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歷時3年的資產(chǎn)重組，ST云城（SH600239，股價1.96元，市值31.47億元，下稱云南城投(600239)）終于在2022年迎來了結(jié)尾。

1月中旬，云南城投發(fā)布重大資產(chǎn)重組進展公告，通過掛牌轉(zhuǎn)讓的旗下11家房企股權(quán)均已成功出售，其中平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰等6家公司股權(quán)變更登記手續(xù)已于2023年1月完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續(xù)。

至此，云南城投重大資產(chǎn)出售標(biāo)的公司已全部完成股權(quán)交割工作，從而徹底告別房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。而持續(xù)的資產(chǎn)出售也讓云南城投2022年的業(yè)績大幅增加。

據(jù)1月30日云南城投披露的2022年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期的-22.68億元相比虧損幅度繼續(xù)縮??；歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)為14.7億元到16.1億元，較2021年同期的7.05億元大幅增長。

來源：云南城投公告

重組收尾，徹底告別房地產(chǎn)開發(fā)

2022年對于云南城投而言，“賣賣賣”仍是貫穿其全年的主題。

早在2022年4月，云南城投就發(fā)布公告稱，擬以公開掛牌方式對外出售其持有的云南城投龍江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等20家公司若干比例股權(quán)，以及由云南城投下屬公司成都銀城置業(yè)所持有的成都華爾道夫酒店。

此后，由于考慮到公司后續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展方向，又保留了并無實際經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目的紅河地產(chǎn)、北京云城企業(yè)，運營自持洱海英迪格酒店的中建穗豐，經(jīng)營皇冠健康小鎮(zhèn)項目的寧陜云海地產(chǎn)，運營自持IN99購物中心及華爾道夫酒店的成都銀城等，調(diào)整為出售旗下14家公司股權(quán)，合計成交總價約18.7億元。

云南城投旗下14家公司股權(quán)交易情況 來源：云南城投公告

對于這筆重大資產(chǎn)的出售，云南城投控股(600649)股東云南省康旅控股集團有限公司于2022年12月24日批復(fù)，原則同意本次重大資產(chǎn)出售的總體方案。

最終，昆明城海、西安東智等13家公司股權(quán)均由云南省康旅控股集團下屬全資子公司——云南城投康源投資有限公司所得，成交價約16.2億元。另一家公司東方柏豐51%股權(quán)，則由云南柏豐企業(yè)管理（集團）有限公司競得，成交價約2.5億元。

至于此次交易收回的價款，云南城投表示將用于償還債務(wù)和補充流動資金，以降低資產(chǎn)及有息負債規(guī)模，減輕經(jīng)營壓力。截至今年1月16日，包括平陽銀泰、杭州海威、蒼南銀泰、杭州云泰、寧波泰悅、淄博銀泰在內(nèi)的等6家公司股權(quán)變更登記手續(xù)已完成；另外5家暫未完成工商變更登記手續(xù)。

云南城投表示，交易完成后，公司計劃將不再保留房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將打造以商管運營、物業(yè)管理等核心業(yè)務(wù)為主的輕資產(chǎn)運營城市綜合服務(wù)商。這也意味著，這場始于2019年、圍繞母公司云南省康旅控股的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，終于在2022年底畫下了句號。

緩慢轉(zhuǎn)型，仍依靠母公司輸血

實際上，近兩年持續(xù)的資產(chǎn)出售也讓云南城投業(yè)績虧損得以減少。

據(jù)云南城投2021年年報顯示，2021年公司實現(xiàn)營收60.47億元，較2020年增長37.65%；對應(yīng)歸母凈利潤同比增長80.4%至-5.07億元；扣非后凈利潤則同比增長33.22%至-22.68億元；歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為7.05億元，由負轉(zhuǎn)正。

1月30日，云南城投發(fā)布的2022年業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤為-8.3億元到-6.9億元；實現(xiàn)歸屬于母公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-13.9億元到-12.5億元，較2021年同期相比虧損幅度縮小；歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)為14.7億元到16.1億元，較2021年同期大幅增加。

凈資產(chǎn)的由負轉(zhuǎn)正，也讓云南城投終于摘星。2022年5月11日晚間，因2021年凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正為7億元，云南城投被撤銷退市風(fēng)險警示，股票簡稱由“*ST云城”變更為“ST云城”。但公司資產(chǎn)也因不斷甩賣而大幅縮水。據(jù)2022年半年報，云南城投虧損4億元，總資產(chǎn)316.8億元，同比下降超50%。

不過，云南城投在2022年業(yè)績預(yù)告中也表示，報告期內(nèi)公司無新增達到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致房地產(chǎn)收入出現(xiàn)大幅下降。

值得一提的是，2021年房地產(chǎn)開發(fā)仍是云南城投的收入大頭，貢獻營收40.42億元。截至2021年底，云南城投尚有存續(xù)地產(chǎn)項目23個，待開發(fā)土地項目10個。但隨著14家公司的成功出售，云南城投再無待開發(fā)項目。

來源：云南城投公告

而作為云南城投轉(zhuǎn)型方向的輕資產(chǎn)運營，公司商管運營+物業(yè)管理等核心業(yè)務(wù)近幾年每年累計貢獻營收超10億元。

早在2021年半年報中，云南城投就表示，“加快構(gòu)建物業(yè)管理和商業(yè)管理平臺，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做好充分準(zhǔn)備。”在2022年5月9日公告中，云南城投進一步明確，基于對行業(yè)趨勢的判斷，結(jié)合自身情況，將持續(xù)推動重大資產(chǎn)重組和資產(chǎn)置出工作，做強商管、物管兩大服務(wù)板塊，致力發(fā)展成為專業(yè)的城市綜合服務(wù)商。

據(jù)悉，該部分業(yè)務(wù)主要由云泰商業(yè)管理（天津）有限公司和云南城投物業(yè)服務(wù)有限公司負責(zé)。前者多為股東方托管的商業(yè)項目，至2022年上半年累計在管項目20個，管理面積242萬平方米；后者累計管理項目20余個，在管面積約559.74萬平方米，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、景區(qū)、商業(yè)等。

顯然，僅靠云南城投目前現(xiàn)有資源實現(xiàn)轉(zhuǎn)型實在有些單薄，能否成功更換賽道還有待觀察。目前擺在云南城投面前的，還有其高額的負債問題。2022年半年報顯示，云南城投負債總額294.61億元，資產(chǎn)負債率高達92.99%，而這已比負債最高的2019年（833.25億元）降低約538.64億元。

來源：云南城投公告

為解決資金問題，云南城投決定再次“傍上”母公司云南康旅控股集團有限公司（以下簡稱康旅集團）。

云南城投此前披露的有關(guān)公司2023年借款、擔(dān)保計劃等事宜公告顯示，按照云城置業(yè)的計劃，將向康旅集團及其下屬公司申請新增不超過30億元的借款額度，在上述新增借款額度與康旅集團及其下屬公司為公司提供的借款余額（截至2022年12月31日）合計數(shù)范圍內(nèi)，公司可循環(huán)辦理借款事宜，借款成本參考康旅集團實際所用資金的綜合成本，且按最高不超過8%執(zhí)行。

對此，云南城投表示，公司向康旅集團及其下屬公司申請增加借款額度，有利于提高公司的籌資效率，可解決公司資金需求。

需要注意的是，云南康旅集團為云南城投輸血已是常態(tài)，此前就一次次出手為其“賣子”兜底，就連最近一次的資產(chǎn)出售也不例外，14家已出售公司股權(quán)中有13家由康旅集團買單。

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