每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

截至2月24日，已有北京、福州、合肥、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、上海等多個(gè)城市發(fā)布2022年首輪集中供地方案。

其中，北京是最早公布和完成2022年首輪集中供地的城市，具有風(fēng)向標(biāo)意義。從成交情況來(lái)看，土地端去年下半年平穩(wěn)轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)在今年得以延續(xù)。

從出讓結(jié)果來(lái)看，北京此次出讓的18宗地塊中有8宗底價(jià)成交，9宗溢價(jià)成交，1宗流拍，共攬金480.21億元，國(guó)央企仍舊占去大壁江山。

克而瑞地產(chǎn)研究分析認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)發(fā)展仍以穩(wěn)為主，整體市場(chǎng)熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行，城市間分化進(jìn)一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門(mén)檻，有意增儲(chǔ)房企可適度關(guān)注收并購(gòu)機(jī)會(huì)，而資金鏈承壓的房企，可以關(guān)注地方平臺(tái)公司兜底帶來(lái)的合作開(kāi)發(fā)訴求。

政策磨合期已過(guò)

對(duì)比去年全年成交情況，今年土拍市場(chǎng)一個(gè)明顯特征是供地時(shí)間前移，且最早公布土地出讓計(jì)劃的多個(gè)城市，在過(guò)去一年的三輪集中土拍中，幾乎無(wú)流拍或者僅有極少數(shù)地塊流拍。

此外，首批公布出讓計(jì)劃的城市，去年成交地塊單價(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)也名列前茅。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，在首輪試點(diǎn)的22座重點(diǎn)城市中，廈門(mén)、北京分列第一、第二位，成交宗地最高價(jià)分別達(dá)4871萬(wàn)元/畝和4377萬(wàn)元/畝。

經(jīng)歷了2021年的多輪集中供地后，新政策市場(chǎng)磨合期已過(guò)，土地出讓工作開(kāi)始轉(zhuǎn)向平穩(wěn)、有序，且多個(gè)城市積累列可復(fù)制的操作經(jīng)驗(yàn)。

從供地規(guī)模上看，各熱點(diǎn)城市積極供地、積極推盤(pán)的導(dǎo)向明顯。如昨日（2月23日）晚間公布2022年首輪集中供地計(jì)劃的上海，有40宗土地均為涉宅用地出讓?zhuān)偣?yīng)面積215.6公頃，總起拍價(jià)850.7億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，從供應(yīng)總量上看規(guī)模較大，對(duì)于改善今年供求關(guān)系有積極作用；從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，住宅用地依然占大頭。

土拍出讓規(guī)則方面，在延續(xù)去年土拍規(guī)則基礎(chǔ)上，部分城市進(jìn)行了微調(diào)，如限制土地成交價(jià)格，限制地塊建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格等?！岸嘞蕖比耘f是各熱點(diǎn)城市穩(wěn)地價(jià)主要方式。

同時(shí)為保證市場(chǎng)住房供應(yīng)的多元化，各城市對(duì)房企在配建保障房、安置房、人才住房、租賃住宅、競(jìng)品質(zhì)等方面進(jìn)行了限制。

如2月22日廈門(mén)披露的2022年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃提及，2022年度廈門(mén)市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)265.95公頃，其中產(chǎn)權(quán)住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，租金住宅用地占比超過(guò)30%，其中包括保障性租賃住宅用地21.69公頃，市場(chǎng)化租賃住宅用地6.37公頃，其他住宅用地155.17公頃。

企業(yè)資格審查和資金管理方面，對(duì)房企參與競(jìng)爭(zhēng)的主體嚴(yán)格限制，防止房企借助馬甲公司圍標(biāo)，仍是熱點(diǎn)城市穩(wěn)定土地市場(chǎng)的主要操作，且為降低競(jìng)拍溢價(jià)率、保證房企合理利潤(rùn)，搖號(hào)拿地仍是今年穩(wěn)預(yù)期不可或缺的重要方式。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，從目前部分城市公布的集中供地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，土地出讓規(guī)模相比去年有所增加，市場(chǎng)熱度相對(duì)也會(huì)出現(xiàn)一定提升。如上海此次集中供地達(dá)40幅，起拍價(jià)相比去年第一批也有所上漲。

房企可用資金有限

相比去年下半年，今年市場(chǎng)一個(gè)重要關(guān)注點(diǎn)是參拍房企格局會(huì)否發(fā)生變化？在融資政策放寬預(yù)期下，出險(xiǎn)或資金鏈承壓房企能否再次馳騁土拍戰(zhàn)場(chǎng)？

實(shí)際上，從去年土地集中出讓逐步轉(zhuǎn)冷開(kāi)始，市場(chǎng)上不斷傳出房企信貸政策放寬預(yù)期傳言，包括鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等政策，但從政策執(zhí)行和傳導(dǎo)結(jié)果來(lái)看，對(duì)土拍市場(chǎng)市場(chǎng)影響甚微。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企在去年第三輪集中供地的投資額下降77%，民企受影響更顯著。首輪集中供地時(shí)僅有19家房企未拿地，而不拿地的房企數(shù)量在第二、三輪時(shí)飆升至52家和65家，還在拿地的房企反而成為少數(shù)。

雖然今年以來(lái)房企融資政策放松的導(dǎo)向仍不斷，但頻發(fā)的“爆雷”事件，讓部分房企對(duì)未來(lái)高杠桿拿地拓展保持極為謹(jǐn)慎態(tài)度。

丁瑞平負(fù)責(zé)某腰部房企的土拍投拓工作，從市場(chǎng)面上看經(jīng)營(yíng)還算穩(wěn)健，未有債券違約、理財(cái)延期、樓盤(pán)停工等影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心的消息傳出。丁瑞平告訴記者，今年他們企業(yè)的拿地戰(zhàn)略是只能拿零風(fēng)險(xiǎn)的住宅項(xiàng)目，并且集團(tuán)春節(jié)開(kāi)工后立馬進(jìn)行了人員調(diào)整，包括投拓在內(nèi)的多部門(mén)進(jìn)行了優(yōu)化，投拓部門(mén)在職人員今年開(kāi)始薪酬也大縮水，取消了季度獎(jiǎng)，年終獎(jiǎng)也將調(diào)低。

此外，從能成功發(fā)債融到資金的房企看，借新還舊是企業(yè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)必要操作，能用在土地市場(chǎng)的流動(dòng)性資金也較為有限。

如金科此次發(fā)布的15億元公司債，募集資金用于20金科01的回售本息；中交地產(chǎn)(000736)發(fā)行的30億元公司債券，募集資金用于償還到期公司債券；電建地產(chǎn)發(fā)行的10億元公司債，擬全部用于償還“19電建債”回售款。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京首輪土拍已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市土地市場(chǎng)也有小復(fù)蘇的可能，但不具備大復(fù)蘇條件和基礎(chǔ)。

陸騎麟認(rèn)為，從北京首輪集中供地結(jié)果看，出現(xiàn)溢價(jià)地塊是房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)看好的重要表現(xiàn)，并且結(jié)合當(dāng)前逐步寬松的樓市政策及信貸環(huán)境，購(gòu)房者信心也有所提升。2022年春節(jié)后，一線城市和熱點(diǎn)二線城市購(gòu)房需求指數(shù)多出現(xiàn)快速回升，如上海、蘇州、北京等城市的購(gòu)房需求指數(shù)已接近去年樓市調(diào)整前的水平，表明壓抑大半年的購(gòu)房需求短期內(nèi)會(huì)有所釋放，從而會(huì)利好整個(gè)2022年土地市場(chǎng)。

（應(yīng)采訪者要求，文中丁瑞平為化名）