在經(jīng)歷半年多的調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸迎來(lái)了復(fù)蘇的曙光。

近期，各地密集出臺(tái)寬松政策，部分城市解除限購(gòu)，一些地區(qū)的成交量也出現(xiàn)回升趨勢(shì)。

從高速增長(zhǎng)的黃金十年，進(jìn)入更關(guān)注發(fā)展質(zhì)量的地產(chǎn)新時(shí)代，居住需求始終存在，但對(duì)房企的要求卻變了。

一方面，需要穩(wěn)健的戰(zhàn)略與良好的融資能力作保障；另一方面，需要有獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)贏得客戶(hù)認(rèn)可；同時(shí)，還需要高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)提升經(jīng)營(yíng)效益。

而在這三個(gè)維度上，除了我們常報(bào)道的全國(guó)性企業(yè)外，還有一些區(qū)域深耕并在特殊領(lǐng)域擁有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的房企，未來(lái)也極具發(fā)展?jié)摿Α?/strong>

例如去年在北京175億拿下朝陽(yáng)區(qū)車(chē)壩車(chē)輛基地綜合地塊的京投發(fā)展，就憑借在TOD領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)、高質(zhì)量的融資能力及產(chǎn)品打造能力，獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，并入選“2021北京置業(yè)首選品牌十強(qiáng)”。

其實(shí)，濤哥之前對(duì)京投發(fā)展(600683)了解也不多，但今年以來(lái)我們不少讀者咨詢(xún)這家公司的發(fā)展情況，因此今天以他為例，講講地產(chǎn)新時(shí)代下，什么樣的房企會(huì)越活越好？

1

經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，融資能力是基礎(chǔ)

去年至今，房企普遍面臨著較大的資金壓力，金融機(jī)構(gòu)也非常謹(jǐn)慎。

能在這個(gè)時(shí)候獲得新增融資的，基本都是發(fā)展穩(wěn)健、市場(chǎng)比較看好的公司，例如國(guó)企、央企以及部分優(yōu)質(zhì)民企等，而京投發(fā)展就是其中之一。

3月11日，京投發(fā)展宣布成功發(fā)行8.84億元公司債，票面利率僅3.27%，成為2021年以來(lái)5億元以上規(guī)模同期限同評(píng)級(jí)公司債券最低利率，甚至比央企的部分債券都低，令眾多同行羨慕不已。

低成本的融資，一方面得益于其穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略和在TOD專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，另一方面也有賴(lài)于國(guó)資股東的支持。

最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2021年京投發(fā)展全年簽約銷(xiāo)售額161.23億，同比增長(zhǎng)13%，回款額159.85，同比增長(zhǎng)21%，回款率達(dá)99%，在眾多房企規(guī)模下滑的情況下保持了健康的銷(xiāo)售與回款，現(xiàn)金流穩(wěn)定。

從業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，基于“根植北京、茂盛全國(guó)”的發(fā)展戰(zhàn)略，京投發(fā)展大部分項(xiàng)目都位于北京市場(chǎng)，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。而且京投發(fā)展是國(guó)內(nèi)TOD開(kāi)發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)者之一，在TOD領(lǐng)域積累了豐富的資源、經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)及人才優(yōu)勢(shì)。

例如其打造的地鐵8號(hào)線平西府車(chē)輛段，整體規(guī)模60萬(wàn)方，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)，累計(jì)創(chuàng)下140億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，是北京地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)代表項(xiàng)目之一。

去年12月24日，北京市第三輪集中供地中，京投發(fā)展聯(lián)合體175億拿下朝陽(yáng)區(qū)車(chē)壩車(chē)輛基地綜合地塊，在業(yè)內(nèi)一鳴驚人。

像這樣大體量、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、復(fù)雜度高的TOD綜合體，國(guó)內(nèi)能承接的開(kāi)發(fā)企業(yè)并不多，這也使京投發(fā)展能夠領(lǐng)跑10萬(wàn)億規(guī)模的TOD藍(lán)海，獲得更廣闊的發(fā)展空間。

要知道，隨著我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)入新階段，以軌道交通樞紐為核心的TOD綜合體開(kāi)發(fā)迎來(lái)快速增長(zhǎng)，包括萬(wàn)科、龍湖、華潤(rùn)在內(nèi)的諸多頭部房企都在積極布局TOD賽道。

京投發(fā)展從2011年就投身于TOD開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)10多年的積累，不僅在TOD相關(guān)技術(shù)方面擁有自己獨(dú)資的科技公司、有專(zhuān)利技術(shù)產(chǎn)品，并且憑借股東優(yōu)勢(shì)，他們?cè)谶M(jìn)行科技研發(fā)時(shí)可深入車(chē)輛段進(jìn)行研發(fā)和測(cè)試，深厚的技術(shù)積累為其帶來(lái)了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

而且，京投發(fā)展還是北京市地方振動(dòng)噪音規(guī)范的參與者和制定者，協(xié)助北京制定了地鐵噪聲與控制規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)，既能制定標(biāo)準(zhǔn)，又有相關(guān)實(shí)體產(chǎn)品，目前全國(guó)多個(gè)城市的高鐵和軌交公司都在與他們洽談項(xiàng)目合作。

地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)模式

因此，憑借TOD專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，清晰的戰(zhàn)略定位和穩(wěn)健的發(fā)展，加上股東的支持，使京投發(fā)展能獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可，取得低成本融資，助力其進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

而同時(shí)我們也看到，隨著城市化進(jìn)程的逐步成熟，優(yōu)秀房企都在加強(qiáng)核心一二線城市的戰(zhàn)略布局，并提升綜合業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)能力，這類(lèi)企業(yè)未來(lái)將更加獲得資本的青睞。

2

重視產(chǎn)品，以用戶(hù)為中心

除了穩(wěn)健的基本面外，隨著客戶(hù)對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷提升，房企也必須持續(xù)迭代產(chǎn)品和服務(wù)，從而更好的滿(mǎn)足用戶(hù)的期待。

京投發(fā)展總裁高一軒認(rèn)為：新一代消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)邏輯發(fā)生了變化，不再單一看重房子的品質(zhì)，而更看重房子背后帶來(lái)的生活方式體驗(yàn)，用戶(hù)中心主義正成為時(shí)代主流。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)也將從產(chǎn)品主義向用戶(hù)中心主義轉(zhuǎn)變、從單一價(jià)值向多維價(jià)值轉(zhuǎn)變、從功能產(chǎn)品向生活方式轉(zhuǎn)移。

基于對(duì)用戶(hù)變化的洞察，京投發(fā)展提出觀念經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品的三個(gè)維度：高審美、高情感濃度、高精神含量，通俗說(shuō)就是“三觀正、顏值高、關(guān)系好”。在這種理念指引下，近年京投發(fā)展在觀念上、產(chǎn)品上、服務(wù)上做了很多轉(zhuǎn)變。

例如京投發(fā)展在北京的嵐山項(xiàng)目，運(yùn)用「TOD智慧生態(tài)圈」先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式，將地鐵出入口延伸進(jìn)商務(wù)集群中，形成內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、貫穿場(chǎng)域、自如銜接的立體交通接駁體系。站口直達(dá)商業(yè)街區(qū)和寫(xiě)字樓，通勤人群不僅可以高效濃縮時(shí)間成本，也能實(shí)現(xiàn)更為便捷的日常休閑購(gòu)物。

京投發(fā)展 · 嵐山項(xiàng)目效果圖

在建筑設(shè)計(jì)上，嵐山由世界級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)操刀，突破傳統(tǒng)商務(wù)辦公千篇一律的建筑制式，將建筑、藝術(shù)、辦公、生活相互聯(lián)結(jié)糅合，使人置身輕松、自然、舒逸的辦公群落中，營(yíng)造更為自由開(kāi)放的辦公體驗(yàn)，展現(xiàn)出其產(chǎn)品設(shè)計(jì)的科學(xué)性與高審美。

京投發(fā)展 · 嵐山項(xiàng)目效果圖

而在北京檀谷項(xiàng)目，京投發(fā)展嘗試為未來(lái)城市生活方式做出更好的解答。從去年開(kāi)始，他們?cè)谔垂乳_(kāi)啟了觀念創(chuàng)新、生活方式創(chuàng)新的探索實(shí)踐，打造了一個(gè)帶有先鋒性和實(shí)驗(yàn)性的商業(yè)新物種——慢閃公園。

融合公園、街區(qū)、展廳、劇場(chǎng)等復(fù)合場(chǎng)景，加入豐富多彩的文化藝術(shù)與社群活動(dòng)，讓社區(qū)更有煙火氣和人情味，為人們帶來(lái)別樣的幸福體驗(yàn)，已經(jīng)成為了京西山系微度假的目的地。

通過(guò)這樣的實(shí)踐，京投發(fā)展不斷嘗試將新的生活方式內(nèi)化到TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，提升產(chǎn)品的情感與精神價(jià)值，助力城市幸福。

京投發(fā)展 · 檀谷 · 慢閃公園實(shí)景圖

此外，在北京之外的無(wú)錫，京投發(fā)展同樣與當(dāng)?shù)睾献鞔蛟炝藷o(wú)錫TOD的標(biāo)桿作品愉樾天成。經(jīng)過(guò)歷時(shí)2年的用戶(hù)研究，挖掘超過(guò)80個(gè)用戶(hù)痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)WELL認(rèn)證的TOD社區(qū)及三網(wǎng)合一的智慧物聯(lián)平臺(tái)，賦能綠色低碳、高效智慧的現(xiàn)代社區(qū)。

同時(shí)京投發(fā)展也貫徹“三觀正、顏值高、關(guān)系好”的產(chǎn)品哲學(xué)，通過(guò)精致的設(shè)計(jì)和美學(xué)呈現(xiàn)，解決用戶(hù)的生活痛點(diǎn)，并通過(guò)豐富的社區(qū)活動(dòng)與用戶(hù)建立親密的情感紐帶。

京投發(fā)展 · 愉樾天成項(xiàng)目效果圖

在高一軒看來(lái)：“任何時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)中‘地產(chǎn)’都不是主角，用戶(hù)才是真正的主角?！?/strong>當(dāng)傳統(tǒng)方式走到天花板，甚至衰退的時(shí)候，意味著另一個(gè)時(shí)代剛剛開(kāi)始，這也需要房企們重新去認(rèn)知用戶(hù)，迭代產(chǎn)品理念與開(kāi)發(fā)思路。

從濤哥的觀察看，隨著房地產(chǎn)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者越來(lái)越成熟，見(jiàn)過(guò)的東西也越來(lái)越多，產(chǎn)品力將真正成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而那些在產(chǎn)品硬件與軟件打造上更超前的房企，將贏得更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

3

科學(xué)運(yùn)營(yíng)，挖掘管理紅利

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)逐步由土地紅利、金融紅利的時(shí)代過(guò)渡至管理紅利時(shí)代，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)成為房企提升效率、創(chuàng)造利潤(rùn)的關(guān)鍵。

因此，近年我們看到房企紛紛在大運(yùn)營(yíng)管理、數(shù)字化轉(zhuǎn)型及人才升級(jí)方面投入資源，向管理要效益。

在運(yùn)營(yíng)管理上，京投發(fā)展始終以財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為導(dǎo)向，以利潤(rùn)和現(xiàn)金流為核心，以貨值管理為基礎(chǔ)，通過(guò)運(yùn)用信息化工具，定期進(jìn)行復(fù)盤(pán)和大數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期和全專(zhuān)業(yè)的高效統(tǒng)籌，確保項(xiàng)目“儲(chǔ)-建-融-供-銷(xiāo)-存-回-結(jié)”各階段經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)一體化。

去年，京投發(fā)展與明源合作搭建了京投數(shù)字化大運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，通過(guò)數(shù)字化建設(shè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)賦能，助決策、促協(xié)同、提效率，全面支撐戰(zhàn)略落地。

在高一軒看來(lái)，京投發(fā)展有TOD的核心能力，有獲取資源的優(yōu)勢(shì)，再通過(guò)數(shù)字化進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率，就可以支撐規(guī)模增長(zhǎng)。

而在管理升級(jí)的背后，歸根結(jié)底還是要靠人。京投發(fā)展認(rèn)為，員工是公司可持續(xù)發(fā)展的基石，為優(yōu)秀人才營(yíng)造一個(gè)富有激情、銳意進(jìn)取的文化氛圍，是公司成功的首要因素。

因此，京投發(fā)展堅(jiān)持人才強(qiáng)企政策，打造了一只年輕高效的人才隊(duì)伍。一方面通過(guò)社會(huì)招聘積極吸納業(yè)內(nèi)精英；另一方面通過(guò)校招補(bǔ)充高潛力的年青人才，并通過(guò)管培生機(jī)制幫助其快速成長(zhǎng)，為公司發(fā)展提供“新鮮血液”。

去年底，億翰智庫(kù)主辦的「2021中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會(huì)」上，京投發(fā)展憑借優(yōu)秀的企業(yè)組織管理能力、完善的人才培養(yǎng)機(jī)制及健康的職場(chǎng)環(huán)境，榮獲「2021年中國(guó)房地產(chǎn)最佳雇主企業(yè)」等多項(xiàng)大獎(jiǎng)，也體現(xiàn)出這家企業(yè)對(duì)人才的重視與吸引力。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)去一年的調(diào)整后，很多房企的業(yè)務(wù)都受到了不小沖擊，不少公司也在頻繁進(jìn)行組織調(diào)整和人員優(yōu)化，而像京投發(fā)展這樣具備國(guó)資股東背景、擁有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力且重視人才的企業(yè)，無(wú)疑是更穩(wěn)健更值得關(guān)注的選擇。

總 結(jié)

行業(yè)進(jìn)入變革期，對(duì)一些企業(yè)是巨大的挑戰(zhàn)，但對(duì)另一些企業(yè)卻可能是機(jī)會(huì)。

過(guò)去一年中，京投發(fā)展總裁高一軒最常提到的一句話(huà)是：“慢錢(qián)正在取代快錢(qián)成為行業(yè)發(fā)展的主流模式”。

就像京投發(fā)展這家公司，過(guò)去多年一直比較低調(diào)，其他地區(qū)的朋友可能也很少了解，但實(shí)際上他已經(jīng)是國(guó)內(nèi)在建項(xiàng)目體量最大、房屋交付數(shù)量最多的地鐵停車(chē)場(chǎng)上蓋綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，屬于TOD細(xì)分領(lǐng)域的絕對(duì)領(lǐng)跑者。

而類(lèi)似這樣百億級(jí)規(guī)模、在區(qū)域范圍內(nèi)有深耕優(yōu)勢(shì)、有特別擅長(zhǎng)的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，并且業(yè)務(wù)也非常穩(wěn)健的“隱形冠軍”，其實(shí)還有很多。

未來(lái)隨著行業(yè)格局的改變，這類(lèi)企業(yè)也將有更大的發(fā)展空間。

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