證券時(shí)報(bào)兩會(huì)報(bào)道組

今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，放在了切實(shí)保障和改善民生的部分，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的表述基本一致，再次強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房住不炒”、“支持合理住房需求”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“因城施策”等調(diào)控關(guān)鍵詞，同時(shí)，“堅(jiān)持租購(gòu)并舉”、“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”、“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”等表述也再次提及，這些內(nèi)容在近期住建部的重要會(huì)議中也均有體現(xiàn)。

值得注意的是，從今年兩會(huì)代表、委員在房地產(chǎn)領(lǐng)域的提案、建議內(nèi)容來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)受到較多關(guān)注。近期中央多部門(mén)提出，要支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，滿足新市民安居需求，大力增加保障性租賃住房供給，落實(shí)金融政策支持。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動(dòng)住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問(wèn)題，在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關(guān)配套政策將持續(xù)完善，特別是在更多土地、金融等支持政策帶動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)較大發(fā)展。

代表委員建言住房租賃市場(chǎng)

近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展取得了一定的成績(jī)，但仍存在一些問(wèn)題。

“當(dāng)前來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)仍然存在不少問(wèn)題，沒(méi)有充分發(fā)揮其應(yīng)有作用?！比珖?guó)人大代表、建設(shè)銀行(601939)湖南省分行行長(zhǎng)文愛(ài)華說(shuō)，問(wèn)題包括空置現(xiàn)象嚴(yán)重，居住體驗(yàn)差、租購(gòu)?fù)瑱?quán)落實(shí)情況不一，管理較為混亂，專(zhuān)業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)面臨不少發(fā)展難題等。

文愛(ài)華建議，加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管，大力推進(jìn)租賃賦權(quán)，支持鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房，加大金融支持力度。金融支持方面，打造住房租賃價(jià)格指數(shù)，合理引導(dǎo)租金價(jià)格走勢(shì)；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險(xiǎn)的發(fā)展；積極探索“以房養(yǎng)老”新模式；進(jìn)一步推進(jìn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等金融產(chǎn)品創(chuàng)新。

在中央“租購(gòu)并舉”的頂層設(shè)計(jì)和“房住不炒”總基調(diào)下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣前提條件。全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波指出，但從住房市場(chǎng)的租購(gòu)協(xié)同發(fā)展來(lái)看，由于長(zhǎng)期存在“重售輕租”、“租購(gòu)不同權(quán)”的傾向，我國(guó)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)典型“租購(gòu)分隔”的“雙重市場(chǎng)結(jié)構(gòu)”特征。主要表現(xiàn)方面，一是實(shí)踐中租賃雙方權(quán)利義務(wù)不平等。出租方會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)隨意提價(jià)、虛假租賃、克扣押金、暴力恐嚇強(qiáng)令搬離或者以其他理由直接驅(qū)趕租客的現(xiàn)象；二是租賃住房的弱勢(shì)群體享受基本公共服務(wù)還存在諸多政策門(mén)檻?？紤]到“新市民”、“夾心層”群體，應(yīng)當(dāng)有側(cè)重地制定租賃住房差別化分配政策。

為進(jìn)一步推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的落實(shí)，姚勁波建議：一是住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。穩(wěn)定租房?jī)r(jià)格，是我國(guó)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金占到收入的30%～50%，把年度租金漲幅控制在5%以?xún)?nèi)，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。二是穩(wěn)步推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。確保購(gòu)房者和租房者享受同等的權(quán)利，逐漸推進(jìn)租賃的基本公共服務(wù)均等化，保證租房的弱勢(shì)群體在合同范圍內(nèi)合理使用和占有住房的權(quán)利，以及其他相關(guān)服務(wù)和權(quán)益，特別是承租人在享受教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)等方面的權(quán)益。三是建立租務(wù)法庭，加強(qiáng)司法保障。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)最大的意義不在于對(duì)市場(chǎng)的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，引導(dǎo)健康的置業(yè)觀，讓租房也能成為一種體面的、積極的生活方式，讓租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策真正走進(jìn)人民群眾的日常生活中?！币挪ㄕf(shuō)。

“當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對(duì)這部分城市應(yīng)加大租賃住房建設(shè)?！比珖?guó)政協(xié)委員莫天全建議，推動(dòng)住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變，要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問(wèn)題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時(shí)，要推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

全國(guó)政協(xié)委員、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)任勇還提出，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展尚處于試點(diǎn)探索過(guò)程中，住房租賃企業(yè)和房屋租賃居間稅費(fèi)還相對(duì)較重，為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，建議加大企業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠力度，減免住房租賃企業(yè)和房屋租賃居間稅費(fèi)。

政策助力住房租賃發(fā)展

今年以來(lái)，中央各部門(mén)不斷加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度。

2月24日，住建部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，今年要大力增加保障性租賃住房供給，全年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，住建部還表示，關(guān)鍵要抓好6個(gè)落實(shí)：一是落實(shí)好土地的支持政策；二是落實(shí)審批流程的再造和簡(jiǎn)化；三是落實(shí)中央補(bǔ)助；四是落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策；五是落實(shí)水電氣價(jià)格政策；六是落實(shí)金融政策支持。

金融政策支持方面，2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。2月25日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部發(fā)文，要求銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，加大保障性租賃住房金融支持力度；支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來(lái)源。3月1日，央行召開(kāi)2022年金融市場(chǎng)工作電視會(huì)議，提出加大住房租賃金融支持。3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)文加強(qiáng)對(duì)新市民的金融服務(wù)，其中提出，支持鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù)，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，滿足新市民安居需求。

中指研究院認(rèn)為，今年兩會(huì)政府工作報(bào)告再次提及“加快發(fā)展保障性租賃住房”“堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于保障性租賃住房的重視程度。近年來(lái)，中央多次在重要會(huì)議或文件中提及保障性租賃住房，發(fā)展保障性租賃住房已成為住房制度建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。隨著中央配套政策的不斷落實(shí)，地方政府亦在紛紛跟進(jìn)，截至3月4日，已有逾50個(gè)省市出臺(tái)了保障性租賃住房的相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)。在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關(guān)配套政策持續(xù)完善，特別是金融支持政策的出臺(tái)，有利于帶動(dòng)市場(chǎng)化主體的參與積極性，有利于增加租賃住房供給量。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略，同時(shí)明確“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”、“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。一方面，租賃領(lǐng)域?qū)⒁孕枨鬄閷?dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側(cè)。繼2018年兩會(huì)后，今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉的戰(zhàn)略，意味著今年租賃領(lǐng)域?qū)?huì)是“保障+市場(chǎng)”兩條線并行發(fā)展，共同解決大城市不同類(lèi)型人群的租房問(wèn)題，租賃房源供給側(cè)持續(xù)得到優(yōu)化。另一方面，長(zhǎng)租房市場(chǎng)將得到快速發(fā)展，支持政策加快出臺(tái)。去年兩會(huì)提出“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”，隨著去年中央、地方針對(duì)租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策的出臺(tái)，租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成，今年將更多地出臺(tái)土地、金融等支持租賃市場(chǎng)化發(fā)展的政策，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。

建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立也表示，今后房?jī)r(jià)再怎么降也很難真正解決工薪階層住房問(wèn)題，特別是滿足普通老百姓(603883)、沒(méi)有積蓄的、進(jìn)城務(wù)工、新市民這些階層的住房需求，未來(lái)需要靠租賃住房來(lái)解決?！胺康禺a(chǎn)不是一個(gè)特別理想的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，中國(guó)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟化，住房依靠租賃的時(shí)代肯定會(huì)很快到來(lái)?！彼f(shuō)。