保利地產(chǎn)這幾年在資本市場(chǎng)很低調(diào)，既不像龍頭房企萬(wàn)科那樣引人注目，也沒(méi)有內(nèi)房股般高調(diào)刷存在感。堂堂央企，估值遠(yuǎn)低于萬(wàn)科，僅比港股的中海地產(chǎn)略高。在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇史上最嚴(yán)調(diào)控時(shí)，老牌地產(chǎn)商保利其實(shí)是個(gè)很好的觀察視角。

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公司成立于1992年，2006年上市，由央企中國(guó)保利集團(tuán)控股(持股40.49%)。同年，啟動(dòng)“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，在住宅開(kāi)發(fā)外，布局優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

回顧保利的發(fā)展歷史，公司的戰(zhàn)略具有很強(qiáng)的前瞻性。2010年提出“三個(gè)為主” 戰(zhàn)略，即以房地產(chǎn)為主業(yè)，拓展相關(guān)產(chǎn)業(yè);以省會(huì)及中心城市為主，逐步向二三線城市輻射;以住宅開(kāi)發(fā)為主，有計(jì)劃地增持國(guó)家中心城市的商業(yè)地產(chǎn)。2014年，成立海外事業(yè)部，進(jìn)入澳、英、美等國(guó)家地區(qū)，現(xiàn)已進(jìn)入洛杉磯、倫敦、悉尼、墨爾本等城市。

2016年提出“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)為翼。2018年，更名為保利發(fā)展控股集團(tuán)，進(jìn)一步形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局，通過(guò)三者的協(xié)同發(fā)展，打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)，提供基于行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的綜合服務(wù)。

公司擁有不動(dòng)產(chǎn)全業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，除住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓外，在品牌酒店、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、體育場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主題公園、旅游度假等領(lǐng)域，形成了自主品牌體系與標(biāo)桿產(chǎn)品。通過(guò)延展不動(dòng)產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈，旗下涵蓋建筑、物業(yè)、代理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)，并在文旅、會(huì)展、康養(yǎng)、教育等領(lǐng)域形成精品服務(wù)體系。同時(shí)，以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營(yíng)理念，通過(guò)資本與產(chǎn)業(yè)的對(duì)接，致力打造產(chǎn)融結(jié)合的新型行業(yè)生態(tài)。

公司旗下包含不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)集群、美好生活服務(wù)集群、不動(dòng)產(chǎn)金融集群三大業(yè)務(wù)集群。

2019年，保利物業(yè)在港交所上市，股票代碼06049.HK，保利地產(chǎn)持股68.67%。截止7月16日，總市值258億港元。

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2020 年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2,432.1億元，同比增長(zhǎng)3.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入達(dá)2263.76 億元，占比達(dá)93.08%，銷售規(guī)模多年穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一;非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩翼產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化收入154.32億元，同比增長(zhǎng)36.5%。近10年來(lái)，營(yíng)收基本實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，雖然近3年增速放緩，但歸母凈利卻逐年增長(zhǎng)。對(duì)于股東來(lái)說(shuō)，權(quán)益是增厚了。

2020年公司毛利率為32.56%，同比下降 2.40個(gè)百分點(diǎn)，而凈利率還未下滑，主要是受益于利潤(rùn)率下滑導(dǎo)致的土地增值稅減少、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回以及投資收益(合作項(xiàng)目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期)的上升，顯示公司優(yōu)秀的盈利能力。2021年1季度毛利率為35.45%，同比下降4.36個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)的毛利率下滑短期內(nèi)是趨勢(shì)，而保利可以通過(guò)提高兩翼產(chǎn)業(yè)的收入來(lái)穩(wěn)住。

雖然非房業(yè)務(wù)的體量還不可以同日而語(yǔ)，但房開(kāi)業(yè)務(wù)的毛利率也可以通過(guò)自身的經(jīng)營(yíng)和融資能力來(lái)逐步緩解，未來(lái)還可能會(huì)享受行業(yè)調(diào)整期后的集中度提升紅利。低債務(wù)成本的頭部綠檔房企在規(guī)模及成本方面具備融資優(yōu)勢(shì)，投資端土地資源也會(huì)向向頭部綠檔企業(yè)集中。

2020年末，公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率為56.6%，現(xiàn)金短債比為1.8。三條杠桿率指標(biāo)均符合監(jiān)管要求，屬于綠檔企業(yè)。2020年末資金成本為4.77%，同比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持行業(yè)低位。

公司有息負(fù)債有增長(zhǎng)空間，而資金成本在行業(yè)中處于較低水平，可以說(shuō)是當(dāng)下房企面臨資金壓力時(shí)最從容的企業(yè)之一。公司作為央企，未來(lái)還可以通過(guò)提高直接債務(wù)融資比例，以低成本儲(chǔ)備長(zhǎng)期發(fā)展資金。

現(xiàn)在的情況是，融資成本越低的房企發(fā)債難度越低，而高息地產(chǎn)債的發(fā)行規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑，信用利差走闊的背景下，融資成本已成為市場(chǎng)對(duì)房企最直接的打分。

2020年銷售金額5028.5億元，同比增長(zhǎng)8.88%，銷售回籠4706億元，回籠率為93.6%，銷售的質(zhì)量很高。2021Q1，銷售金額1242.8億元，同比增加74.99%，較2019Q1增長(zhǎng)13.3%，銷售持續(xù)增長(zhǎng)。2020年新增項(xiàng)目3186萬(wàn)平方米，為同期銷售面積93.5%，拓展成本2353億元，分別同比增長(zhǎng)19%和51%，拿地力度積極。38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)83%，新增貨量中住宅類占比約85%。

公司土地儲(chǔ)備17096萬(wàn)平方米，38個(gè)核心城市占比65%;其中待開(kāi)發(fā)面積7747萬(wàn)平方米，可滿足2-3年的開(kāi)發(fā)需求。

2021年上半年，公司銷售面積1671萬(wàn)平方米，同比增加12%，銷售金額2852億元，同比增加27%，較2019年上半年增長(zhǎng)13%(部分受廣東疫情影響)。拿地面積1702萬(wàn)平方米，略超銷售面積，拿地金額962.8億元。上半年發(fā)行公司債利率為3.39-3.98%，中票利率為3.55%-3.63%，融資成本處于行業(yè)較低水平。

公司2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是全年完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3950 億元(同比增長(zhǎng)25%，較2019年增長(zhǎng)46%)，計(jì)劃新開(kāi)工面積4900萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4000萬(wàn)平方米。今年有這樣豪氣規(guī)劃的除了保利，還真不多。

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根據(jù)公司股東回報(bào)規(guī)劃，“公司未來(lái)三年(即2021-2023年)每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%。”2020年，公司擬每股派息0.73元，對(duì)應(yīng)7月16日的股價(jià)，股息率為6.2%。“公司股價(jià)持續(xù)低于每股凈資產(chǎn)時(shí)，公司將促使控股股東、實(shí)際控制人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持、公司回購(gòu)股份等措施，積極穩(wěn)定公司股價(jià)。”

在團(tuán)隊(duì)激勵(lì)方面，公司持續(xù)完善激勵(lì)機(jī)制，構(gòu)建股權(quán)激勵(lì)與項(xiàng)目跟投相結(jié)合的長(zhǎng)效激勵(lì)體系。保利的管理團(tuán)隊(duì)持股比例也是在A股罕見(jiàn)的，目前已實(shí)行二期股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。股價(jià)方面，內(nèi)部人士是與股東利益一致的。

市場(chǎng)已較為充分反映了悲觀預(yù)期，當(dāng)前板塊估值處于歷史底部。17萬(wàn)億房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，需求即便萎縮，對(duì)于基本面穩(wěn)健、土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)豐厚、現(xiàn)金流良好、財(cái)務(wù)安全性高、盈利能力穩(wěn)定的大中型房企來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)更多，拿地、銷售和業(yè)績(jī)有望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，再加上多元化布局帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)性收入，頭部綠檔房企的發(fā)展值得長(zhǎng)期看好。

如果把保利地產(chǎn)看做一個(gè)黑盒子，就相當(dāng)于低成本融資、賺取確定性的錢，這個(gè)位置已具備極好的配置價(jià)值。至少，港資是沒(méi)有撤退的。