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江西因為在華東、華中各省中存在感不強，近年來被江西網(wǎng)友自嘲為“小透明”“阿卡林省”。

然而近期一項調(diào)研報告卻讓江西省省會南昌備受關(guān)注——貝殼研究院摸排了3萬個住宅小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，南昌的住房空置率竟然領(lǐng)跑28個大中城市，五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。

近十年來，具有悠久歷史的南昌實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，不僅GDP和人口大幅增長，城市面貌以及天際線也有了極大改變，紅谷灘CBD的摩天大樓鱗次櫛比，城區(qū)建成面積更是從208平方公里大幅增長至366平方公里，漲幅達(dá)到76%。然而新城規(guī)劃接連出臺、超高層建筑不斷拔地而起的同時，南昌許多新片區(qū)卻存在人氣不足、入住率過低的問題，無論是商辦寫字樓還是住宅空置率，南昌的數(shù)據(jù)均位于全國前列。今年年初，南昌已經(jīng)出臺新規(guī)稱將限制超高層建筑的高度和數(shù)量。

廣義住房庫存量超8000萬平

近日，貝殼研究院公布了國內(nèi)28個大中城市的住房空置調(diào)研情況，結(jié)果顯示，江西省省會南昌的住房空置率在被調(diào)研的28個大中城市中名列第一，達(dá)到20%，也就是說，南昌有五分之一的已售存量住房處于空置狀態(tài)。排第二的是廊坊，空置率為19%。

對于這項調(diào)研，貝殼研究院稱，對于空置住房的定義，國內(nèi)外并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，此次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，貝殼研究院動員入職三年及以上的資深經(jīng)紀(jì)人，對其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的小區(qū)摸底調(diào)研，共摸底約3萬個小區(qū)，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，以“空置戶數(shù)/總戶數(shù)”公式得出城市住房空置率。

總體來看，28個被選取的大中城市平均住房空置率為12%，處于較高區(qū)間。2017年時，中金公司曾發(fā)布《數(shù)說中國存量住房》，其中稱中國城鎮(zhèn)住房狹義空置率為12.1%，這一數(shù)據(jù)與目前貝殼研究院的總體數(shù)據(jù)較為接近。一般來說，城市住房空置率數(shù)值超過10%就值得警惕，潛在的風(fēng)險不容忽視。

貝殼研究院調(diào)研結(jié)果顯示，住房空置率隨城市能級依次遞增，一線城市空置率平均為7%，二線平均12%，三線為16%。然而，二線省會城市南昌的空置率數(shù)據(jù)卻非同一般，不僅比三線城市平均空置率還高，比二線平均空置率更是高出了8個百分點。

事實上，由于貝殼研究院此次統(tǒng)計僅選取了已售存量住房，相較其他統(tǒng)計口徑，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌還有大量的新建商品房庫存。

根據(jù)克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房廣義庫存量達(dá)到8000萬平方米以上，在全國各大中城市里也處于前列。這里的廣義庫存量，包括已獲批可預(yù)售的商品住宅、已動工未獲銷售許可住宅以及未動工總建面。

《南昌市2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均住房建筑面積為38.47平方米。依此計算，南昌市現(xiàn)有商品房廣義庫存量，足夠208萬新增人口居住。此外，南昌市的建成區(qū)面積近十年從208平方公里大幅增長至366平方公里，漲幅達(dá)到76%。

不過，據(jù)南昌統(tǒng)計局，南昌市常住人口近十年增長135萬、戶籍人口增長36萬，常住人口十年增長率僅為26.5%。由此可見，南昌存在建設(shè)速度遠(yuǎn)大于人口增長速度的問題。

貝殼研究院認(rèn)為，一旦商品房空置率過高，在限購放松之際就會出現(xiàn)二手房新增掛牌房源激增問題。多機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南昌目前二手房掛牌套數(shù)已經(jīng)超過6萬套，今年上半年月均成交二手房約1230套，二手房去化周期達(dá)到48個月。

遍地是新城、處處有規(guī)劃

近十年，南昌經(jīng)歷了一場基建大發(fā)展，各類新城、新片區(qū)規(guī)劃讓人應(yīng)接不暇。

2012年，一場“核心增長極動員大會”改變了南昌的面貌，大會對外公布了《關(guān)于全力支持南昌發(fā)展打造核心增長極的若干意見》，江西省決定加強對省會南昌的扶持力度。這份文件中，南昌市的“外拓”被重點強調(diào)。

“意見”中稱，未來南昌要形成以贛江為主軸的“一江兩岸五組團”的城市發(fā)展格局，高標(biāo)準(zhǔn)、高品位規(guī)劃建設(shè)九龍湖片區(qū)，力爭用5年時間基本形成面積100平方公里左右、容納50萬人口的新城框架。

此外，還要加快昌東新區(qū)、昌南新區(qū)建設(shè)，有序推進瑤湖生態(tài)科技新城、昌南現(xiàn)代綜合新城、九龍湖現(xiàn)代綜合新城、樂化空港新城、梅嶺休閑度假新城五個功能組團建設(shè)。

到了2016年，南昌又進一步拓寬了打造新城的規(guī)模，提出在突出九龍湖新城建設(shè)外，還要統(tǒng)籌推進朝陽新城、瑤湖科技城的開發(fā)建設(shè)和三個國家級開發(fā)區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展，實施臨空經(jīng)濟區(qū)和向塘新片區(qū)的整體開發(fā)，并研究謀劃揚子洲片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

“對購房人來說，南昌已經(jīng)遍地是新城，處處有規(guī)劃，大部分新城的住宅項目都以大體量剛需樓盤為主，如果不了解門道，很難辨別哪里真正值得購買。像九龍湖、象湖、經(jīng)開區(qū)等地方的新樓盤去化是比較難的，人氣也不足。”在南昌房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過十年的吳可（化名）對第一財經(jīng)記者表示。

吳可以九龍湖片區(qū)舉例，該片區(qū)目前高樓林立，但是入住率肉眼可見較低，到了晚上亮燈率不足50%，“之前南昌有一家本土自媒體就對九龍湖做過調(diào)研，這邊小區(qū)整體的裝修率在60-80%，入住率不到一半”。

近十年來，南昌不僅規(guī)劃了大量新城，還十分偏好建設(shè)超高層建筑，這讓整座城市不斷“向上”成長，徹底改變了天際線面貌，但也加重了空置率問題。

據(jù)統(tǒng)計，截至目前南昌200米以上高度的超高層建筑已經(jīng)達(dá)到24棟，與首都北京的數(shù)量齊平，其中大部分都是商辦性質(zhì)。去年年底，仲量聯(lián)行曾發(fā)布中國寫字樓白皮書，數(shù)據(jù)顯示，在中國41個大中城市里，長春、無錫、南昌以超40%的空置率位居榜單前三。

南昌這種對超高層建筑的偏愛，還從商辦寫字樓一直延伸到住宅領(lǐng)域。一般來說，住宅性質(zhì)的樓盤超過33層就歸類為超高層，四五十層的商品房并不多見。多年前，南昌的世茂天城就推出高174米、54層的住宅，萬科·金域藍(lán)灣推出過一棟39層的超高層住宅。近年來，位于南昌老城區(qū)核心地帶的融創(chuàng)青山湖壹號就由兩棟超高層組成，一棟樓高達(dá)43層，另一棟達(dá)到44層；位于南昌縣中心腹地的星洲澄碧湖項目，則規(guī)劃建設(shè)兩棟47層超高層雙子塔。

到了今年年初，南昌終于宣布將加強對超高層建筑的規(guī)劃建設(shè)管理，表示超高層建筑在抬高建設(shè)成本、加劇能源消耗、加大安全管理難度等方面的負(fù)面作用不容忽視，不符合當(dāng)前綠色發(fā)展和碳達(dá)峰、碳中和要求。在住宅建筑方面，南昌出臺規(guī)定稱，各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑項目時，應(yīng)征求當(dāng)?shù)叵谰仍畽C構(gòu)意見，以確保救援能力相匹配。另外，將嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

近20年來，我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，各地“攤大餅”式發(fā)展趨勢明顯，南昌正是一個縮影。貝殼研究院院長李文杰表示，在我國城鎮(zhèn)化進程已經(jīng)從土地的城鎮(zhèn)化發(fā)展到了人的城鎮(zhèn)化，靠“攤大餅”式的增量發(fā)展邊際效應(yīng)一直在遞減，人民對社區(qū)生活的關(guān)注度更高、城市發(fā)展邏輯發(fā)生了很大變化。如今，走減量式發(fā)展、內(nèi)涵式發(fā)展路線，已經(jīng)成為多數(shù)大中城市的追求。