的競爭力。