每周研究精讀 | 4月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)承壓；房企奔赴代建“活下去”才能“活得好”（5.14-5.19）
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克而瑞研究中心“每周研究精讀”，聚焦宏觀、行業(yè)、房企、土拍、產(chǎn)品、客需、榜單等多個研究成果，與各界探討行業(yè)運行邏輯、變數(shù)及未來趨勢。
觀點
【資料圖】
行業(yè)透視
房企奔赴代建
“活下去”才能“活得好”
當(dāng)前H股、A股上市房企年報披露工作已陸續(xù)結(jié)束?；仡?022年各大房企財報表現(xiàn)，雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)乏善可陳，但代建一詞卻成為各大房企高管口中的高頻詞，代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，正逐步成為目前部分房企努力打造的第二增長曲線。
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行業(yè)透視
大額資產(chǎn)減值計提
是無奈之舉還是另有意圖？
2022年年報披露已經(jīng)落幕，房地產(chǎn)行業(yè)成為虧損的“重災(zāi)區(qū)”。大額資產(chǎn)減值計提讓不少企業(yè)盈利狀況“雪上加霜”，受到行業(yè)和監(jiān)管層的高度關(guān)注。如此“集中式”大額減值計提的背后，是無奈之舉還是另有意圖？
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行業(yè)透視
近半數(shù)房企虧錢了
退市危機(jī)四伏？
根據(jù)本次年報季披露情況來看，受此前行業(yè)成交受挫，企業(yè)債務(wù)危機(jī)持續(xù)的影響下，上市房地產(chǎn)企業(yè)的盈利受到較大的影響，2022年典型規(guī)模房企整體的凈利潤表現(xiàn)為凈虧損，同時，部分企業(yè)受盈利能力持續(xù)下滑、債務(wù)違約、年報未能及時發(fā)布或者未通過審計等影響，被冠上ST或者*ST，或被停牌，面臨退市預(yù)警風(fēng)險。那么面對這些危機(jī)，陷入“逆境”的房企都是如何做的？
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行業(yè)數(shù)據(jù)
4月房地產(chǎn)銷售投資繼續(xù)承壓
點狀復(fù)蘇動能減弱
金融數(shù)據(jù)回落則從另一個角度反映了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)偏弱，主要問題來自國內(nèi)需求、內(nèi)生動力的不足。房地產(chǎn)也同樣承壓，盡管前四月銷售金額同比增8.8%，整體好于去年，但月度數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2月、3月的復(fù)蘇態(tài)勢。4月銷售金額、面積環(huán)比均下滑超30%。此外，開發(fā)投資和新開工依舊疲弱，僅有竣工保持高位增長。
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周報
新房周報
8城政策放松
成交小幅回升（05.08-05.14）
2023年第20周，全國重點城市取得預(yù)售證面積597萬平方米，較上周增長267%。重點城市供應(yīng)面積TOP10項目中，滬杭各占2席，此外珠海華發(fā)未來城市花園以7.9萬平方米的預(yù)證面積摘得本周TOP10榜單冠軍。
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二手房周報
14城成交觸底反彈
但較4月周均仍降11%（05.08-05.14）
2023年第20周，14個重點監(jiān)測城市二手房成交面積181.6萬平方米，同比增長62%，環(huán)比探底回升83%，但與4月周均相比仍然下降了11%。
環(huán)比來看，由于基數(shù)較低，本周所有重點監(jiān)測城市成交均有所回升，深圳、蘇州、南京、廈門等反彈更為明顯，增幅超過100%。結(jié)合周平均來看，深圳、蘇州表現(xiàn)同樣亮眼，成交較年內(nèi)周平均增長2成以上，而北京、杭州等城市成交環(huán)比雖漲，但仍不及周平均值，顯示改善有限。
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土地周報
成交量價齊升，市場局部火熱
整體偏弱（05.08-05.14）
2023年第20周，本周重點城市總成交建面480萬平方米，環(huán)比上升17%，總成交金額425億元，環(huán)比上漲66%，在南京、廈門等城市集中土拍帶動下，平均樓板價達(dá)到8861元/平方米，環(huán)比提升42%。整體溢價率達(dá)8.9%，熱點城市的核心地塊仍是“僧多粥少”，爭搶激烈，整體市場熱度也主要靠優(yōu)質(zhì)地塊的帶動，土拍冷熱分化顯著。
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云端分享
公募REITs擴(kuò)容，房企如何應(yīng)對？
經(jīng)過兩年多的公募REITs試點運行，各類物業(yè)資產(chǎn)的估值與定價體系不斷成熟。基于我國擁有龐大的存量資產(chǎn)，進(jìn)而也催生出了龐大的Pre-REITs投資市場。雖然投資端和需求端雙方都有著強(qiáng)烈需求，但由于公募REITs中的風(fēng)險評判邏輯與體系，和傳統(tǒng)的非標(biāo)債權(quán)、并購基金、產(chǎn)業(yè)基金不同，兩者的匹配工作仍較為艱難。
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產(chǎn)品測評
開啟住宅景觀視野，看房企如何做到?
本文首發(fā)于微信公眾號：克而瑞地產(chǎn)研究。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。
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