文丨西部菌

一則業(yè)績(jī)大變臉的消息，將有“河北王”之稱的榮盛發(fā)展(002146)推上關(guān)注風(fēng)口。

4月18日晚間，榮盛發(fā)展發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告。

公告顯示，營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)在465億元—520億元，2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損在45億元—60億元，2020年同期盈利75.01億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損在43.31億元—58.31億元，2020年同期盈利約74.94億元。

此前的1月28日，榮盛發(fā)展發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1億元-1.5億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)5209.8萬(wàn)元-1.02億元。

從凈利潤(rùn)1億元-1.5億元，到虧損45億元—60億元，如此兩極反轉(zhuǎn)，讓不少投資人表示震驚。那么，這一次業(yè)績(jī)大幅修正背后，榮盛發(fā)展到底發(fā)生了什么？

01

對(duì)于此次業(yè)績(jī)修正，榮盛發(fā)展在公告中提到了兩層原因：

其一，從2022年2月以來(lái)，各地購(gòu)房政策雖然有所放松，但是消費(fèi)者購(gòu)房意愿持續(xù)低落，銷售量下跌明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)下行趨勢(shì)。

其二，2022年2月以來(lái)，國(guó)內(nèi)新冠疫情出現(xiàn)進(jìn)一步蔓延，多地新冠疫情的防控態(tài)勢(shì)加重，尤其是環(huán)京市場(chǎng)和河北市場(chǎng)，公司項(xiàng)目的銷售環(huán)境受到了嚴(yán)重影響。

簡(jiǎn)而言之，市場(chǎng)下行和疫情的因素，讓榮盛發(fā)展不得不重新評(píng)估預(yù)期銷售價(jià)格情況及對(duì)存貨的影響，資產(chǎn)減值之下，利潤(rùn)指標(biāo)相較于年初預(yù)告時(shí)出現(xiàn)大幅縮水。

年報(bào)正式披露前，上市公司修正業(yè)績(jī)的情況并不少見(jiàn)。不過(guò)，凈利潤(rùn)從1億元左右，下調(diào)到最多可能虧損60億元，如此大幅度的修正，著實(shí)讓外界咋舌。

來(lái)源：榮盛發(fā)展公告

所以，榮盛發(fā)展的此次動(dòng)作，很快收到了深交所的關(guān)注。4月19日，深交所發(fā)函，要求榮盛發(fā)展說(shuō)明導(dǎo)致公司2021年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額同比大幅增加的具體原因及合理性。

事實(shí)上，2021年榮盛發(fā)展的銷售表現(xiàn)還算相當(dāng)不錯(cuò)——全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1204.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.53%；累計(jì)簽約金額1345.58億元，同比增長(zhǎng)5.87%，超額完成目標(biāo)。

榮盛發(fā)展后續(xù)如何應(yīng)對(duì)，有待進(jìn)一步觀察，而此次業(yè)績(jī)修正，一方面會(huì)讓很多投資人擔(dān)憂，嚴(yán)重影響其市場(chǎng)信心，另一方面，也暴露出光鮮的銷售額背后，其業(yè)績(jī)真實(shí)慘淡的一面。

年初發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，榮盛發(fā)展發(fā)布的凈利潤(rùn)指標(biāo)預(yù)告，已經(jīng)是同比斷崖式下滑了。其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，預(yù)計(jì)同比下滑98%左右——2020年該指標(biāo)為75.01億元。

來(lái)源：榮盛發(fā)展年初業(yè)績(jī)預(yù)告

而修正后的實(shí)際數(shù)據(jù)，要更加慘淡得多。這也是自2007年上市以來(lái)，榮盛發(fā)展出現(xiàn)首次凈利潤(rùn)虧損的局面。

從經(jīng)營(yíng)規(guī)范的角度看，榮盛發(fā)展主動(dòng)修正業(yè)績(jī)，提前將自己的問(wèn)題暴露給外界，至少保證了業(yè)績(jī)的真實(shí)性。

不過(guò)從上一年凈賺75.01億元，到第二年虧損最多60億元，這種過(guò)山車式的調(diào)整，估計(jì)讓很多投資人的心都涼了一截。

02

在公告中，榮盛發(fā)展提到，“尤其是環(huán)京市場(chǎng)和河北市場(chǎng)，公司項(xiàng)目的銷售環(huán)境受到了嚴(yán)重影響”。但事實(shí)上，作為重倉(cāng)京津冀的房企，河北一度算得上是榮盛發(fā)展的福地。

1996年榮盛發(fā)展從廊坊起家，深耕河北，尤其是環(huán)京地區(qū)，并在2007年8月成功登陸深圳證券交易所，成為河北省首家上市房企，憑借著在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Ρ煌饨绶Q為“河北王”。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

在環(huán)京樓市大漲的那幾年，榮盛發(fā)展的確是賺到了不少紅利。2018年，榮盛發(fā)展的銷售額首次突破1000億元大關(guān)。2019年和2020年，分別為1154億元和1271億元。

只是隨著區(qū)域調(diào)控收緊，加上行業(yè)下行，當(dāng)年火爆的樓市不復(fù)存在；而疫情導(dǎo)致的進(jìn)出北京的難度加大，讓很多人失去了異地購(gòu)房的興趣，榮盛發(fā)展布局單一的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)。

比如據(jù)界面新聞報(bào)道，3月份，“榮盛發(fā)展在環(huán)京市場(chǎng)去化最好的廊坊項(xiàng)目，僅賣出9套房，合計(jì)成交金額1千萬(wàn)左右”。

為了減弱雞蛋都放在一個(gè)籃子里的風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來(lái)，“河北王”開(kāi)始大力外拓，均衡布局。2021年半年報(bào)顯示：

城市地產(chǎn)板塊積極調(diào)整布局重心，加大了在長(zhǎng)三角、珠三角的布局力度，在杭州、徐州、常州、蕪湖、廣州等地進(jìn)行了重點(diǎn)布局，投資金額達(dá)90.36億元，占上半年整體拿地投資金額的73.23%。

去年上半年的銷售貢獻(xiàn)中，排在第一位的，也不是河北所在的京津冀了，長(zhǎng)三角地區(qū)銷售額占比已經(jīng)達(dá)到了36.2%，京津冀占比27.7%。

來(lái)源：榮盛發(fā)展2021半年報(bào)

不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，大本營(yíng)河北，仍然是榮盛發(fā)展的絕對(duì)重鎮(zhèn)。2021年上半年，河北省的營(yíng)收占比為27.22%，其次為江蘇省和山東省，分別為13.69%和12.31%。

而且，我們還可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，榮盛發(fā)展在大本營(yíng)河北的項(xiàng)目，有著比較高的毛利率，那些外拓的地區(qū)，毛利率則要低很多。

來(lái)源：榮盛發(fā)展2021半年報(bào)

如2021年上半年，榮盛發(fā)展在河北省的毛利率為31.68%，在江蘇為26.57%，在山東為25.74%，在河南只有14.1%。

正因如此，榮盛發(fā)展雖然近兩年的布局更加均衡，但是其盈利能力，并沒(méi)有因?yàn)閰^(qū)域結(jié)構(gòu)更合理而明顯提升，這也為此次凈利潤(rùn)下調(diào)為虧損提供了一個(gè)注腳。

03

對(duì)榮盛發(fā)展來(lái)說(shuō)，需要解決的棘手問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只是提升盈利能力一個(gè)，還有債務(wù)和流動(dòng)性的問(wèn)題。

在2021年上半年公司業(yè)績(jī)會(huì)上，榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明信誓旦旦地表示，“公司，過(guò)去沒(méi)有，現(xiàn)在不會(huì)有，將來(lái)也不會(huì)出現(xiàn)任何違約事件”。

話音未落，榮盛發(fā)展就陷入了流動(dòng)性危機(jī)之中。2021年12月，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，到期票據(jù)的兌付出現(xiàn)問(wèn)題，公司將就旗下兩只共計(jì)7.877億美元債發(fā)起交換要約及同意征求。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)然，這兩筆美元債的交換要約方案，最終得到了持有人的支持，這讓榮盛發(fā)展避免了實(shí)質(zhì)性地違約暴雷。但總體而言，其資金鏈壓力依舊不小。

去年三季報(bào)顯示，截至去年9月30日，榮盛發(fā)展短期借款9.575億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債216.6億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為237.6億元，剛好能夠完全覆蓋上述226.175億元的債務(wù)。

另外，榮盛發(fā)展還有大量的商票需要支付。據(jù)媒體報(bào)道：

4月19日，據(jù)小程序“票眼”信息顯示，榮盛發(fā)展已拒付總筆數(shù)7612筆，總金額25.3億元，未結(jié)清商票總筆數(shù)20256筆，總額達(dá)59.5億元。

在盈利能力大幅下滑的前提下，為了開(kāi)源節(jié)流，榮盛發(fā)展不得不縮減投資力度，降低拿地拓土的野心。去年上半年，其拿地總額同比下降41%，權(quán)益拿地額同比下降56%。

另一方面，榮盛發(fā)展不得不犧牲利潤(rùn)，開(kāi)啟降價(jià)促銷回款。這也解釋了為何榮盛發(fā)展的銷售額比較亮眼，利潤(rùn)卻十分慘淡。

而且，在現(xiàn)金流承壓的前提下，受商票拒付風(fēng)波影響，榮盛發(fā)展在各地時(shí)不時(shí)陷入項(xiàng)目停工的疑云中。

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)

如人民網(wǎng)(603000)留言板上，有重慶業(yè)主投訴稱榮盛鹿山府2期疑似停工，這一投訴得到了重慶渝北住建部門的回應(yīng)證實(shí)——“因公司資金問(wèn)題為減少支付壓力，決定暫緩現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度”。

這一次，榮盛發(fā)展大幅修正業(yè)績(jī)，不知道那些買了期房的業(yè)主，看到消息時(shí)，會(huì)不會(huì)增加一份擔(dān)心？

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：西部城事。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。