首付分期降低了購房門檻，一旦成為風(fēng)氣，將加劇房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

樓市降溫仍在持續(xù)。近日，中新經(jīng)緯多方采訪得知，為刺激銷售，部分開發(fā)商推出“首付分期”，首付比最低只要10%，有地方幾萬元就能訂下一套大三居。而為了讓首付不足的客戶買房，有的開發(fā)商還會主動提供“首付貸”。

多地頻現(xiàn)首付分期

“首付最低一成”“首付39萬起入席津門千萬豪宅”。。。。。。近來，一些低首付營銷噱頭出現(xiàn)在天津房地產(chǎn)市場，相比于之前動輒幾十萬甚至百余萬元的首付款，如今的上車門檻可謂大幅走低。

正在銷售的龍湖天曜項目，是天津市梅江板塊的高端樓盤，均價約在4萬元/平方米，以該項目最大戶型230平方米計算，單套最高售價能達(dá)到900萬元。但即使是這樣的高端盤，也推出了首付分期。

當(dāng)?shù)匾晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中新經(jīng)緯，龍湖天曜最低可以先支付一成首付就能訂房，以最小戶型100平方米的兩居室計算，首付只需39萬元。該樓盤的一位置業(yè)顧問證實，“我們樓盤可以做首付分期，但需要向領(lǐng)導(dǎo)申請。資金緊張的客戶可以先交10%首付款，余下的在三四個月內(nèi)補齊。我們還需要了解客戶的實際情況，首付款不能無限延期下去?！?/p>

天津的中建·展望樓盤的置業(yè)顧問也介紹，客戶可以先付20%首付，余下的在一個月內(nèi)付清。售價約2萬元/平方米的中梁石榴濱海灣，首付最低只要10%，余下首付款的支付時間最多可以延長3個月。

上述樓盤均表示，雖然可以給予一定期限的分期，但只有等客戶將全部首付款都付齊，才能進行網(wǎng)簽和向銀行申請按揭貸款。

除了天津，環(huán)京地區(qū)的河北固安、永清樓盤也在私下搞首付分期，且分期的時間更長。中新經(jīng)緯在采訪中發(fā)現(xiàn)，固安多個樓盤對首付分期較為謹(jǐn)慎，不愿對外談?wù)撨^多，某樓盤的置業(yè)顧問孫銘(化名)透露，前段時間固安不少樓盤都在搞，后來被住建部門叫停了，但如果客戶的首付資金有困難，他們私下還能做。

固安的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，綠宸·鳳棲華府等幾個項目還有分期活動，“先交10%的首付，剩下的1-2年內(nèi)還清。分期部分相當(dāng)于客戶向開發(fā)商借款，不過是無息的，客戶分季度歸還開發(fā)商?！卑凑站G宸·鳳棲華府在售戶型計算，購房人最低只需先交10萬元左右的首付，就能買下一套房。上述經(jīng)紀(jì)人還強調(diào)，開發(fā)商把錢借給客戶后，就能去銀行申請按揭貸款，不影響后續(xù)手續(xù)。

在哈爾濱，首付分期讓買房的門檻變得更低。經(jīng)中新經(jīng)緯核實，融創(chuàng)公園壹號、和泓公館、會展城上城等樓盤都可以申請“低首付”，哈爾濱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陸紅(化名)介紹：“以會展城上城的一套136平米、總價120萬元的左右三居室房源為例，申請首付分期的客戶，首付款僅需要支付3-4萬元，之后月供5000元，拿出首付綽綽有余。”

首付還能返現(xiàn)？

中新經(jīng)緯注意到，在近期，除了以上幾個城市，首付分期的情況在全國多個城市都有出現(xiàn)。究其原因，還是房地產(chǎn)銷售趨冷，開發(fā)商為了刺激客戶買房才或明或暗地推出這類措施。

由于緊鄰北京，固安的房價在前幾年一度超過2萬元/平方米，如今則連續(xù)走低。孫銘稱，在近段時間，固安的房價又下降了一些，原因是有大量二手房正在出售?！?016年的時候，很多人買了固安的新房，那時候的價格在1.8萬元-2.2萬元/平方米，有的還要加購幾十萬元的高價車位?，F(xiàn)在這些小區(qū)陸續(xù)交付，投資失敗的業(yè)主選擇出售，這對固安的新房造成影響，這才有了降價、首付分期等舉動?！?/p>

經(jīng)紀(jì)人陸紅也說：“哈爾濱的開發(fā)商挺不住了，除了部分房源打特價以外，像‘首付分期’‘買房返現(xiàn)’等優(yōu)惠也是層出不窮?！?/p>

為了吸引眼球，哈爾濱個別樓盤甚至打出“零首付”的口號。比如，某樓盤除了做首付分期，還會將客戶的第一筆首付款進行返現(xiàn)，變相等于“零首付”。陸紅證實，首付返現(xiàn)確實存在過，開發(fā)商會把錢返到購房者的房款里，不過，返現(xiàn)活動只持續(xù)了一周時間。

天津的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，有樓盤也推出了首付返現(xiàn)活動，比如，首付款需要30萬元，開發(fā)商只收20萬元，剩余10萬元會返還。“這就是變相降價，因為開發(fā)商直接下調(diào)售價，老業(yè)主會不滿，這樣做就比較隱晦。”

為了打消購房者的顧慮，中建·展望還推出買貴退差價的保價協(xié)議，即在2022年3月31日之前，同樓層、同戶型房源若出現(xiàn)降價，老業(yè)主可以申請補差價。置業(yè)顧問說：“明年3月份之前，是很多開發(fā)商結(jié)算工程款的賬期，能扛到3月份的開發(fā)商，以后基本也不會賠錢賣房子了?！?/p>

“羊毛出在羊身上”

對于購房者來說，“首付貸”看似是降低買房門檻，但多位受訪的置業(yè)顧問、經(jīng)紀(jì)人均表示，開發(fā)商雖是以無息的方式借錢給客戶支付首付，但“羊毛出在羊身上”，客戶享受到的折扣力度肯定會少一些。即使不借款、只是分期支付首付，也不如付款方式好的客戶拿到的優(yōu)惠多。

綠宸·鳳棲華府的置業(yè)顧問介紹：“全款9.4折，貸款9.7折，首付分期9.9折，用首付分期買房，算下來一套房多出2萬塊錢，這也算是利息了。”中建·展望的置業(yè)顧問也稱，如果客戶能在15天以內(nèi)付清首付款，一般還能再享受總價款1%-2%的優(yōu)惠。

▲網(wǎng)友反映首付分期問題

更重要的是，開發(fā)商之所以不敢大張旗鼓地對外宣傳首付分期，是因為這種操作涉嫌違規(guī)，有可能會受到當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的處罰。今年9月11月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板反映稱，購買了西安市國際港務(wù)區(qū)華南城1688新時代廣場一處房屋，其中有20萬元的首付款使用的是銷售人員推薦的分期貸款，請求解除合同。9月22日，西安市國際港務(wù)區(qū)管委會回復(fù)稱，經(jīng)查實，已于9月17日針對“首付貸”的違規(guī)行為對開發(fā)商依據(jù)《西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于實行商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理的通知》進行了處罰。

10月24日，有網(wǎng)友反映四川眉山仁壽天府云城存在“首付貸”的情況，四川天府新區(qū)眉山管理委員會住房建設(shè)和交通運輸局于11月11日回復(fù)稱，“關(guān)于首付款分期問題，如您持有相關(guān)證據(jù)，可向我局提交，以便進一步調(diào)查核實，若情況屬實，將依法嚴(yán)肅查處?！?/p>

不過，并非所有首付分期都有問題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，如果只是給客戶更長的首付籌款時間，例如天津的上述幾個項目，并不算違規(guī)。但如果給客戶借款、貸款，或者首付大額返現(xiàn)，在明知實際首付款低于規(guī)定的最低比例的情況下，還向銀行申請按揭貸款，就可能涉嫌“騙貸”。

在過往多年，嚴(yán)禁開發(fā)商或關(guān)聯(lián)第三方向購房人提供首付分期、“首付貸”，以及嚴(yán)查購房人首付款資金來源，一直都被各地反反復(fù)復(fù)強調(diào)，原因就在于，如果購房人首付款都是借款來的，說明其暫時不具備良好的經(jīng)濟實力，首付分期還款加上后期的銀行按揭還款，有可能會出現(xiàn)斷供風(fēng)險。一旦出現(xiàn)斷供潮，背后的金融風(fēng)險可想而知。

早在2016年，中國人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，“首付貸”不僅加大居民購房的杠桿，削弱宏觀調(diào)控政策的有效性，增加金融風(fēng)險，同時也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

（文章來源：中新經(jīng)緯）