經(jīng)歷了跌宕起伏的2021后，房地產(chǎn)后續(xù)怎么走，廣泛牽動著市場相關(guān)方的心。

全國兩會期間，政府工作報告的簡短表述，為2022年的房地產(chǎn)行業(yè)定下基調(diào)。

需要看到，“房住不炒”仍然是我國地產(chǎn)行業(yè)的政策之本。但在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的導向下，房地產(chǎn)“因城施策”的工具箱更加靈活，對新市民的購房需求也更加重視。房貸下調(diào)、首付降低，新一輪地方性政策寬松正在到來。

多位業(yè)內(nèi)人士認為，今年我國GDP 增長目標定為 5.5%左右，房地產(chǎn)的托底支撐作用仍然重要，地產(chǎn)調(diào)控或進一步因地制宜寬松，政策優(yōu)化空間會進一步加大。

地產(chǎn)癥結(jié)：信心缺失和風險傳染

2021年房地產(chǎn)的嚴峻局面，直到2022年仍在持續(xù)。

從銷售來看，各能級城市銷售壓力仍然不小。銀河證券數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，30城新房銷售面積同比增速-27.30%，環(huán)比增速-42.10%，一、二、三線城市數(shù)據(jù)均有所惡化。在樓市“風向標”之地深圳，近幾月二手房成交量已跌至十幾年新低。

在土地市場，1月份CRIC重點監(jiān)測城市土地流拍率達到25%，房企尤其是民營企業(yè)拿地熱情仍然不高。不僅購地吃力，部分出險房企的資金危機仍在暴露，最新陷入債務(wù)兌付風波的龍光，已直言遇到流動性困難，而類似的房企不在少數(shù)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產(chǎn)的良性循環(huán)，在商品房市場表現(xiàn)為：土地能順利出讓，開發(fā)商拿地積極、開工積極，房子能賣出去、順利交付，開發(fā)商再去拿地。當下這種銷售慘淡、預期不振的情況，顯然不利于行業(yè)良性循環(huán)。

北京深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱在接受第一財經(jīng)采訪時表示，當下房企面臨幾個重要的問題：銷售嚴重下滑、預售資金監(jiān)管政策變化、融資收緊。

“以一二月份的同比數(shù)據(jù)來看，很多企業(yè)都是攔腰砍半，沒有幾個企業(yè)能扛住這種量級的銷售下滑。地產(chǎn)開發(fā)依賴杠桿，用砍半的經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還債務(wù)，是不現(xiàn)實的?！崩顒P認為。

當下房企頻現(xiàn)債務(wù)危機，既有外部原因，也受多年來粗放的發(fā)展模式所累。

全國政協(xié)委員莫天全認為，在房地產(chǎn)市場快速增長的年份，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，導致行業(yè)出現(xiàn)一些固有問題。比如，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)過度結(jié)合，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

此外，在規(guī)模擴張訴求下，企業(yè)拿地積極性高，土地競價模式導致地價迅速上漲，進而推動房價上漲；房價的上漲預期，進一步強化住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加，又加劇了房價上漲動力，高房價成為大城市解決居民住房問題的主要阻力之一。

因此，不論是從解決短期風險，還是放眼長遠發(fā)展的角度看，我國房地產(chǎn)行業(yè)都已走到摒棄舊道路、探索新模式的關(guān)口。

解題密碼：“新市民”與保障房建設(shè)

舊路不可重來，新發(fā)展模式如何破解？

李凱認為，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)，就需要打破信心缺失和風險傳染兩大預期。當前，政策需更多從行業(yè)端發(fā)力，采用金融手段，比如調(diào)低貸款利率等。

在“房住不炒”基調(diào)下，政策調(diào)整如何把握好度？著重在哪些方面發(fā)力？業(yè)內(nèi)多位專家認為，解題點在于滿足“新市民”購房需求、加強保障房建設(shè)等。

3月4日，銀保監(jiān)會和央行發(fā)布《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，要優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民安居需求?！靶率忻瘛敝饕敢虮救藙?chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學等原因來城鎮(zhèn)常住，未獲得當?shù)貞艏颢@得當?shù)貞艏粷M三年的各類群體，涉及約3億人次。

上海證券分析師金文曦認為，支持新市民的合理住房需求，將為商品房市場注入新的需求。平安證券認為，新市民潛在購房需求的加速釋放，能為當下樓市提供一定支撐。

億翰智庫董事、首席研究員張化東在接受第一財經(jīng)采訪時表示，為實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸，對“新市民”居住需求的滿足也比較關(guān)鍵，但這類居民在購房資格上可能存在一定問題，比如沒有取得戶籍、社保年限不夠長，后續(xù)相關(guān)配套支持政策值得期待。

與此同時，政府工作報告提到，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發(fā)式增長。

張化東認為，保障性租賃住房的全面實施，一方面能助力“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”；也是在踐行租購并舉，對房產(chǎn)行業(yè)而言，提供不同類型的供給，滿足多種需求，對于經(jīng)濟、地產(chǎn)開發(fā)投資、需求，都能起到支撐作用。

莫天全表示，要推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉(zhuǎn)變。在加大保障性租賃住房建設(shè)的同時，推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

因城施策：政策調(diào)整期已經(jīng)打開

3月伊始，鄭州市發(fā)布通知，提出多項樓市刺激舉措，包括取消認房又認貸、人才購房補貼、下調(diào)住房貸款利率、推進安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化等幾大利器。鄭州此舉，被業(yè)內(nèi)認為具有重要的信號意義。

放眼全國，今年以來，已經(jīng)有溫州、南通、佛山、重慶、贛州、菏澤等多個城市下調(diào)首套房首付比例，福州、晉中、南寧、北海等下調(diào)公積金購房首付比例，樓市調(diào)控適度放松的城市，已經(jīng)超過十個。這些城市的買房人群，首付成本將明顯下降。

開年這波調(diào)控動作，實際上奠定了樓市“因城施策”的基調(diào)。張化東認為，如何讓房地產(chǎn)市場軟著陸，“因城施策”是比較重要的，根據(jù)各個城市房地產(chǎn)市場的實際情況，在房價可控的條件下，滿足合理的住房需求，特別是出臺支持改善型需求的政策。

他表示，三四線城市“限購限貸”政策放松、行政性政策退出，是確定性的事件。普通二線城市大概率會采取鄭州的方法，多方面共同發(fā)力，滿足合理的住房需求，同時保證行業(yè)處于相對平穩(wěn)健康的狀態(tài)，沒有進一步增加各方杠桿，風險也相對低。

廣發(fā)證券(000776)研報稱，目前需求端政策主要集中在三四線及以下級別城市，且多落腳于“限貸”調(diào)整，對“限售、限購、限價”的調(diào)整仍是“半遮面”，本次兩會定調(diào)“支持合理住房需求”后，部分地區(qū)或因城施策，迎來需求端限制政策的實質(zhì)性突破。

光大證券(601788)認為，“多孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來的合理改善型購房需求，有望獲得進一步支持，改善型購房信貸支持力度有望進一步提升，包括放寬“認房/認貸”標準、下調(diào)二套房首付比例、下調(diào)二套房按揭利率等，具體方式由地方政府執(zhí)行。

如何助力房企走出行業(yè)性困境，莫天全建議在加大對國企、央企融資支持力度的同時，強化對優(yōu)質(zhì)民企的資金支持，如鼓勵民企償還海外債、對民企國內(nèi)債進行適度展期等，幫助企業(yè)恢復信用，穩(wěn)定企業(yè)預期。

此外，建議地方靈活制定監(jiān)管規(guī)則，在維護購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場預期的同時，提高企業(yè)資金使用效率，保障上下游供應(yīng)商合法權(quán)益，暢通上下游資金鏈。在“保交樓”監(jiān)管與資金使用效率間尋求新平衡，因企施策、“一樓一策”，合理釋放預售資金。

（第一財經(jīng)記者馬一凡對本文亦有貢獻）