買房有一種痛叫做，隔壁小區(qū)的房子又漲了，我的小區(qū)卻沒有。

買房也有一種糾結(jié)叫做，相同的地段，差不多的價格，哪樣的小區(qū)才更好？

其實，買房選小區(qū)，不是選擇題，而是一道思考題，要結(jié)合多種因素來考量。

畢竟小區(qū)一旦選錯，住著不舒服不說，還影響未來轉(zhuǎn)手，到時無論是再好的學(xué)區(qū)還是交通配套，對比周邊的其他小區(qū)，都只能降價出手。

作為一個每年調(diào)研幾百上千個樓盤的房地產(chǎn)“老炮”，真誠建議你在選擇小區(qū)時關(guān)注這樣幾個方面：

小區(qū)大小、小區(qū)得房率、小區(qū)物業(yè)。

先順手關(guān)注一波大胡子說房，接下來我們慢慢說。

進入售樓部，別著急問價格，先問問小區(qū)大小。

相比戶型朝向這些更細(xì)節(jié)的方面，小區(qū)大小這個至關(guān)重要的因素往往會被人忽略。

那么，到底多大的小區(qū)規(guī)模最好？

因為小區(qū)的樓房的高度和密度不一樣，所以很難用具體的面積范圍來評判小區(qū)規(guī)模。

這里我用棟數(shù)給大家做個參考，棟數(shù)在5-15棟之間的小區(qū)，配套比較完善，住著也比較舒適。

而規(guī)模太大和太小的小區(qū)都別買。

為什么？

因為無論是大型小區(qū)還是超小型小區(qū)，都有硬傷，而5-15棟中等型小區(qū)能避開這兩者的劣勢。

先來看前面兩種社區(qū)的缺點：

1.對于規(guī)模超大的小區(qū)來說人員嘈雜、管理混亂、二手房轉(zhuǎn)售困難；

在中國有一些比較出名的超大社區(qū)，比如：貴陽花果園、中天未來方舟、廣州祈福新村、碧桂園鳳凰城、北京天通苑、上?？党恰㈤L沙湘江世紀(jì)城等。

就拿北京天通苑來看，645棟樓，小區(qū)內(nèi)2座地鐵站，40多個公交站，常住人口超40萬人。

最高時甚至居住超過70萬人，人口規(guī)模已經(jīng)超過一個中等城市。

中國有句古話：“林子大了，什么鳥都有?！?/p>

如此高的人口密度，每天形形色色的人來來往往，你可能永遠(yuǎn)都猜不到你的樓上樓下住著什么樣的人。

當(dāng)你半夜回到家準(zhǔn)備入睡，你隔壁的麻將館、按摩會所可能正嗨。

這樣的小區(qū)住著能舒服嗎？

住著不舒服就算了，安全性可能都會有影響，例如廣州的祈福新村就出現(xiàn)過下面這樣的事情。

另外，對于這些超大社區(qū)來說，后期二手房的轉(zhuǎn)手才是最大的難題。

超大社區(qū)通常都是分期開發(fā)，有些甚至能連續(xù)開發(fā)10年以上。

對于早期買了的業(yè)主來說，后期想轉(zhuǎn)手賣出，不僅要和同小區(qū)的二手房競爭，還要和后期開發(fā)的新房子競爭。

就拿我老家縣城（南京都市圈內(nèi)）的碧桂園鳳凰城來說，上百棟樓，項目2010年開始預(yù)售，到現(xiàn)在還沒賣完。

剛開盤時就賣出4000元/㎡，成了當(dāng)時的縣城房價天花板，如今十來年過去了，房價卻沒有多少漲幅。

去年底甚至出現(xiàn)了一批總價25萬的山水洋房。

而二手房業(yè)主心態(tài)早已經(jīng)崩了，目前掛牌單價僅在2500元/㎡，總價17.8萬就能成交。

所以，買房選小區(qū)，同樣的地段，有得選就避開超大型小區(qū)。

同樣，也要避開超小型小區(qū)，尤其是單體樓。

2.對于小型社區(qū)或者單體樓來說，景觀綠化空間不足，沒有像樣社區(qū)，配套跟不上，私密性也比較差。

買個房子，如果連老人小孩活動和玩耍的空間都沒有，那大概率是不值得的。

超小型小區(qū)這樣的劣勢，在二手房市場，會暴露無遺。

以廣州珠江新城西區(qū)的遠(yuǎn)洋明珠大廈、和新大廈為例，兩者均只有兩棟樓，目前二手掛牌均價在8.5萬/㎡左右，而旁邊的保利香檳花園，均價已經(jīng)達到13.9萬/㎡。

并且，由于珠江新城西區(qū)周邊寫字樓價格較貴，不少公司愿意租更便宜的遠(yuǎn)洋明珠大廈等用來辦公，以至于這些小區(qū)逐漸演變?yōu)橐赞k公為主的住宅樓，導(dǎo)致未來轉(zhuǎn)手會更加困難。

另外，對于規(guī)模很小的小區(qū)來說，最大的缺陷就是配套不足。

最常見的情況就是上樓是家，下樓是路，樓下幾乎沒有景觀綠化，更沒有綠道園林。

家里的老人和小孩想找個地方溜達玩耍，要么就是沿著路邊散散步，要么就是家里的客廳和臥室，什么健身器材和社區(qū)活動中心，幾乎很少會在小社區(qū)配備。

有些單體樓甚至直接矗立在主干道兩邊，推窗車水馬龍，關(guān)窗飲食起居，吵鬧不說，相比圍合式小區(qū)，隱私性還差了很多。

所以，同等地段選小區(qū)，避開超大和超小規(guī)模的，選擇5-15棟中等規(guī)模的小區(qū)，至少可以避開以上所講的這些問題。

當(dāng)然，不同的城市的小區(qū)規(guī)模差異也比較明顯，如果你恰好也在為買房如何選擇小區(qū)而苦惱，或者不清楚自己小區(qū)大小是否合適，可以掃碼添加我們的房產(chǎn)顧問，進行免費咨詢。

選擇小區(qū)的第二個關(guān)鍵指標(biāo)：得房率。

所謂的得房率，指的是實際使用面積除以建筑面積。

說得房率大家不好理解，說公攤大家就好理解了。

公攤越小，得房率就越高。

小區(qū)得房率更高，意味著你可以用相同的價格買到室內(nèi)面積更大的房子。

房價這么高，誰不希望每一分錢都花在自己真正能住到的地方。

但是，必須要多提醒一句，得房率并不是越高越好！

一般情況下，得房率在70%到90%之間，超過這個得房率，要么是開發(fā)商“偷面積”，要么住起來就真的不舒適了。

一旦得房率太高，超過合理的范圍，就意味著你小區(qū)的電梯、樓梯、走廊甚至入戶大廳等基本配套面積都會“縮水”。

電梯間太小，只能容納幾個人，高峰期動不動就滿員。

而樓梯過道往往也會被設(shè)計得非常狹窄，萬一遇到突發(fā)狀況擁擠不說，還非常危險。

說好的寬敞明亮的入戶走廊，最后很可能就變成單開低矮的單元門。

那么到底得房率多少算好？

目前市面上的得房率也都控制在70-80%左右，超過80%就算優(yōu)良的戶型了。

但這里提醒一句，每個城市都不一樣，如果你想知道你心儀的房子得房率在所在城市的水平，我建議你多看幾個新房，大概率就能做到心理有數(shù)。

我這里給到大家一個普適性的標(biāo)準(zhǔn)：

樓層大于11層的高層板樓住宅（78%-85%）

樓層大于7層小于11層的小高層板樓住宅（82%-88%）

樓層小于6層的多層住宅（85%-90%）

自從全國打擊開發(fā)商設(shè)計戶型偷面積以來，市面上100%得房率甚至更高的產(chǎn)品已經(jīng)很少了。

就算有，單價也高，如果你確實想要高得房率的，可以看看次新房。

總結(jié)一下吧，如果兩個小區(qū)地段一致，價格相仿，就選擇得房率高的那個，實在不知道如何判斷，最簡單的：

同戶型，房間越多越好。

選擇小區(qū)的第三個重要指標(biāo)：小區(qū)物業(yè)水平。

先給大家分享一個我的親身經(jīng)歷：

2021年春節(jié)期間，石家莊疫情爆發(fā)，全市居家隔離。

而我被困小區(qū)內(nèi)，差點斷糧。

因為我們小區(qū)的物業(yè)只管封鎖，不管保障。

門衛(wèi)老大爺把小區(qū)大門一鎖，端個凳子坐在門口，余下時間曬太陽看報。

小區(qū)內(nèi)唯一的超市內(nèi)，物資被瞬間搶購一空。

眼瞅著家里的剩菜越來越少，我靠著一顆白菜和兩顆雞蛋捱了兩天。

而住在隔壁小區(qū)的同事每天都能收到他們物業(yè)送到家門口的新鮮食材。

沒有對比就沒有傷害！

最后實在沒有辦法，我跑到自家小區(qū)的物業(yè)管理處一看：好家伙！物業(yè)的兩個大媽正開著暖氣嗑瓜子聊天呢，全然不顧業(yè)主死活！

疫情之下，一墻之隔，小區(qū)物業(yè)層次不同，小區(qū)業(yè)主的體驗完全不同。

而我也用親身經(jīng)歷告訴你：買房選小區(qū)，一定要關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)品質(zhì)。

并且記住這樣一個選擇標(biāo)準(zhǔn)：

同等地段同等小區(qū)規(guī)模和類似戶型設(shè)計之下，選擇物業(yè)費更高的小區(qū)。

能選擇品牌大物業(yè)，例如萬科、中海、保利、龍湖、綠城等，就不要選擇小物業(yè)。

為什么？

因為好的物業(yè)公司不僅能在安全管理、綠化園藝、蚊蟲消殺、業(yè)主活動方面做得出彩，還能保障你房子未來的升值潛力。

大胡子李老師的高階班上有位學(xué)員，所在的小區(qū)就是中海物業(yè)，前年安排了小區(qū)外墻重新粉刷翻新，當(dāng)年房價就漲了1萬/㎡，漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過周邊的二手房。

不僅如此，優(yōu)秀的物業(yè)在關(guān)鍵時刻，應(yīng)急處理和服務(wù)保障也能讓業(yè)主更加安心，特別是在疫情防控期間。

所以，在選擇小區(qū)時，不要太在乎那每個月多出的幾百塊錢物業(yè)費，長期來看，物業(yè)管理費越貴的小區(qū)，越值得買(300785)。

好了，講了這么多，無非就是希望廣大粉絲朋友們，在面對“買房如何選擇小區(qū)”這樣一個大難題時能夠不再糾結(jié)。

記住這三個標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)大小、小區(qū)得房率、小區(qū)物業(yè)水準(zhǔn)。

參照以上方法，選擇對的小區(qū)，等到舒舒服服入住、等到房價漲起來，你就偷偷樂吧！

又是一篇干貨滿滿的文章，如果還沒理解透，記得點贊收藏慢慢看。

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