購(gòu)買(mǎi)倫敦房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)？專家：不用考慮這個(gè)

來(lái)源：實(shí)況網(wǎng) 時(shí)間：2023-09-14 17:50:19

對(duì)于想要倫敦買(mǎi)房人而言，一些非常普遍的問(wèn)題是：現(xiàn)在是購(gòu)買(mǎi)的好時(shí)機(jī)嗎？我是否應(yīng)該等待價(jià)格的進(jìn)一步下跌？?jī)r(jià)格還能下跌多少？

而針對(duì)這個(gè)問(wèn)題Middleton Advisors最新的調(diào)研報(bào)告，針對(duì)過(guò)去 70年來(lái)英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行分析，得出的結(jié)論是，所謂倫敦買(mǎi)房人本質(zhì)上并不需要太糾結(jié)買(mǎi)房時(shí)間這個(gè)問(wèn)題。

因?yàn)槿绻阆肟吹阶詈玫耐顿Y回報(bào)，房產(chǎn)本身比購(gòu)房時(shí)機(jī)重要得多。

實(shí)際上，根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去70年里，英國(guó)房東使用房屋的時(shí)間比租房者長(zhǎng)得多，在目前的銷(xiāo)售率和目前的庫(kù)存水平下，英國(guó)住房的買(mǎi)房人可能會(huì)持有他們的資產(chǎn)超過(guò)20年。對(duì)于那些希望長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)合適的房產(chǎn)比糾結(jié)于時(shí)機(jī)更重要。

根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ONS 的數(shù)據(jù)，在2013年到2019年期間，房東持有英國(guó)房產(chǎn)平均時(shí)間高達(dá) 20.2 年。

2020年英國(guó)倫敦租房調(diào)查顯示，沒(méi)有抵押貸款的房東自住在其房屋中的平均時(shí)間為23.8年。

長(zhǎng)期持有增收益降風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)告指出，在英國(guó)僅根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)來(lái)短線炒房非常不高明。持有房產(chǎn)3個(gè)月或一年的收益甚至可能產(chǎn)生虧損，持有1年房產(chǎn)有超過(guò)八分之一的可能虧錢(qián)，持有僅3個(gè)月的房產(chǎn)有22%的可能。

如果要避免損失，住房的最佳持有期至少是9年；因?yàn)樽?952年12月以來(lái)，在持有9年后的情況下，損失的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低到0。

舉例來(lái)說(shuō)，如果你從1952年12月到2023年3月的每個(gè)季度都買(mǎi)一個(gè)普通住宅，并在出售前持有3年，那么在270次中有28次你出現(xiàn)虧損，范圍在-0.4%到-18.4%之間。持有時(shí)間越長(zhǎng)，你虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小，從持有3年的10%降至持有7年的3%，持有8年的2%，持有9年或以上的0。

從長(zhǎng)期的角度來(lái)考量，根據(jù)Nationwide建筑協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，在過(guò)去20年中，英國(guó)普通住宅的所有者的資本價(jià)值增長(zhǎng)了117%，即使在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，近兩年的疫情沖擊下，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了明顯的起伏，但是從長(zhǎng)期的角度來(lái)看，房產(chǎn)的穩(wěn)定性無(wú)可厚非。

總的來(lái)說(shuō)，自1952年以來(lái)任何一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的20年里，平均倫敦租房?jī)r(jià)值每年復(fù)合增長(zhǎng)3.9%至14.4%，中位數(shù)為8.7%。

這比富時(shí)所有股票指數(shù)的平均增長(zhǎng)率要高，后者用同樣的標(biāo)準(zhǔn)衡量，中位數(shù)為6.8%，而且回報(bào)率波動(dòng)更大，在同樣的20年持有期內(nèi)，回報(bào)率在0.1%到17.2%之間。

與股票和其他市場(chǎng)不同的是，住房的年平均回報(bào)率隨著持有期的延長(zhǎng)而增加，同時(shí)波動(dòng)性降低。

在短期內(nèi)押注倫敦學(xué)區(qū)房市場(chǎng)似乎沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，在過(guò)去的70年里，三個(gè)月內(nèi)的資本增長(zhǎng)率中位數(shù)僅為1.6%，一年內(nèi)為7%。這兩種回報(bào)都無(wú)法彌補(bǔ)交易的成本。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)期的穩(wěn)定增值性，又使得英國(guó)房產(chǎn)成為值得信賴的投資產(chǎn)品。

報(bào)告指出，在20世紀(jì)70年代高通貨膨脹的特殊年份，持有1年房產(chǎn)的增長(zhǎng)甚至可以達(dá)到42%。但是專家指出這樣的情況是非常非常特殊的，目前也沒(méi)有任何這種情況會(huì)發(fā)生的跡象。而且，即使在70年的時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)短期快速增值的情況，對(duì)于普通買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，想要抓住這種機(jī)會(huì)實(shí)際上是非常困難的。對(duì)于普通買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的思路才是更合適的。

更容易入手優(yōu)質(zhì)房源

報(bào)告中還指出，目前英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)相對(duì)波動(dòng)的環(huán)境下，但正式在這種時(shí)候還能保持勇氣的買(mǎi)家就很可能發(fā)現(xiàn)，他們面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)比往常要小得多，而這樣也使得他們更有機(jī)會(huì)獲得讓自己百分百滿意的房產(chǎn)。

很多買(mǎi)家總是在猶豫，而這種猶豫很多時(shí)候就是因?yàn)闆](méi)有從一個(gè)更大的時(shí)間跨度的視野上去看問(wèn)題。從短期來(lái)看，每個(gè)月市場(chǎng)的價(jià)格都會(huì)有變化，如果總是糾結(jié)在一個(gè)月一個(gè)月的價(jià)格浮動(dòng)上，是很難真正準(zhǔn)確了解英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。英國(guó)房產(chǎn)是用來(lái)買(mǎi)、用來(lái)住，而不是用來(lái)炒的。這也保證了其市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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