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來源：經(jīng)濟(jì)參考報

公募REITs季報近日相繼出爐。Wind統(tǒng)計顯示，2025年第四季度，77只基金合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入近59.13億元，凈利潤約5.26億元，逾七成實(shí)現(xiàn)盈利。業(yè)內(nèi)人士分析稱，盡管產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等板塊仍面臨諸多挑戰(zhàn)，當(dāng)前各類型底層項(xiàng)目整體仍保持穩(wěn)中向好態(tài)勢，部分項(xiàng)目“以價換量”策略亦取得階段性成效。

分板塊來看，2025年四季度，消費(fèi)板塊底層資產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健。主要經(jīng)營指標(biāo)中，消費(fèi)REITs出租率整體保持在95%以上，寧波杉井奧特萊斯廣場、青島萬象城等部分項(xiàng)目接近滿租；租金水平方面，核心商圈高端項(xiàng)目溢價顯著。以華夏首創(chuàng)奧萊REIT為例，其2025年四季度實(shí)現(xiàn)收入7296.50萬元，凈利潤為2256.69萬元。報告期內(nèi)，該基金底層資產(chǎn)濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目出租率達(dá)99.04%，同比提升約2個百分點(diǎn)，為開業(yè)以來新高；武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目出租率達(dá)98.89%，持續(xù)穩(wěn)定在較高水平。租金方面，濟(jì)南項(xiàng)目租金收入同比增長10.14%。不過，消費(fèi)板塊內(nèi)也有嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT等部分項(xiàng)目受到改造進(jìn)度影響收入指標(biāo)短期有所回落。

積極應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，仍處于調(diào)整周期的產(chǎn)業(yè)園板塊也呈現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)態(tài)勢，部分項(xiàng)目通過降租“以價換量”后，出租率階段性企穩(wěn)。具體來看，中金公司分析稱，研發(fā)辦公類項(xiàng)目中，博時蛇口產(chǎn)園REIT、華夏金隅智造工場REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT等出租率均保持在85%以上，建信中關(guān)村REIT整體出租率也現(xiàn)邊際企穩(wěn)；相較于研發(fā)辦公項(xiàng)目，由于租戶租約穩(wěn)定性更強(qiáng)，國泰海通東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT等廠房類項(xiàng)目仍能維持較高的出租率。

“當(dāng)前競爭環(huán)境下，為維持出租率，租金水平或持續(xù)承壓。受市場需求偏弱和新供應(yīng)入市共同影響，預(yù)計產(chǎn)業(yè)園市場仍面臨挑戰(zhàn)，短期需關(guān)注后續(xù)項(xiàng)目出租率是否持續(xù)企穩(wěn)?！敝薪鸸就堆腥耸糠Q，不過也需注意到，在項(xiàng)目基本面承壓背景下，部分基金管理人協(xié)同運(yùn)營管理人積極作為，通過多元收入或管理費(fèi)“負(fù)向計提”對沖項(xiàng)目經(jīng)營下滑，例如，招商科創(chuàng)REIT于2025年四季度確認(rèn)一筆749.76萬元“注冊地址服務(wù)費(fèi)”收入等。

2025年四季度，物流倉儲板塊“以價換量”策略同樣有所成效，展現(xiàn)出其經(jīng)營韌性。據(jù)中金公司統(tǒng)計，大部分項(xiàng)目出租率環(huán)比有所提升，其中，關(guān)聯(lián)方租戶占比較高的項(xiàng)目保持較強(qiáng)穩(wěn)定性。例如，嘉實(shí)京東倉儲物流REIT、南方順豐物流REIT、中銀中外運(yùn)倉儲物流REIT 2025年四季度末出租率分別為100%、95.9%、97.8%。此外，盡管部分項(xiàng)目出租率受到租賃淡季影響環(huán)比小幅下滑，但保租房板塊2025年四季度整體經(jīng)營穩(wěn)健。中金公司表示，短期持續(xù)看好政策性保租房經(jīng)營表現(xiàn)，中長期建議關(guān)注擴(kuò)募潛力。

根據(jù)中金公司測算，2025年四季度，公募REITs整體可供分配金額環(huán)比下滑16%，同比提升3%。部分項(xiàng)目管理人采用管理費(fèi)減免、負(fù)向計提、原始權(quán)益人按承諾補(bǔ)足業(yè)績分紅等方式，對沖業(yè)績下行帶來的可供分配金額波動。從完成度來看，已披露2025年預(yù)測可供分配金額的36單REITs，四季度平均達(dá)成管理人預(yù)測的為26%。其中，產(chǎn)業(yè)園板塊2025年四季度及2025年全年可供分配金額同比分別下滑14%和13%，多數(shù)項(xiàng)目可供分配金額同比下滑。例如，由于應(yīng)收項(xiàng)目和應(yīng)付項(xiàng)目變動，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT 2025年四季度可供分配金額相較上年同期減少538.84萬元，同比下降14.72%。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，經(jīng)歷了2025年下半年以來的持續(xù)回調(diào)后，市場整體估值已處于合理區(qū)間。展望2026年，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對REITs市場的整體發(fā)展態(tài)勢保持積極樂觀，市場整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。